杨来有与刘占成房屋买卖合同纠纷一案民事判决书

原告（反诉被告）杨来有，男，1955年9月28日生，汉族，开滦钱家营矿退休工人。被告（反诉原告）刘占成，男，1957年，5月7日生，回族，开滦赵各庄矿社区管理中心物业三科工人。委托代理人米素敏，女，1959年6月13日生，回族，开滦林西矿房管科退休工人，系刘占成之妻。委托代理人刘金发，男，1944年2月29日出生，汉族，开滦林西矿退休工人。委托代理人郑天赐，河北益尔律师事务所律师

原告（反诉被告）杨来有诉被告（反诉原告）刘占成房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨来有及其委托代理人郑天赐、被告刘占成及其委托代理人米素敏、刘金发到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告杨来有诉称，2010年3月7日，原、被告签订“卖房协议书”，约定原告以83000元的价格将坐落于古冶区西新楼311楼1单元7号的房屋卖给被告。2012年6月8日，买房人刘占成提起诉讼，请求判令卖房人杨来有协助办理房屋过户手续。在该案诉讼过程中，利害关系人杨光（原告之子）、张建坤（原告之妻弟）等提出申请，要求以第三人的身份参加诉讼。这时原告才发觉，自己的卖房行为是不合法的，原因如下：涉案房屋是原告夫妻的共有财产，原告之妻张桂兰于2009年4月6日病故后，其子杨光、其父张德福对属于张桂兰的房产份额享有继承权，也就是说该房已由夫妻共有转化成原告与张桂兰的法定继承人共有。在这种情况下，未经共有人同意，原告无权擅自处理该房产。据此，双方的“卖房协议书”侵犯了第三人的合法权益，符合我国《民法通则》和《合同法》规定的无效合同的条件。正在法庭准备追加杨光、张建坤为第三人参加刘占成提起的诉讼时，刘占成撤了诉。在这种情况下，原告只好提起诉讼，请求依法认定“卖房协议书”为无效协议，解除双方的房屋买卖关系，以维护法律的严肃性。

被告刘占成辩称，一、杨来有与我签订的卖房协议书双方意思表示真实，符合生效条件，请法院认定有效，判令原告配合我办理过户手续；二、卖房时虽然原告妻子死亡，但原告占有该房屋的绝大部分产权份额，而且另一继承人原告长子杨光代替原告在协议上签的名，说明杨来有、杨光认可卖房。杨光与原告二人所占房屋产权份额已经超过90%，因此这份协议有效；三、如果原告坚持无效，说明他反悔，按照协议规定原告应双倍返还我购房款16.6万元。并赔偿我房屋装修费10000元。四、本人在这次房屋买卖行为中是善意第三人，因房屋买卖无效造成的各项损失和不利后果由原告承担，而不应由我承担。反诉原告刘占成诉称，反诉人与被反诉人于2010年3月7日签订了房屋买卖协议，协议约定被反诉人将坐落在古冶西新楼311楼1门7号的房屋卖给反诉人，售价捌万叁仟元整，反诉人先交8万元整，被反诉人将房本、土地本交给反诉人，剩下的三千元在过户前交给被反诉人，被反诉人协助反诉人办理过户手续。因该房屋上市买卖时间不足5年，过户费用高，经双方协商、同意等该房屋够5年上市时再过户。至此，该房屋于2012年4月5号就已够5年的上市时间，反诉人多次找被反诉人要求其协助办理过户手续，被反诉人总是百般刁难，拒绝不予配合。2012年9月17日，反诉人收到贵院送到的起诉状副本，得知被反诉人已向贵院提出确认其与反诉人签订的“卖房协议书”无效的诉讼，为此特提出反诉请求：一、依法确认反诉人与被反诉人之间签订“卖房协议书”合法有效。二、要求被反诉人协助反诉人办理房屋过户手续。三、如被反诉人不协助办理过户，应依“卖房协议书”约定返还双倍购房款，并赔偿装修损失壹万元。请予以合并审理，依法判决。反诉被告杨来有辩称，我国民事诉讼法明确规定起诉的必要条件之一是要有明确的诉讼请求，在诉讼请求中不允许有“如果”这样的字，然而反诉一方面要求确认买房协议书有效，协助办理过户手续，一方面又说“如果不这样做”就要双倍返还购房款，还有赔偿10000元的诉讼请求，这样的反诉，违反了法律的规定，法庭无法审明，被反诉人也无法答辩，建议法庭依法驳回起诉。当庭经征询反诉原告（本诉被告）意见，反诉原告明确诉讼请求为：选择第一、二项诉请，即要求一、依法确认反诉人与被反诉人之间签订“卖房协议书”合法有效。二、要求被反诉人协助反诉人办理房屋过户手续。放弃第三项诉讼请求。本案在审理过程中，围绕着本诉原、被告之间签订的“卖房协议书”是否合法有效为争议焦点问题进行了举证、质证，并向双方当事人释明该审理焦点的后果，即如果该协议有效，则由本诉原告协助本诉被告办理房屋过户手续；如果该协议无效，则房屋买卖合同解除，由本诉被告返还本诉原告房屋，本诉原告返还给本诉被告购房款并承担相应的责任。原告（反诉被告）为证明自己的主张，在庭前向本院申请调取（2012）古民初字第964号原告刘占成诉被告杨来有房屋买卖合同纠纷一案的卷宗，提交证据一、该卷宗中杨光和张建坤以第三人身份参加诉讼的申请，证明杨光和张建坤对涉案房产主张的权利。证据二、张淑芹与张德福是父女关系的证明（当庭撤回）、张建坤是张德福之子的证明、张桂兰的死亡证明、杨光的户口底页、张德福的死亡证明、证明原告家庭情况的社区证明，以上证据证明房产属原告杨来有与第三人杨光、张建坤等人共有。被告（反诉原告）刘占成质证意见：对本诉原告提交的第一组和第二组证据材料的真实性均没有异议。

本院认证意见：本诉被告对本诉原告提交的证据一、证据二无异议，本院当庭予以确认。被告（反诉原告）刘占成为反驳本诉原告的主张，提交证据一、本诉原告卖房的广告；证据二、双方卖房协议书。证明杨来友的儿子杨光先贴的卖房广告，被告看到卖房广告后，找到原告协商进行的房屋交易，卖房协议书是杨来友的儿子杨光写的，是真实的。提交证据三、2007年4月3日颁发的唐古国用（旧房）第137359号国有土地使用证、2007年4月5日颁发的唐山市房权证古冶区字第古5793号房屋所有权证。原告（反诉被告）杨来有质证意见：对被告提交的证据一售房广告的真实性没有异议，对与本案的关联性不予认可；对证据二卖房协议书的真实性也没有异议，但是协议是被告打印好的合同纸来让我们填写签字的，杨来友的签字是杨光签的，杨来友本人在协议书中杨来友的签字上按了手印，内容是被告方说着，杨光写的。对证据三两个房本的真实性没有异议，是这两个房本（指房屋所有权证和土地使用权证）。本院认证意见：本诉原告对本诉被告提交的三份证据均无异议，本院予以确认。经审理查明，2010年3月5日，刘占成及其妻米素敏在古冶区西新楼居民区内的电线杆上看到杨来有贴出的欲出售本案诉争房屋的“小广告”后，就按照“小广告”上面提供的电话号码与杨来有联系欲购买该房屋。2010年3月7日，杨来有作为甲方与刘占成作为乙方签订“卖房协议书”，约定甲方将坐落在古冶西新楼311楼1单元7号（房屋）卖给乙方，售价捌万叁仟元整，乙方先交给甲方捌万元整，甲方将房本、土地本交给乙方，剩下的叁仟元过户前交给甲方。甲方协助乙方办理好过户手续，过户钱由乙方负责。如果甲方反悔双倍返还，如果乙（方）反悔定金不退。甲方签字人杨来友（有），乙方签字人刘占成。协议签订后，刘占成将现金8万元当即交付杨来有。杨来有向刘占成实际交付涉案房屋并将该房屋的所有权证书和土地使用权证书交付刘占成，另查明，该诉争房屋原属开滦出售的公有住房，2007年4月3日，杨来有办理了房屋所有权证和国有土地使用权证。按当时的政策规定，如五年后办理过户登记手续，可适当节省费用，遂双方协商五年后再办理房屋过户手续。2012年4月，刘占成及其妻米素敏找到杨来有协助办理该房屋过户登记手续时，杨来有拒绝办理。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，杨来有与刘占成签订的“卖房协议书”系双方真实意思表示，且涉案房产的土地使用权证书及房屋所有权证书记载杨来有是唯一所有权人，无其他共有人；杨来有其子杨光“贴广告”售房并在“卖房协议书”上代其父杨来有签字，说明杨光知晓杨来有卖房之事，并且通过上述行为可推知杨光同意并认可其父卖房；杨来有之妻张桂兰于2009年4月6日死亡后，该房产有张桂兰部分遗产份额，应当为全体继承人共有，但因继承人未分割该房产，该房产依然登记于杨来有名下；杨来有与刘占成签订“卖房协议书”的行为，对其他继承人构成表见代理。刘占成因信赖杨来有是真正权利人，并已支付了相应对价，故双方签订的“卖房协议书”应认定为合法有效，原告（反诉被告）杨来有主张涉案房屋是原告夫妻的共有财产，杨来有之妻张桂兰死亡后，其子杨光、张桂兰之父张德福对属于张桂兰的房产份额享有继承权，在这种情况下，未经共有人同意，原告无权擅自处理该房产，请求依法认定“卖房协议书”为无效协议，解除双方的房屋买卖关系，理据不足，不能支持。若杨来有侵犯了其他共有人的权利，其他共有人可向杨来有主张权利，请求赔偿损失。本诉被告（反诉原告）刘占成请求依法确认反诉人与被反诉人之间签订“卖房协议书”合法有效、要求被反诉人协助反诉人办理房屋过户手续之诉请，应予支持。另该“卖房协议书”中还约定“……剩下的叁仟元过户前交给甲方”……，故被告（反诉原告）刘占成应向原告（反诉被告）杨来有支付剩余的3000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、驳回原告（反诉被告）杨来有的诉讼请求。二、反诉原告刘占成与反诉被告杨来有签订的“卖房协议书”合法有效。三、由原告（反诉被告）杨来有配合被告（反诉原告）刘占成办理坐落于古冶区古冶西新楼311楼1单元7号房屋的过户登记手续，本判决生效后十日内履行。本诉案件受理费2300元，反诉案件受理费1150元，合计3450元，由原告（反诉被告）杨来有负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。

审判长：赵彩虹审判员：么伟利代理审判员：李健

书记员：欧阳丽梅