原告许唯平诉被告赵金刚、李海燕房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告许唯平，男，汉族，邯郸市冀南水泥厂退休干部。委托代理人叶志蕊，邯郸市复兴区胜利法律服务所法律工作者。被告赵金刚，男，汉族，职工。被告李海燕，女，汉族，新兴铸管股份有限公司动力运输部职工，系被告赵金刚之妻。第三人王开亮，男，汉族，邯钢销售处工人。委托代理人王博，邯郸市丛台区和平法律服务所法律工作者。委托代理人王秀峰，河北浩博律师事务所律师

原告许唯平诉被告赵金刚、李海燕房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2010年8月5日作出（2010）复民初字第812号民事判决，被告李海燕不服提出上诉。邯郸市中级人民法院以原判决违反法定程序为由，作出（2011）邯市民一终字第709号民事裁定，撤销本院（2010）复民初字第812号民事判决，发回本院重审。本院根据原告许唯平的申请，依法通知王开亮作为本案的第三人参加诉讼。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告许唯平及其委托代理人叶志蕊、被告赵金刚、被告李海燕的委托代理人王秀峰、第三人王开亮的委托代理人王博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告许唯平诉称，2004年6月20日，通过复兴区妇联帮嫂家政公司牛兰英中介，经双方协商同意：原告以伍万元的价格购买被告邯钢百六区1-5-17号房改房一套，建筑面积57.93平方米，原告交付定金壹仟元和中介费，双方签订了《房屋售买合同》，约定等被告领取房产证后，双方再办过户。7月10日，原告同女儿在中介所缴纳被告购房款肆万元，当时陪同被告有一女士，原告提出让其爱人也签名，被告说：“不用了，我都代表了”。然后中介方带领原、被告双方四人到百六区1-5-17号房内交接了房屋，原告于2004年9月6日搬进该房屋内生活至今。2005年8月原告得知被告已领房产证，多次要求过户。因被告担心房产证过户后，领不到邯钢住房公积金，经双方协商，于2006年9月12日在中介所又签订了《房屋售买续增协议》，原告缴付被告所剩购房款9000元和2004年、2005年取暖费1192元，同时被告将百六区1-5-17号《房屋所有权证》及身份证复印件交给原告，双方约定最晚到房产证注册满5年后办过户手续。原告得知被告已领取邯钢住房公积金后，多次催促办过户，从2009年2月至今一年多时间，被告用不接听原告电话、不回复短信，对原告多次要求过户不予理睬，致使房产权至今不能过户，合同不能履行。直到2010年3月23日，在不知情接听原告女儿电话时才说其爱人不同意卖此房屋，原来所签合同无效，他做不通爱人的工作而拒绝办理房产权过户手续。综上所述，原告认为被告是违法行为，根据我国《合同法》、《物权法》等有关法律条款，请求法院依法判决：要求被告履行合同，办理房产权的过户手续，诉讼费由被告承担。原告为其主张提供如下证据：第一组证据：1、许唯平身份证复印件一份；2、《房屋售买合同书》复印件一份；3、2006年9月12日《房屋售买续增协议》一份；4、房款收据复印件一份；5、复兴区先锋路16号院1-5-17号的《房屋所有权证》复印件一份；6、2010年5月7日百家接到办事处邯钢四社区居民委员会证明一份。第二组证据：1、2010年4月18日许艳霞证明材料一份；2、2010年5月4日许艳辉证明材料一份；3、2010年5月11日复兴区帮嫂家政服务公司证明材料一份；4、2010年3月28日费淑媛证明一份。

被告赵金刚辩称，一、我与原告买卖房屋李海燕不知情，当时我与李正在闹离婚，2010年春节前后原告要过户，因为过户夫妻双方要一起去，我只好给李海燕说，她当即表示不同意，我俩矛盾加剧。二、我愿意退给原告房款5万元。被告赵金刚提供其身份证复印件一份。被告李海燕辩称，一、赵与许签订房屋买卖合同无效。理由是：该房屋系赵、李夫妻共有财产，未经李同意，赵私自出售房屋的行为侵害了李的合同权益，应认定无效；李不知晓赵卖房一事，李也不认识原告，也没去过中介；李坚决反对将房卖给原告。二、赵、李将夫妻共有财产出售给王开亮的行为合法有效，应受法律保护。理由是：房子是赵、李共同财产，双方有权出售；该房的所有权没有受到任何限制，因此该房可以正常买卖。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告李海燕为其辩解提供如下证据：1、李海燕诉赵金刚离婚的民事诉状复印件一份；2、复兴区人民法院（2003）复民初字第549号案件移送函复印件一份；3、赵金刚出具的借条复印件一份；4、李海燕与刘入祥签订的租房协议书复印件一份；5、刘兰芹（房东）出具的证明及刘入祥的房产证复印件各一份；6、丛台区文庙社区居委会出具的证明复印件一份；7、2010年10月2日委托代卖合同复印件一份；8、赵金刚交纳房屋中介费收据复印件一份；9、赵金刚与王开亮及爱家房产中介所签订的《房屋买卖（置换）合同》复印件一份。

经审理查明，原告许唯平与被告赵金刚经复兴区帮嫂家政服务公司介绍，于2004年6月20日签订了《房屋售买合同书》，合同的内容如下：甲（甲方为赵金刚）乙（乙方为许唯平）双方经充分协商，甲方愿把邯钢第六生活区1号楼5单元17号单元房一处，售于乙方，定协议如下：一、房屋方位与价格。房屋坐落在百六区1号楼5单元17号，建筑面积59㎡左右，价格定五万元。二、产权交款方式。自签协议起乙方先付甲方壹仟元定金，2004年7月1日前甲方把房屋搬清缴钥匙，乙方再付甲方肆万元，乙方方可入住，等甲方房证办完后一起到市交易中心过户，乙方再付甲方玖仟元，产权终身归乙方所有。三、其他事宜。甲方交钥匙后，甲方把邯钢以前一切费用交清（煤气、水、电），暖气费谁享受谁付款。房产如有其他争议由甲方负责。四、违约赔偿。自签协议起，如有一方反悔，赔付对方违约金壹仟元，甲方加倍。五、过户费、中介费由乙方承担。原告许唯平和被告赵金刚均在此合同书上签名捺印。同年7月10日原告在复兴区帮嫂家政服务公司给付被告赵金刚购房款41000元，赵金刚将邯钢百六区1-5-17号房屋交付给原告，原告自2004年9月搬入该房屋内生活居住至今。2005年3月12日被告赵金刚取得了复兴区先锋路16号院1-5-17号房屋的房产证。2006年9月12日，原告许唯平与被告赵金刚又签订了一份《房屋售买续增协议》，内容如下：依据2004年6月20日甲乙双方所签“房屋售买合同书”条款，鉴于甲方已领取邯钢百六区1-5-17房屋所有权证书，经甲乙双方协商，特续增合同条款如下：一、甲方（赵金刚）在签发本协议时将百六区1-5-17的房产证（正本）及有关本房的证件、票据和甲方身份证复印件两张交付于乙方（许唯平）；同时，乙方补缴付清所剩买房款玖仟元（9000元）。二、乙方支付给甲方2004年-2005年两个冬季的取暖费壹仟壹佰玫拾贰元（1192），以后所使用的取暖费用每年一缴或房产过户时一次缴清均可。三、在房产证签发满五年后，双方应积极协助到市房地产交易中心办成房产证过户手续。四、在房产证过户给乙方之前，如万一遇有意外和不测事宜，乙方的子女有继承权，乙方有转让委托权，甲乙双方都不得反悔变更。五、本协议一式参份，甲乙双方和原中介单位复兴区帮嫂家政服务公司各执一份，以双方签字生效，并证明双方收到了对方交付的款项费用和房产证明。原告许唯平和被告赵金刚均在此协议上签名捺印。协议签订后，赵金刚将该房的《房屋所有权证》及身份证复印件交给原告，原告将剩余9000元房款付给了赵金刚。2009年2月起原告多次要求赵金刚办理房产过户手续，赵金刚以其妻李海燕不同意出卖该房为由，无法单方为许唯平办理房产过户手续。双方发生争议，原告诉至本院。本院受理后，于2010年8月5日作出（2010）复民初字第812号民事判决，2010年9月10日向原告许唯平送达了判决书，13日向被告赵金刚、李海燕送达了判决书，被告李海燕不服提出上诉，原告许唯平未提出上诉。2010年9月被告赵金刚、李海燕登报声明原房产证丢失，2010年10月2日被告李海燕与爱家房产签订《委托代卖合同》，委托爱家房产将坐落在复兴区先锋路16号院1-5-17号房屋出售，代理销售价格为18.5万元。2010年10月13日被告赵金刚（甲方）、第三人王开亮（乙方）及中介方邯郸市邯山区爱家房产中介所（丙方），签订了《房屋买卖（置换）合同》，合同的主要内容是：甲方自愿将坐落在复兴区先锋路16号院1-5-17号房屋出售给乙方。乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。甲、乙双方协商后的实际成交价格为人民币18万元，该房屋产权或租赁权过户的相关费用由乙方承担，该房屋配套设施过户的相关费用由乙方承担。甲、乙、丙三方签订本合同时，甲方须向丙方交纳中介费1800元。乙方交付定金5000元，该定金在过户当日充为购房款，剩余房款在过户当日一次付清。由于该房屋为房改房，甲方必须夫妻双方到房管局办理过户，否则视为违约。甲方承诺于过户后两个月内腾空房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。赵金刚向赵金刚、王开亮及邯郸市邯山区爱家房产中介所三方约定：由于甲方房产证丢失，在房产证补发当日过户。王开亮并未对复兴区先锋路16号院1-5-17号房屋作充分了解并实地看房便与被告赵金刚签订了上述合同，合同签订后，王开亮给付赵金刚定金5000元。2010年10月18日被告赵金刚、李海燕补办了房产证，王开亮通过银行汇给李海燕15万元人民币。次日（即2010年10月19日）赵金刚、李海燕将此房屋过户到王开亮名下，王开亮于同日取得《房屋所有权证》。2010年11月16日邯郸市中级人民法院作出（2011）邯市民一终字第709号民事裁定，撤销本院（2010）复民初字第812号民事判决，发回本院重审，形成本案。原告许唯平于2011年12月6日，向本院提出变更诉讼请求申请，将原诉讼请求变更为：一、要求确认赵金刚与王开亮签订的《房屋买卖（置换）合同》无效；二、要求确定原告与赵金刚签订的《房屋售买合同书》有效；三、要求赵金刚、王开亮共同协助办理房屋过户手续；四、本案诉讼费由被告承担。以上事实有原、被告所举证据、本院调取证据、庭审笔录及当事人陈述在卷为证。

本院认为，原告许唯平与被告赵金刚签订的《房屋售买合同》，均系双方真实意思表示，且双方签订合同后，购房款、房屋及房产证原件等均已实际交付，且争议房屋自2004年9月起由原告许唯平居住至今。原告要求赵金刚办理房屋过户手续，赵以其妻李海燕不同意卖房为由未能履约，由于自2004年7月交付房屋至双方发生争议长达五年多的时间内，赵金刚均未提出其妻李海燕不知其卖房，其间双方又签订了《房屋售买续增协议》，约定了过户时间，该房屋也由原告生活居住至今，原告有理由相信卖房为被告夫妻共同意思表示，故被告李海燕不得以不同意或不知道为由对抗原告，故该《房屋售买合同》合法有效，应受法律保护。在诉讼过程中，被告赵金刚、李海燕登报谎称房产证丢失，补办房产证后，又将该争议房屋卖给第三人王开亮，王开亮虽表示事先不知该房屋存在争议，但买卖标的物最终涉及实际交付等诸多法律问题，作为买房人应事先对购买房屋进行必要的了解来确定是否购买，但王开亮未对房屋进行任何相关验收和查看，并在对房屋现状及使用情况一无所知的情况下，仅凭补办的房产证书即进行购买，王开亮的行为有悖常理，不应视为善意取得，而是恶意购买。故对被告、第三人的辩解本院不予采信，故被告赵金刚与第三人王开亮签订的《房屋买卖（置换）合同》无效，原告的诉请合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百零七条、第一百三十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第二项的规定，判决如下：

一、被告赵金刚与第三人王开亮签订的《房屋买卖（置换）合同》无效；二、原告许唯平与被告赵金刚签订的《房屋售买合同书》有效；三、被告赵金刚、第三人王开亮于本判决生效后十日内协助原告许唯平办理复兴区先锋路16号院1-5-17号房屋的过户登记手续。案件受理费100元，由被告赵金刚、李海燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。

审判长：丁燕梅审判员：郝志生审判员：路风章

书记员：白晓丽