成都市塔子山公园管理处与张开贵租赁合同纠纷一审民事判决书

原告成都市塔子山公园管理处。住所地：成都市下沙河铺街**。法定代表人朱仁和，成都市塔子山公园管理处主任。委托代理人李庶民，四川海德律师事务所律师。委托代理人李红燕，四川海德律师事务所律师。被告张开贵。委托代理人张强，四川众友律师事务所律师。委托代理人张开兰。

原告成都市塔子山公园管理处（以下简称塔子山公园管理处）与被告张开贵租赁合同纠纷一案，本院于2011年9月28日受理后，依法组成合议庭，并于2012年3月26日、同年4月6日公开开庭进行审理，原告塔子山公园管理处的委托代理人李庶民、李红燕，被告张开贵及其委托代理人张强、张开兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庭审后，双方当事人申请庭外和解，但未能达成一致意见。

原告塔子山公园管理处诉称，原、被告于2004年12月31日签订一份《经营合同书》，约定原告将位于塔子山公园内的玉铭轩茶园租赁给被告经营；租赁期限为8年，从2005年2月9日起至2013年2月8日止；被告在租赁场地期间每年向原告缴纳约定的承租费。合同签订后，原告依约将租赁茶园交付给被告经营，经营期内被告尚欠各项费用共计604230.31元。现因原告需对园区进行整体改造，原告特诉至法院，请求判令：1、依法解除原、被告之间的租赁合同关系；2、被告向原告支付欠缴的各项费用共计604230.31元；3、被告立即腾退租赁房屋及将场地返还原告。本案诉讼费用由被告承担。

被告张开贵辩称，双方签订合同属实。被告拖欠原告部分租金，但原告同意减免被告部分租金；2011年8月原告就闭园，不存在腾退房屋的情况，并且在原告闭园时，被告的财物被损坏，被告不同意解除双方的租赁合同。原告主张的租金和管理费部分已超过诉讼时效，原告不应向被告收取税金和管理费。

经审理查明，2004年12月31日，原、被告签订《玉铭轩茶园经营合同书》，约定：原告将其现有的位于成都市塔子山公园的玉铭轩茶园租赁给被告经营；被告自愿承租经营玉铭轩茶园，并自筹资金，按照原告的规定改造现有的玉铭轩茶园，被告自行购置茶园内所需的一切设备。租赁期限为八年，从2005年2月9日起至2012年2月8日，被告在签订合同时，向原告缴纳风险保证金168600元，保证金用于冲抵被告未按期支付的承租经营和各种费用；被告在承租经营玉铭轩茶园期间每年向原告缴纳承租经营费、管理费、税金三项费用，承租经营费用为168600元，管理费为承租经营费的10%，即16860元，税金为每月5064元，被告以现金或转账支票的方式提前20天一次性缴纳该年全年的承租经营费、管理费和税金，缴纳时间为每年的1月20日；合同第十二条“合同的变更和解除”第2项第（1）条约定：有以下情形之一的，原告有权立即解除合同：（1）本合同有效期内，由于国家政策、法律法规及公园建设规划要求需要拆除玉铭轩茶园。第十三条“责任的承担”第2项约定：合同有效期内，由于国家政策、法律法规及公园建设规划要求需要拆除玉铭轩茶园，被告应无条件服从原告的安排。第十四条约定：因国家政策、法律法规及公园建设规划要求需要拆除玉铭轩茶园，承租期的租赁费、管理费和税金，原告从已缴纳的租赁费、管理费和税金中扣除被告在实际已租赁的期间内应缴纳的费用后，剩余部分退还被告。合同签订后，原告依约将场地交付给被告经营至2011年8月26日公园闭园。2010年7月6日，成都市民政局做出成民函（2010）44号《关于确认避难场所项目建设责任单位的函》，通知锦江区政府，根据市政府办公厅通知精神，避难场所项目建设实施方案将以政府办公厅的名义下发，为强化组织领导，保证协调工作及时有效，确保避难场所项目建设顺利推进，按时完成目标任务，将锦江区所属的塔子山公园避难场所责任单位确定为区政府。2010年7月9日，成都市人民政府办公厅做出成办函（2010）162号《成都市人民政府办公厅转发市民政局关于成都市避难场所（地）项目建设实施方案的通知》，确定塔子山公园为成都市避难场所项目建设选址地点。2011年4月19日，成都市城乡建设委员会、成都市人民政府目标管理督查办公室、成都市世界现代田园城市健康绿道体系建设领导小组办公室联合做出成建委发（2011）203号《关于下达2011年健康绿道体系目标任务的通知》，确定由市林园局、市建委作为牵头单位，锦江区政府作为目标承办单位，在2011年年底前将塔子山公园建成开敞式公园。2011年8月22日，原告在塔子山公园大门处张贴《关于塔子山公园进行开敞式改造建设的公告》，载明：根据相关文件精神，经锦江区人民政府研究同意，塔子山公园将进行开敞式改造建设工作。为配合对公园的改造工作，公园内所有经营房屋、构筑物、游乐设施及附属物将予以拆除（九天楼、鸟语林除外）。为确保项目顺利实施和工作目标的完成，公园于2011年8月26日起停止一切经营活动。请与公园管理处签订的经营合同已到期的经营户于2011年8月26日前还清公园欠款并自行退场，经营合同未到期的经营户于2011年8月26日前到公园管理处对合同和资产情况进行确认，并于2011年9月15日前完成清退工作。望各经营户积极配合，按期停止经营。2011年8月24日，原告在塔子山公园大门处张贴《闭园公告》。向各位游客告知：公园于2011年8月29日起至2011年10月10日止，实行闭园改造建设，闭园期间不对外开放。2011年9月6日，原告在《成都商报》刊登《公告》，通知：成都市塔子山公园下列经营户：龙泉、曾其良、戴红英、龙成文、阮立桐、肖英平、杨吉祥、郭玉蓉、蓝德元、张开贵、张开贵、姜跃成、黄亦宏、杨华、王永杰、陈跃林、魏常英、江本玉、黄瑞李、李华武、苗蓉、郭淑春、张洪良、陶小红、段琼芳、李勇、邹林、兰英、汪树成、邓武发、林涛、雍尚明、钦尔辉。在塔子山公园经营期间，目前尚欠成都市塔子山公园管理处场租、水电费、税金等款项，要求在公告登报之日起3日内，到公园管理处核对并缴清所有欠款。被告拖欠原告2006年2月9日至2011年6月30日期间的房屋租金484590元、管理费74525元，被告拖欠原告水电费21905.31元。其后，原告提起本案诉讼。上述事实，有原告提交的《玉铭轩茶园经营合同书》、房屋产权证及房屋信息摘要、欠费清单明细、被告缴纳场地租赁费、税金、管理费、水电费发票、水电欠费明细表、成办函（2010）162号、成民函（2010）44号、成建委发（2011）203号文件、2011年9月6日的公告、2011年8月22日由原告做出的《关于塔子山公园进行开敞式改造建设的公告》、2011年8月24日由原告做出的《闭园公告》及原、被告的陈述在案为证。

本院认为，原、被告双方于2004年12月31日签订的《玉铭轩茶园经营合同书》是当事人双方真实意思的表示，合同书签订后，原、被告之间成立租赁合同关系，该租赁合同关系未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。当事人依法享有自愿订立合同的权利，根据双方合同中关于“合同有效期内，由于国家政策、法律法规及公园建设规划要求需要拆除玉铭轩茶园，被告应无条件服从原告的安排”的约定，现由于政府发文确定塔子山公园为开敞式公园、避难场所，且已经对该项目的改造进行了规划需要拆除被告的承租场地，故虽然双方合同尚未到期，但原告要求解除双方的租赁合同关系，符合双方的约定，本院应予支持。关于本案中原告主张的租金是否超过诉讼时效。诉讼时效制度规定当事人可以对债权请求权提起诉讼时效抗辩，而向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间，从权利人知道或者应当知道其权利被侵害之日起开始计算，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。原告主张被告向其支付2006年2月9日至2011年6月30日期间的房屋租金484590元，原告于2011年9月28日向本院提起诉讼，而原告并未提供证据证明其在向本院提起诉讼前向被告主张过权利，故被告认为原告要求其支付2006年2月9日至2010年6月30日期间的房屋租金已超过诉讼时效的抗辩理由成立，被告只同意向原告支付一年的房屋租金168600元，本院予以确认。关于本案中原告主张的管理费是否超过诉讼时效。诉讼时效制度规定当事人可以对债权请求权提起诉讼时效抗辩，而向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，从权利人知道或者应当知道其权利被侵害之日起开始计算。原告主张被告向其支付2006年2月9日至2011年6月30日期间的管理费74525元，原告于2011年9月28日向本院提起诉讼，而原告并未提供证据证明其在向本院提起诉讼前向被告主张过权利，故仅有2009年9月29日起至2011年6月30日止期间的管理费29505元未超过诉讼时效。被告对尚欠原告水电费21905.31元无异议，也符合法律规定，本院予以支持。税金应由税务机关收取，因被告未向本院提交其已代原告缴纳税金的代扣代缴税款凭证，故原告要求被告支付其2006年2月9日至2011年6月30日期间的税金23210元的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”之规定，因被告对欠款金额220010.31元不持异议，故原告要求被告支付尚欠的租赁费用等共计220010.31元，具有事实及法律依据，本院予以支持。超过部分，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，原告要求被告腾退租赁房屋及场地的主张，具有事实及法律依据，本院予以支持。关于被告辩称其存在损失的问题，因其未提起反诉，不属于本案的审理范围，故本案不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：

一、解除原告成都市塔子山公园管理处与被告张开贵之间的租赁合同关系。二、被告张开贵应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市塔子山公园管理处支付欠费220010.31元。三、被告张开贵应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市塔子山公园管理处腾退租赁场地。本案案件受理费10042元，由被告张开贵承担4600元，由原告成都市塔子山公园管理处承担5442元（多诉请部分）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

审判长：叶红人民陪审员：郭志强人民陪审员：朱晓波

书记员：肖健