凌建良与绍兴市越城区府山街道河山桥村经济合作社房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告凌建良。委托代理人（特别授权代理）茹国钢、李汝良。被告绍兴市越城区府山街道河山桥村经济合作社。负责人吴新钢。委托代理人（特别授权代理）郑云容。

原告凌建良与被告绍兴市越城区府山街道河山桥村经济合作社（以下简称河山桥村合作社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月24日立案受理。依法由审判员戴伟章适用简易程序独任审判，于2013年5月13日开庭进行了审理。原告凌建良的委托代理人茹国钢、李汝良，被告河山桥村合作社委托代理人郑云容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告凌建良诉称：2005年10月8日，原、被告签订《租房合同》1份，约定将被告所有的村后厂房231平方米出租给原告使用，租期从2005年10月15日起至2007年10月14日止等事项。租赁期结束后，经原、被告协商续租，原告依约支付房租至2010年10月14日，合计支付租金94850元。2010年7月，被告通知原告，租赁房屋应政府要求搬迁，要求原告做好搬迁或搬迁准备工作。嗣后，原告按被告通知及时搬迁，但未拿到搬迁补偿款项。2012年6月6日，原告向法院起诉，要求被告支付原告租赁房屋因政府拆迁按规定应享有的补偿款人民币41580元。诉讼中，被告认为其出租给原告的房屋系违章建筑，租赁合同其实无效，按政策规定不享有拆迁补偿。法院经审理后，判决驳回了原告的诉讼请求。原告认为，被告在出租房屋时对原告谎称房屋具有合法产权，可以办理工商登记，隐瞒该房屋为违章建筑，签订合同收取租金，导致原告在政府拆迁时因被告过错未能得到政府补偿，故起诉要求确认原、被告之间于2005年10月8日签订的房屋租赁合同无效；依法判令被告返还原告房屋租金94850元；依法判令被告赔偿原告因拆迁而造成的补偿款损失41580元；诉讼费由被告承担。

被告河山桥村合作社辩称：原告的租赁费确实支付到2010年10月14日，共计租金为94850元；被告不存在欺骗原告的事实，原告自2005年开始租赁被告的房屋，直至2010年，其对诉争房屋的现状是清楚的，不存在被告故意隐瞒的事实；原、被告之间的合同是于2007年已到期满，此后双方为不定期租赁合同，被告于2010年7月要求其腾退，故在诉争房屋在政府拆迁时，双方的房屋租赁合同实际上已解除；原、被告之间的合同即使是无效的合同，原告也应按合同的约定支付占用费，符合相关法律规定，不存在返还的事实；原告要求被告赔偿拆迁补偿费41580元没有事实和法律依据，因双方合同已在房子拆迁前解除，被告也没有从政府的相关部门得到补偿，原告主张的41580元的损失是不存在的。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。

经审理查明：2008年4月16日，绍兴市人民政府办公室颁布绍政办发（2008）33号文件即《绍兴市人民政府办公室关于绍兴市区二环线内工业企业提升转型搬迁工作的实施意见》。文件规定，对市区二环线以内，凡根据国家、省、市产业政策必须禁止、淘汰和调整升级，或因环保、安全等问题影响人居环境，或因城市规划调整需要改变用地性质的工业企业，有计划地实施提升转型搬迁工作；从2008年开始，五年内基本完成转型、搬迁、关闭等工作；搬迁范围内未经有关部门批准的违法建筑以及超过批准期限的临时建筑，应按规定期限自行拆除，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，视情给予一定的经济补偿；因搬迁造成企业停产引起的经济损失以及搬迁、安装、过渡等补助费用，按认定的建筑面积给予一次性适当补助，搬迁安装费按每平方米60元补助，因搬迁造成的误工、停产损失，按每平方米40元补助；因设备、物品等需临时周转的，按每平方米40元补助，在规定的搬迁截止时间前搬迁完毕并达到房屋拆迁要求的，给予每平方米40元的奖励。2005年10月8日，原、被告签订租赁合同1份，约定原告因生产需要租赁被告甲方村后七间231平方米房屋；租期自2005年10月15日起至2007年10月14日止；租价每平方0.2元，合计月租费1405.28元；协议成立后，双方共同信守，一方不得无故终止，确有特殊情况应提前一个月通知对方，并补偿对方一个月租金，协议终止，租房必须恢复原样；国家征用需要，双方必须服从等事项。合同到期后，原告继续使用租赁房屋，并支付租费至2010年10月14日，共计支付给被告的租金为94849元。2010年7月6日，被告向原告发出通知1份，内容如下：按照市政府规定两环内企业要搬迁，原告的租房也在搬迁之中，为不影响原告的生产经营，特提前通知原告，做好搬迁或搬迁准备工作，被告最迟在2010年11月底前停止基础设施供应，进行清场移交。原告实际于2010年10月14日起不再使用该租赁房屋，部分财物于2011年6月全部腾退完毕。后租赁房屋被拆迁。2012年6月6日，原告向法院起诉，要求被告支付因拆迁租赁房屋享有的搬迁、安装、过渡等补偿款。本院经审理后，于2012年12月7日判决驳回原告的诉讼请求。另查明，绍兴市越城区府山街道办事处于2012年8月21日向本院出具情况说明1份，载明被告出租给原告的房屋系无证房屋，根据文件规定对无证面积房屋中的搬迁安装费、误工停产费、临时周转费及提前搬迁费不作任何补偿。以上事实，由原告提交的租房合同复印件1份、房屋租金收据11份（其中2份系复印件）、搬迁通知复印件1份、本院（2012）绍越民初字第2407号民事判决书复印件1份、情况说明复印件1份、搬迁政府文件复印件1份及原、被告的庭审陈述予以证实。

本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，被告将未取得建设工程规划许可证的甲方村后七间231平方米房屋出租给本案原告，应认定原、被告于2005年10月8日签订的仓库租赁合同无效，双方因该合同引起的纠纷，应按照《中华人民共和国合同法》第五十八条关于无效合同的处理原则解决。因双方租赁合同自始无效，被告应将其依据该无效合同收取的租金全部返还给原告，但原告也应按实际使用时间并参照合同约定的租金标准支付给原告房屋占有使用费，故原告要求被告返还房屋租金94850元的诉讼请求，本院不予支持；原告认为被告赔偿由于其隐瞒出租房屋系违章建筑的事实，导致原告在搬迁时未能享受政府补偿而遭受损失41580元的诉讼请求，因被告并非搬迁补偿款支付义务主体，原告也未能举证证实其属于绍政办发（2008）33号文件规定的可以享受政府经济补助的工业企业但实际确实没有享受到政府经济补助，而且被告提供的租赁房屋为无证房屋这一因素系导致其不能享受到政府经济补偿的唯一原因和必然结果，故本院对原告的这一诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、原告凌建良与被告绍兴市越城区府山街道河山桥村经济合作社于2005年10月8日签订的房屋租赁合同无效；二、驳回原告凌建良的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取1554.5元，由原告凌建良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。

审判员：戴伟章

书记员：王平