屠琴香与张关泉房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告屠琴香。委托代理人（特别授权代理）童玮玮、竺建标。被告张关泉。委托代理人（特别授权代理）唐传荣、高峰。

原告屠琴香与被告张关泉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年12月12日立案受理。依法由审判员赵钦适用简易程序独任审判，于2013年3月18日公开开庭进行了审理。2013年1月6日至2月10日为管辖异议期间。原告屠琴香及其委托代理人童玮玮、竺建标、被告委托代理人高峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，原告屠琴香与被告张关泉于2008年10月28日签订房屋租赁协议1份，协议约定原告将绍兴市越城区水沟营128号和130号两间房屋租赁给被告使用，租期暂定一年，租金为50000元，到期后如被告仍需租用，必须提前一个月征得原告的同意，租金提增5%（每年），同时约定租赁期满后，被告因经营所需装潢费用原告不作价赔偿。协议签订后，双方均按约履行，至2012年10月30日，第五年租期已到，原告欲收回该房，并提前书面告知被告，但被告却以各种理由拒绝。为此原告向法院起诉，请求判令：一、依法解除原、被告之间的房屋租赁协议；二、判令被告在规定期限内腾空该房屋并恢复房屋原状；三、被告支付租金（租金按60000元每年计算，时间自2012年11月1日至实际腾空日止）以及迟延支付的利息；四、本案诉讼费用由被告承担。

被告答辩称，一、讼争房屋租期未到，且无其他解除合同的情况，原告应继续履行双方签订的租赁协议。原、被告双方签订的房屋租赁协议是双方在诚实守信原则基础上订立的，合法有效。原告与被告在2008年5月31日转租案外人汪卫华签订的租赁协议中，特别约定“长期租用，涨幅合理”，并口头约定暂定为十年，原告代理人同意转租达成合意。这一事实，由当时在场的茹顺泉夫妇可以证实。基于对租用协议约定的长期租用的信任，被告投入大量人力物力对租用房屋进行装修，现装修经绍兴市百兴价格事务所有限公司评估，装修剩余价值为262585元。讼争房屋远未到双方约定租赁期限，被告按时按约支付租金并无任何违约行为，原告单方要求解除合同并腾退房屋无据可依，且将造成被告严重装修和经营损失，依法应予驳回。二、原、被告双方约定长期租用，以口头协议约定租期暂定十年，应当予以认定。《中华人民共和国民法通则》第五十六条规定，民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。《合同法》第十条也规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。因此，口头协议也是合同的一种表现形式，如一方违约，主张一方举证能形成完整证据链，口头协议也具有法律效力。本案中，根据双方2008年5月31日签订特别条款可以认定，双方约定“长期租用”。同时根据证人茹某夫妇的视听资料，当时签该约定时，他们就在场，原、被告双方约定长期租用且暂定租期为10年。上述两份证据相互印证，且根据2012年的房租收条，原告是继续把房屋租用给被告的，可以印证上述长期租用的约定。同时，被告每年按2008年10月31日房屋租用合同约定价格支付房租，原告出具收条的习惯一直延续了4年，并按合同约定明确第5年价格，也可以进一步印证双方系长期租用关系。且与另一租户的合同也要到2014年10月。上述证据形成完整证据链，原、被告双方长期租用关系且口头约定租期十年，应予依法认定。被告同意合同期限至少与另一出租人茹某相同，但原告无理要求加租。三、原告以函告方式要求被告提升明年租金为120000元否则视为不继续承租，视为对双方签订的房屋租用协议的单方违约，被告有权继续按原合同约定租用房屋。双方在2008年5月31日签订房屋租用协议中，明确约定“长期租用”，且口头约定暂定十年，双方签订的协议中，明确约定租金每年提增3%，据此2013年的合理租金为60000元。该情况在被告支付2012年房租时明确约定。因此原告提高租金至正常合理租用价格的二倍是不符合双方签订租用合同时的约定，也不符合原告在上年度收条中的明确约定，更不符合正常市场价格。其以提高租金至120000元否则视为不继续租用的函告为名，实为恶意驱使被告主动腾退从而占有其剩余价值200000元的装修。综上，原、被告依法签订房屋租用协议是双方的真实意思表示，且约定长期租用，暂定租期十年。被告基于对合同的信任对房屋进行装修，现原告以涨价为由要求被告腾退房屋于法不合，应当予以驳回。原告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：证据1、产权证、土地使用权证各1份，要求证明涉案房产系原告所有的事实。被告质证认为，对该证据无异议。证据2、房屋租赁协议1份、租金收条复印件4份，要求证明原、被告于2008年10月28日签订租赁协议，明确约定租期为1年，如期满后继续租赁，则每年递增5%的租金，租赁协议上的3%为被告私自更改，同时协议中约定，被告所进行的任何装潢所产生的费用，原告不予作价赔偿的事实。被告质证认为，房屋租赁协议书的模板是由原告提供的，当时在签约时为每年递增5%，在合同上经过修改，双方确定为3%，这个更改是双方协商一致的结果。在被告所持有的协议书中，在租用期限一年之前有一个“付”字，约定为“付租金1年”，而非期限为1年，双方并没有约定租用期限。此前的5月31日上午，在转租原告房屋时已经确定租赁期限为长期租用，且涨幅为3%。对收条没有异议，但需说明下为什么涨幅为5%的问题，因为隔壁茹顺泉的房屋涨幅为5%，被告认为同样的房屋应当有同样的涨幅，故实际按5%的涨幅执行。证据3、函告复印件1份，要求证明原告通知被告要求收回房屋的事实。被告质证认为，有没有收到过并不清楚，且从该份函告可以看出，原告要求腾空的主要理由是涨房租未果。原、被告对于房租的涨幅有过明确约定，每年涨3%，且实际的涨幅为5%，被告基于对合同信赖履行合同，不应当因原告的函告而终止双方合同。被告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：证据1、房屋租用协议复印件1份，要求证明房屋是从汪卫华处转租过来的事实，且双方当时约定长期租赁。原告质证认为，该证据与本案没有关联性，如有关联的话，原告提交的2008年10月28日房屋租赁协议，被告对该证据的真实性表示认可，从协议的性质讲，应当以后一份协议为准，故原告认为2006年10月28日的协议与本案无关。原告在该租赁协议上的签字，只是对于转租的行为，而不是被告认可长期租赁。证据2、2008年10月28日房屋租赁协议复印件1份，要求证明被告所持有的房屋租赁协议书上有一个“付”字，而原告处没有，当时签协议的时候气氛很融洽，因为5月31日已经确定长期租赁，故只在被告所持有的房租租赁协议书上注明了一个“付”字，其含义为支付一年的房屋租金，而非约定租赁期限。原告质证认为，该份房屋租赁协议书与原告向法庭提交的租赁协议一致，但被告提交的房屋租赁协议上加了一个“付”字，原告提交的房屋租赁协议书被告对真实性已经表示认可，那么被告提供的协议上多一个“付”字，原告对其真实性表示怀疑，可能是被告添加上去的。证据3、证人证言1份、光盘1份，要求证明2008年5月31日原、被告签协议时，案外人茹顺泉也在场，其能证明当时约定为长期租赁的事实。原告质证认为，证人必须要出庭作证，即使被告提供的说明为真实的，也与本案没有任何关联，只能够证明2008年5月31日的转让协议时的情形，原告提供的2008年10月28日的租赁协议已经覆盖了前面的合同，故原告认为该证据与本案无关。如果2008年5月31日已经签订长期租赁协议，那么在2008年10月28日又何必多此一举，再签订1份租赁协议。证据4、评估结论书1份，要求证明被告对诉争房屋进行过装修，装修的剩余价值为260000余元的事实。原告质证认为，与本案无关联，评估是对整个老店的剩余价值进行评估，本案所牵涉到的原告的房屋只是该店的一部分。证据5、收条复印件1份，要求证明在2012年10月31日已经确定2013年的房屋租用价格以及期限。原告质证认为，对收到房租无异议，但被告以收条来证明2013年续租的事实，这是不客观的，屠关荣只有收取房租的权利，没有续租的权利，而且这张收条上“明年付陆万元”字样是被告自己写的，收条上面除了屠关荣的签字，另外全是被告所写。

本院对上述证据分析认证认为，原告提供的证据1，被告没有异议，本院予以认定；证据2，被告对其真实性没有异议，本院予以认定；证据3，虽然被告没有收到该函件，但快递回执记载为“拒收”，应当视为原告已向被告尽到了通知义务，故本院予以认定。被告提供的证据1，与本案缺乏关联性，本院不予认定；证据2，该协议第一条中“租用期壹年”之前有手写“付”字，与原告提供的证据2不一致，因该“付”字系添加，故本院对该证据真实性不予认定；证据3，系证人证言，因证人没有到庭，故本院对其真实性不予认定；证据4，与本案缺乏关联性，本院不予认定；证据5，可以证明原告收到被告2011年10月30日至2012年10月30日房租的事实，本院予以认定。经审理本院认定，2008年10月28日，原告委托屠关荣与被告张关泉签订《房屋租用协议书》1份，约定原告将绍兴市越城区水沟营128、130号（面积为104平方米）营业房出租给被告使用；租用期一年，自2008年10月28日起至2009年10月30日止；房屋租金每年为50000元整，并每年提增3%；协议签订后，被告如继续租用，需提前一个月与原告联系；租用期间，被告不得擅自改变房屋结构，因经营所需装潢在协议期满后不作价。协议签订后，原、被告均按约履行约定内容。租赁期满后，被告继续租用原告上述房屋，双方未另行签订房屋租赁合同。2011年10月31日，被告向原告支付租金58000元，由屠关荣出具收条1份，载明“收到水沟营128-130号自2011年10月30日-2012年10月30日止的房租伍万捌仟元整。注：明年付陆万元”。2012年9月25日，原告向被告快递函件1份，该函件载明“你与我在2008年10月28日签订的房屋租用协议，实际租赁关系到今年十月三十日到期，我将把水沟营128、130号的房屋租费提高到每年12万元，如你想继续承租，望你在受到本函告之五日内来签订租房协议并支付租金，如不愿继续承租，望你能在收到本函告之五日内告知我方，并于租期到（本年十月三十日）后立即搬出，如不搬出，我方将采取相应的法律程序”，该快递经投递后因“拒收”被退回。此后被告未与原告另行签订合同，也未支付租金。另查明，位于绍兴市越城区水沟营128、130号房屋现由被告使用。诉讼中，原、被告确认被告因经营需要将水沟营130号与132号之间的分隔墙拆除。

本院认为，原告屠琴香与被告张关泉之间的房屋租赁合同，双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效。双方合同约定租赁期满后，被告继续使用房屋并交纳租金，原告亦没有提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁合同当事人可以随时解除合同，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原告已向被告履行了通知义务，现原告主张解除租赁合同的请求，符合法律规定，本院予以支持。被告关于双方约定为长期租用的辩称，缺乏相应依据，本院不予采纳。讼争房屋现由被告使用并进行了部分改造装修，对原告主张被告腾退房屋并恢复原状的请求，本院予以支持。原、被告所签合同虽约定年租金为50000元并每年提增3%，但此后被告以超过该标准向原告支付租金，原告亦表示认可，可以视为系原、被告对租赁合同内容的变更，原、被告应当依照变更后的合同内容履行义务。同时根据原告代理人屠关荣于2011年10月31日出具的收条，可知被告向原告支付2011年10月30日至2012年10月30日一年的租金为58000元，虽然收条中载明“明年付陆万元”，但该注明内容只是原告代理人对如果房屋继续租赁的下一年房租所作的预约，而不能以此确定原、被告已对讼争房屋继续租赁一年达成合议。同理，该注明内容也不能作为原告计算房租及房屋使用费的依据，故对原告主张被告支付租金及房屋使用费的请求，本院依法调整为按58000元每年的标准自2012年11月1日起计算至被告实际腾退之日止，对原告主张合理部分，本院予以支持。原告主张被告支付利息的请求，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：

一、解除原告屠琴香与被告张关泉于2008年10月28日签订的《房屋租用协议书》；二、被告张关泉腾退位于绍兴市越城区水沟营128、130号房屋归还给原告屠琴香并恢复房屋原状，于本判决生效之日起六十日内履行；三、被告张关泉支付给原告屠琴香租金及房屋使用费4833元（暂计算至2012年11月30日，此后房屋租金及使用费按每日158.9元自2012年12月1日起计算至房屋腾退完毕之日止），上述款项于判决生效之日起三十日内付清；四、驳回原告屠琴香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取65元，由被告张关泉负担，于判决生效之日起三十日内付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。

审判员：赵钦

书记员：胡吉飞