原告蒋云根。被告余文仙。委托代理人（特别授权代理）唐志农。
原告蒋云根与被告余文仙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月25日立案受理，依法由审判员戴伟章适用简易程序独任审判，于2013年2月25日公开开庭进行了审理，原告蒋云根，被告余文仙及其委托代理人唐志农到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋云根诉称：2011年10月28日，原、被告签订房屋租赁合同1份，原告将其向绍兴市房地产管理有限公司蕺山分公司租赁的位于越城区唐皇苑北区3幢109室房屋转租给被告，约定承租期间不得擅自改动房屋结构，如要装修，应征得原告书面同意。但被告装修期间，在原告不知情的情况下，擅自在该屋凿洞破墙，安装抽水马桶等，并与小区内的一只废水井相连接，引起小区内住户的强烈反对，要求小区物业公司采取措施，停止被告的施工，恢复原样，但被告不予理睬。原告与被告协商未果，只能提出终止租赁合同。为恢复原样，原告垫付被告造成的房屋修理费用6020元，被告至今未付，房屋钥匙也没有还给原告。故原告起诉要求被告返还原告为整修被告违约装修房屋的垫付款6020元；被告支付给原告自2011年10月28日起至2011年12月15日止的房屋租金1536元，并返还房屋钥匙2只；案件受理费由被告负担。
被告余文仙辩称：原告所陈述的事实错误，原、被告关于房屋租赁事宜已于2012年经法院判决处理完毕；原告主张的租赁实际并不存在，请求驳回原告的诉讼请求。原、被告为证明各自的主张，向本院提供以下证据：
1、原告提供临时房屋租赁合同复印件1份，要求证明诉争房屋系原告向房管处租赁的事实。经质证，被告认为该证据系复印件，且与被告无关。本院对该证据的真实性予以确认。2、原告提供房屋租赁合同复印件1份，要求证明原告在2011年10月28日将诉争房屋出租给被告的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但认为该诉争房屋被告并未实际使用，且事后原告已将大部分款项退回给被告。本院对该证据的真实性予以确认。3、原告提供通知和证明各1份，要求证明被告在租赁诉争房屋时，擅自对房屋进行装修，造成损害的事实。经质证，被告认为该证据与被告无关。本院对该证据本身的真实性予以确认。4、原告提供照片1份，要求证明诉争出租房经整改修复后的现状。经质证，被告对该证据关联性有异议，认为照片并没有显示其内容为涉案房屋。本院对该证据的真实性予以确认。5、原告提供收款收据1份，要求证明原告支付用以修复被被告损坏诉争房租的相关费用。经质证，被告对该证据的真实性和关联性有异议。本院认为，因无其他证据佐证该收据与诉争房屋的修复事实存在关联性，故对该证据的证明效力不予确认。6、原告提供民事诉状复印件1份，要求证明被告提出要求原告返还租金诉讼时，也认可双方租赁合同纠纷系因被告装修引起。经质证，被告对该证据的真实性无异议。本院对该证据本身的真实性予以确认。7、被告提供2012年2月20日欠条复印件1份、民事判决书1份、民事裁定书1份，要求证明原、被告双方因租赁合同实际没有按期履行，法院判决原告返还给被告租金3500元，现该判决已经生效的事实。经质证，原告对该证据的真实性无异议。本院对该证据的证明效力予以确认。综合上述予以确认的证据及原、被告双方在庭审中的陈述，可以认定以下事实：2011年10月28日，原、被告签订房屋租赁合同1份，约定原告将位于绍兴市越城区唐皇苑北区3幢109室房屋出租给被告，租期为1年，即自2011年10月28日至2012年10月27日止，每月租金为833元；承租期间，承租方不得擅自改动房屋结构，如需装修，应征得出租方书面同意，费用自理；当一方违约时，另一方有权终止合同，所造成损失由责任方承担。合同签订后，被告对租赁房屋开始进行装修，在该房屋内凿洞破墙，并安装抽水马桶，使之与小区内的一只废水井相连接，为此，小区内部分业主向小区物业管理处和业主委员会反映，小区物业管理处于2011年11月10日书面通知原告要求其立即停止施工、恢复原状，被告遂于2011年11月17日停止装修，后原告与被告协商终止了房屋租赁合同，并由原告对被告实施的装修部位进行了整改修复，恢复该房屋设施原状。另查明，原、被告租赁合同终止后，双方协商由蒋云根将已收取的租金和押金退还给余文仙，至2012年2月20日，蒋云根尚应支付给余文仙租金退款3500元，并由蒋云根出具给余文仙欠条1份，约定在一星期后付款，但到期后蒋云根未付，故余文仙于2012年10月31日起诉要求蒋云根归还，经审理，本院以（2012）绍越民初字第4134号民事判决书判决蒋云根应支付余文仙租房退款3500元，该判决现已生效。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定为合法有效。现被告在租赁期开始后对租赁房屋进行装修的事实清楚，被告未能举证其实施的装修已经得原告的书面同意，已构成违约，原告可以要求被告恢复原状或赔偿损失，现租赁合同解除后，原告在双方未对房屋恢复原状或赔偿损失达成一致协议的情况下，实际已经对被告实施的装修部位进行了整改修复，考虑到该修复费用较小，本院不再启动评估程序，根据实际案情，本院酌情确定被告赔偿给原告修复费用1200元；原告要求被告支付自2011年10月28日起至2011年12月15日止的房屋租金1536元的诉讼请求，因根据原告于2012年2月20日出具给被告的欠条，可认定双方已对租金问题结算完毕，故本院对该诉讼请求不予支持；原告要求被告归还房屋钥匙2只的诉讼请求，因缺乏证据证实，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十三第二款之规定，判决如下：
一、被告余文仙应赔偿给原告蒋云根房屋修复费1200元，款于本判决生效后三十日内付清。二、驳回原告蒋云根的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由原告蒋云根负担12.5元，被告余文仙负担12.5元，在本判决生效后三十日内付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员：戴伟章
书记员：王平