原告曾晓敏，男，汉族，1968年10月4日出生，住云浮市云安县，现住云浮市云城区。原告周雪连，女，汉族，1964年1月12日出生，住云浮市云安县，现住云浮市云城区，委托代理人罗桂友，广东广鑫律师事务所律师。委托代理人邹梅健，广东广鑫律师事务所律师。被告梁林，男，汉族，1958年6月10日出生，住云浮市云城区。委托代理人徐杰兴，广东雄量律师事务所律师。委托代理人杨桂标，广东威泰律师事务所律师。被告曾韦良，男，汉族，成年，住云浮市云城区。被告陈锦锐，男，汉族，1964年6月13日出生，住云浮市。
原告曾晓敏、周雪连诉被告梁林、曾韦良、陈锦锐房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年11月7日受理后，依法由审判员申少斌独任审判，于2012年12月17日公开开庭进行了审理。原告曾晓敏、周雪连及其委托代理人邹梅健，被告云梁林的委托代理人杨桂标到庭参加诉讼，被告曾韦良、陈锦锐经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曾晓敏、周雪连诉称：本案所涉房屋所在的国有土地座落在云浮市云城区××垌××南××路休闲阁沐足侧，土地使用权人为被告陈锦锐。2004年，被告陈锦锐与被告梁林、曾韦良三人合伙出资在该块土地上建房出售。由被告陈锦锐负责提供土地，被告梁林、曾韦良负责建设房屋及对外销售。2005年7月24日，原告与被告梁林签订《合资建房协议书》，约定原告支付人民币105000购买该楼××梯第××层××套房屋（现门牌地址为云浮市云城区振华南二路××号××梯××房）及首层××号杂物房。协议书第二条约定：由房屋出卖方负责办理房产证，办证费用由房屋出卖方负责。协议签订后，原告向被告支付了购房款80000元。房屋建成后，三被告将该楼××梯××房及首层××号杂物房交付给原告使用。至今原告已居住多年。经原告多次催促，三被告均拒绝为原告办理房产证。原告认为，原、被告双方签订的《合资建房协议书》实质为房屋买卖合同，本案属于房屋买卖合同纠纷。依照房产管理法的规定，房屋出卖方必须履行协助办理所有权登记手续的义务。三被告交付房屋给原告使用后，拒绝为原告办理房产证，已构成违约。据此，请求法院判令：1、确认云浮市云城区××房及××号杂物房为原告所有；2、判令三被告立即协助原告办理云云浮市云城区××房及××号杂物房的所有权登记手续，并承担全部办证费用，3、本案诉讼费用由三被告承担。原告为其陈述事实在举证期限内提供的证据：证据1、居民身份证，以证明原告主体资格。证据2、《合资建房协议书》与证据3、《土地登记卡及国有土地使用证》，共同证明被告陈锦锐与被告梁林、曾韦良三人合伙出资在陈锦锐所有的国有土地上建房出售。由被告陈锦锐负责提供土地，被告梁林、曾韦良负责建设房屋及对外销售。原告与被告梁林、曾韦良签订《合资建房协议书》，约定原告支付人民币105000购买该楼××梯××房及首层××号杂物房。协议书第五条约定：由房屋出卖方负责办理房产证，办证费用由房屋出卖方负责。证据4、《收据》，证明原告按合同约定支付了集资款80000元。
被告梁林辩称：一、被告梁林不存在拒绝为原告办理房产证的事实。本案涉案的房屋是梁林与陈锦锐于2004年共同出地、出资合作建房的。在房屋建设期间，原告与被告曾韦良签订了一份《合资建房协议书》，约定由原告出资，由被告组织建设该房屋。房屋竣工后，被告梁林即于2006年8月11日向云浮市房屋管理局提交有关资料申请办理房屋产权证，因部份资料不全，至使房屋至今仍未能办理好房产证。被告梁林已想尽一切办法办证，但终因客观原因未能办理。因此，被告梁林不存在原告诉称的拒绝为原告办理房产证的事实。二、办理房产证的费用应由双方共同承担。虽然《合资建房协议书》中约定由被告办理房产证，办证费用由被告承担。但被告梁林已于2006年8月11日申办房产证，被告梁林也想尽一切办法办证，但终因各种客观原因未能办理。被告梁林按申办证时（2006年）承担有关办证所需的费用无意见，但现时的办证费用已大大提高，且办理房产证是为了原告的利益，因此，要求被告承担全部办证费显失公平。故办理房产证的费用应由双方共同承担。另外，如果原告坚持认为办理房产证的费用全部由被告承担及被告不能为其办理房产证的，原告可以选择解除双方签订的合同，由被告返还原告已付的款项。三、另外，被告梁林与被告陈锦锐签订了《关于合作建造商品房的协议》，双方是合作建房关系。曾韦良是梁林、陈锦锐雇请的管理人员。被告梁林为其辩解在举证期限内提供的证据有：云浮市房产管理局收件回执，以证明被告梁林已就本案涉案的房屋向房管部门申办房产证。被告梁林、陈锦锐签订的《关于合作建造商品房协议》、云浮市建设工程规划报建申请审批表、建设用地规划许可证两个（梁林、陈锦锐），以证明被告梁林与陈锦锐是合伙建房关系。被告曾韦良没有提出答辩，在诉讼中亦没有提供证据。被告陈锦锐没有提出答辩，在诉讼中亦没有提供证据。经庭审辩证、质证，被告梁林对原告提供的证据均无异议，原告对梁林提供的证据1的真实性无异议，认为这是被告的办理问题，但到现在都没有办到房产证给原告，与原告无关，对原告提供的证据2的真实无异议，但认为曾韦良与原告签订协议书，不只是被告梁林与陈锦锐是合伙关系，是三被告存在合伙关系。
经庭审质证，本院对证据作如下确认：因被告梁林对原告提供的证据均无异议，本院予以确认，原告对被告梁林提供的证据1、2的真实性无异议，本院确认其真实性。位于云浮市区杉冲洞的一宗土地的权利人是被告陈锦锐，该宗土地的面积为303.73平方米，用途为商住用地，国有土地使用证号为：云府国用（2002）00××××号。被告梁林是云浮市区杉冲洞的一宗土地的权利人，国有土地使用证号为：（2003）第××号。2004年间，被告陈锦锐（作书）与被告梁林（作甲方）签订了《关于合作建造商品房协议》，约定双方共同在位于云城区杉冲洞的土地共同开发建设，实行统一规划、统一设计、统一施工、统一定价及销售。该地块共有面积480平方米，其中甲方占180平方米，乙方占300平方米，双方同意统一按每平方米1600元计价，作为各方投资的部分本金（即甲方以地计价款为288000元正，乙方以土地计价款为48000元），开发形式为双方共同投资、共担风险、投资本金及利润分成各占50%，预计建造面积4000平方米，预算总投入资金250万元，施工方式为用包工方式向外发包，材料由双方共同组织。房屋和商铺销售在统一定价的基础上双方共同销售，协议还对其他事宜作了约定。2004年8月2日，被告梁林、陈锦锐向有关部门进行报建，云浮市城乡规划局于2004年7月30日出具了编号为云建地规字[2004]××××号《建设用地规划许可证》，用地单位为梁林，用地面积为180平方米，于2004年9月20日出具了编号为云建地规字[2004]3××号《建设用地规划许可证》，用地单位为陈锦锐，用地面积为317.55平方米。在上述土地建设了房屋，房屋建好后，分别由被告梁林、曾志良与原告等二十多人分别签订了《合资建房协议书》，其中原告持有的《合资建房协议书》载明：甲方为梁林、曾韦良，乙方为曾晓敏、周雪连。约定甲方组织乙方等人在振华南二（即休闲阁沐足则），建一幢8层三梯每层六套的楼房，每套约94.5平方米，整座楼共分A、B、C三梯，每条梯每层两套，靠休闲阁沐足边（即入大门口右边）为××梯，和大门口左边为B及C梯，附图纸说明，乙方出资105000元建设该楼的××梯××层××套，建筑面积约94.5平方米的房屋一层六套（含楼梯取光井、阳台投影面积计）。双方协议如下：一、甲方责任：甲方负责组织建好乙方该值的房子，内墙普通装修，窗为铝合金白色玻璃，外墙装修贴砖仔。杂物房按面积大小另计，首层五号杂物房按1500元/平方米计，折款6800元。套房和杂物房合计共款105000元计。二、集资方式：乙方在签订本合同时集资50000元，第二期在2005年9月25日前乙方集资30000元余下款项甲方办好房产证时，乙方将剩余的全部款项25000元付清给甲方，或由银行提供按揭。以上付款方式，乙方每期必须依时交清，如过期不能交清所集资款项，甲方按每日加收千分之二的滞纳金，乙方如超期一个月无能力交清集资款，甲方不退回乙方前期所集的建房款，并有权处理乙方所定的房屋，乙方不得反悔。三、其他：水电由甲方统一接到门口。本集资不包括各用户的电话、电视终端入户的各种工料费用。公用楼梯普通装修。四、竣工时间：2005年9月10日。五、乙方必须积极配合甲方做好办理房产证的有关工作，提供有关资料给甲方进行办证。办证费用由甲方负担。2005年7、10月，原告共交付了80000元，被告曾韦良出具了收据给原告收执。房屋在2005底建成后，被告将该楼××梯××房及首层××号杂物房交付给原告使用，原告入住该房屋至今。在包括原告在内的二十多套房屋的整幢楼房的建房过程中，施工全部是由被告进行，原告并没有参与，被告亦没有征求原告意见，原告只是按协议约定支付了款项52500元就入住了该房屋。2006年8月11日，经申请人为梁林二人共有的名义向云浮市房产管理局提交申请，提交的资料有房屋座落地为云浮市市区振华××××号商铺，资料有申请书、报建审批表，国有土地使用证复印件等，云浮市房产管理局出具了收件回执给被告梁林。2006年12月20日，梁林在上述回执下的方注明“因资料不全，所有办证资料退回本人。”对此，梁林称由于资料不全导致房产部门退回办证资料，按手续，应该将相关权属证办到被告名下，才可能再为原告办房产证，现在还没有将相关权属证办到被告名下，所以没有被告要求原告提供资料，故原告的房屋至今未能办理房产证。
本院认为：虽然是被告曾韦良与原告签订《合资建房协议书》，但是，包括原告在内的二十多套房屋的整幢楼房，附着的土地的权属人是被告陈锦锐、梁林，被告陈锦锐、梁林亦签订了《关于合作建造商品房协议》，该楼房是由被告梁林、陈锦锐共同建设的，有《建设用地规划许可证》等为凭，虽然梁林称曾韦良是梁林、陈锦锐聘请的管理人员，但没有提供证据证实，况且，在整幢楼房包括了原告在内的二十多套房屋，是由被告梁林、曾韦良与原告等人签订《合资建房协议书》，梁林、曾韦良收取了款项，为此，根据本案事实，本院确认包括原告在内的二十多套房屋的整幢楼房是由被告梁林、陈锦锐、曾韦良合伙建设的，三被告之间是合伙关系，对外应共同承担民事责任；至于被告梁林、陈锦锐、曾韦良三者之间的内部关系，不属本案审理的范围。《合资建房协议书》是双方遵循平等互利、协商一致的原则订立的，内容没有违反法律规定，合法有效，本院予以确认。虽然双方签订的合同名称为《合资建房协议书》，但从合同内容约定的权利义务来看，甲方负责组织建房，收取该房屋的价值款，乙方只需要履行支付房屋价款的义务，即原告并没有参与被告对该房屋的建设事宜；另从梁林、陈锦锐签订《关于合作建造商品房协议》，约定双方共同在位于云城区杉冲洞的土地共同开发建设，实行统一规划、统一设计、统一施工、统一定价及销售，房屋和商铺销售统一定价等，可见，被告梁林、陈锦锐建设房屋，是用于销售。故虽然《合资建房协议书》名为合资建房，实际应为房屋买卖关系，即本案应定性为房屋买卖合同纠纷。根据合同约定，原告向被告购买的房屋，原告已按协议书约定支付了首期房款，履行了应尽的义务。故本院对于原告要求确认座落云浮市云城区××房及××号杂物房为原告所有的主张予以支持。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”原告已按协议履行了应尽的义务，被告梁林、陈锦锐、曾韦良作为协议书相对方，有依照协议书的约定为原告办理房地产权登记过户的义务。对于办证费用的负担，《合资建房协议书》约定：“乙方必须积极配合甲方做好办理房产证的有关工作，提供有关资料给甲方进行办证。办证费用由甲方负担。”协议书是双方协商一致订立的，充分考虑了双方的权利，双方应当按约定履行义务，况且，被告并没有证据证明是原告的原因导致不能办理房产证的，即不能证实原告在办证过程中存在过错，故被告梁林要求原告承担部分办证费的辩解，理据不足，本院不予采纳。为此，本案办理房产证的手续费应由被告梁林、陈锦锐、曾韦良负担。被告陈锦锐、曾韦良经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，依法可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第三十条、第八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条第一百三十条、第一百三十三条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第四十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：
一、确认座落于云浮市云城区振华南二路××号××梯××房及首层××号杂物房的房屋属原告曾晓敏、周雪连所有。二、限被告梁林、陈锦锐、曾韦良于本判决发生效力之日起二十日内协助原告曾晓敏、周雪连办理云浮市云城区振华南二路××号××梯××房及首层××号杂物房的房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。上述房地产权属登记过户所需的办证费，由被告梁林、陈锦锐、曾韦良负担。本案诉讼费2400元，适用简易程序审理减半收取1200元（该款原告已预交），由被告梁林、陈锦锐、曾韦良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审判员：申少斌
书记员：廖娟秀
引用法律
《中华人民共和国民法通则》第三十条、《中华人民共和国民法通则》第八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第一百三十三条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国物权法》第十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第四十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条