法定代表人葛健。原告四川律治律师事务所。住所地：成都市顺城大街**凯乐广场**。被告胡杰。被告毛德莲。委托代理人唐荣龙，北京惠诚（成都）律师事务所律师。
原告四川律治律师事务所诉被告胡杰、毛德莲租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员王发广适用简易程序独任审判，于2013年1月25日公开开庭进行了审理。原告四川律治律师事务所的委托代理人唐荣龙，被告胡杰到庭参加诉讼。被告毛德莲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条的规定，本案依法进行了缺席审理。庭审后，本院根据双方当事人请求，给予庭外和解期间，但无法达成一致协议。本案现已审理终结。
原告四川律治律师事务所诉称，2012年5月原告在网上发布位于成都市东大街牛王庙段100号成都商会大厦A座9楼2号房屋的出租信息。胡杰声称自己是广东洪兴德成商贸股份有限公司（简称洪兴德成公司）准备在成都成立的分公司的负责人，需要租赁该房屋用于公司经营活动。2012年6月21日原告与胡杰签订一份《房屋租赁合同》，在签订合同过程中，在租赁合同承租人一栏填写了洪兴德成公司的名称，将胡杰作为该公司的担保人记载在合同首部。但胡杰看了合同后表示，该合同带回公司盖章比较麻烦，等他在成都成立了分公司后盖分公司印章就行了，反正分公司是由胡杰经营，就由他在合同的承租人和担保人两处签名，租金以后也由胡杰辅助支付就行。由此租赁合同的承租人和担保人均由胡杰个人签名。此后，原告将出租房屋（精装房带全套家具和车位一个）交付给胡杰作为办公场地使用。根据合同约定，胡杰应在每一季度开始5日之前，支付该季度的租金、车位费，并自行承担物业管理、水费、电费、电话费、网络通讯费及其他因租赁产生的相关费用。胡杰在接收租赁房屋后，通过自己的私人账户支付了第一季度的租金等费用，但到约定应支付第二季度租金时（2012年9月25日）胡杰却拒不缴纳第二季度的租金和车位使用费，物业管理部门也向原告催收租赁开始之日至今的物管费、水电费、花木租赁等费用。原告多次向胡杰催收未果，于2012年10月向本院递交诉讼材料。本院通知胡杰后，胡杰到物管公司补交了所欠物管费用，同时将租赁房钥匙留在物管处，向物管公司出具说明，表示不再租赁该房屋。原告为避免损失扩大，对外发布信息另行寻租，但至今仍未转租出去。原告认为被告的行为违约对其造成严重损失。毛德莲与胡杰系夫妻关系，应对夫妻关系存续期间的债务承担共同责任。原告四川律治律师事务所请求判令：1、被告胡杰、毛德莲立即向原告支付第二季度租金10890元、停车费1500元，合计110490元。2、被告胡杰、毛德莲按照合同约定支付违约金217980元（包括租赁房屋闲置期间的租金损失、车位费损失、物管费用、再次出租产生的中介费用等）。3、本案诉讼费由被告承担。
被告胡杰辩称，租赁房屋在第一季度期满后即退还给原告，2012年10月16日向原告退还了房屋钥匙。租赁期间的物管费和车位费均已支付。租赁合同约定的违约金不公平，被告未使用房屋就不该再支付租金和违约金。被告毛德莲未作答辩。
经审理查明：2012年6月21日原告（作为甲方）与胡杰（合同抬头乙方为洪兴德成公司，负责人为胡杰、担保人为胡杰）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于成都市锦江区东大街牛王庙段100号成都商会大厦A座9楼2号、建筑面积363.3平方米的房屋出租给乙方；租赁期为3年，从2012年7月1日起至2015年6月30日止；第一年每个月租金为36330元，每季度租金为108990元；第二年每月的租金为38146元，每季度租金为114439元；第三年每月租金为40053元，每季度租金为120159元；乙方每季度向原告支付一次租金，具体于每个季度开始5日之前，向甲方支付该季度的租金；第一个季度租金108990元支付时间为2012年6月30日前，本条第（三）款约定的甲方已经提前缴纳的物管费（以双方在物管处核实的金额为准）、本条第（四）款约定的每季度车位使用费1500元，乙方也应在支付首期租金的同时一并支付给甲方；若乙方每月按时支付租金和本合同约定的其他费用给甲方，则应当按照所涉金额每日千分之一的标准支付违约金，若累计超出30天没有按时支付，则甲方有权立即单方解除合同，并收回房屋，乙方应承担6个月的租金额度的违约金，且乙方的一切损失均由其自行承担；乙方应当在签订本协议同时向甲方支付36330元作为定金，在乙方向甲方支付首期租金时，此定金转化为履约保证押金，租赁期间届满或合同解除后，房屋租赁押金除扣除应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约责任后，剩余部分在租赁期满后乙方将房屋按照约定交还甲方当日内无息返还给乙方；甲方在租赁期限内提供一个独立车位（地下（地下第****车位方使用，乙方每月支付500元车位使用费给甲方，车位使用费也每季度支付一次，且随租金同步支付；租赁期间内的水费、电费、电话费、网络通讯费、物业管理费、其他因租赁产生的相关费用由乙方承担。租赁期内，任何一方不得随意解除合同，否则承担违约金（标准为半个年度的租金）。原告在出租人一栏加盖印章，胡杰在承租人和担保人一栏签名。合同签订后，实际由胡杰履行，原告向胡杰交付了租赁房屋，胡杰向原告支付了第一季度的租金、车位费和押金36330元。根据合同约定，胡杰应于2012年9月25日前向原告支付第二季度租金和车位使用费，但胡杰至今未缴纳。经催索胡杰向物管部门补交了拖欠的水费、电费、电话费、网络通讯费、物业管理费等相关费用。2012年10月19日胡杰将其在租赁房屋中的物品搬离，并将房屋钥匙留在物管处。原告认为被告的行为违反了合同约定，起诉来院。在庭审中胡杰向本院陈述，洪兴德成公司拟在成都开办分公司，由胡杰负责，但最终未成立。本案讼争租赁合同系由胡杰个人签订并实际履行。胡杰与毛德莲系夫妻关系。另查明，2013年2月20日原告与案外人签订租赁合同，将本案讼争房屋转租，并于次日将房屋交付给案外人。上述事实有下列证据在案作证：原告提交的2011年6月21日原告与胡杰签订的《房屋租赁合同》、银行转账信息查询单、2012年9月30日成都利丰物业有限公司出具的《证明》、2010年10月19日胡杰出具的《说明》、2013年2月20日原告与案外人成都市棱瑞网络科技有限公司、蒋平、夏昌艳签订的《房屋租赁合同》。经质证，胡杰对上述证据材料无异议，本院予以确认。被告申请传唤证人骆莹到庭作证，对骆莹的证人证言，本院结合案件其他证据予以认定。
本院认为，原告与胡杰签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，合同内容不违反我国法律规定，系有效合同。虽然合同抬头的乙方注明为洪兴德成公司，但根据当事人一致的陈述，实际履行合同的主体为胡杰个人。故本院对本案讼争房屋租赁合同当事人为原告和胡杰的事实予以确认。合同签订后，在履行期间，胡杰未经与原告协商一致，于2011年10月19日将自己物品搬出租赁房屋，擅自将房屋钥匙退还，实际解除了《房屋租赁合同》，胡杰的行为违反了租赁合同约定，系单方违约，应承担违约责任。原告请求判令被告支付第二季度租金108990元、停车费1500元，支付违约金217980元，本院认为，胡杰于2011年10月19日腾退房屋，将钥匙留在物管处，实际单方解除了《房屋租赁合同》，故胡杰应给付第二季度租金和停车费的期间为2011年10月1日至10月19日，按月租金36330元、月车位费500元计算，胡杰应付租金23009元、车位费317元。在合同被胡杰违约解除后，胡杰应按合同约定向原告偿付违约金。原告请求判令被告支付租金和车位费，本院予以支持，但金额以本院上述认定为准。原告请求判令被告支付违约金217980元，本院认为，根据双方《房屋租赁合同》约定，租赁期内，任何一方不得随意解除合同，否则承担违约金（标准为半个年度的租金）。在本案中，胡杰于2011年10月19日单方解除合同，至2013年2月21日原告方另行将房屋出租，致使原告房屋闲置4个月有余，原告还应承担闲置期间的物业管理费、车位使用费等费用。结合本案上述事实，本院对原告主张的违约金217980元予以支持。但胡杰向原告缴纳的押金36330元应予扣除，品迭后，胡杰应偿付原告违约金181650元。被告认为违约金约定不公平，本院认为，被告的此项辩称理由无事实依据，本院不予采纳。因本案债务发生在毛德莲与胡杰夫妻关系存续期间，故两人应共同对原告承担民事责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条的规定（法律条文全文附后）的规定，判决如下：
一、被告胡杰、毛德莲应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告四川律治律师事务所租金23009元、车位费317元，合计23326元。二、被告胡杰、毛德莲应于本判决发生法律效力之日起十日内偿付原告四川律治律师事务所违约金181650元（已扣除胡杰支付的押金36330元）。三、驳回原告四川律治律师事务所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6228元，减半收取3114元，由被告胡杰、毛德莲负担2500元，原告四川律治律师事务所负担614元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员：王发广
书记员：梁栋
引用法律
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条