郭程伟与柳州市铸业房地产开发有限责任公司、马铁房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告郭程伟，男，1963年12月3日生，汉族，广西柳州市人，家住柳州市柳北区。被告柳州市铸业房地产开发有限责任公司，住所地广西柳州市西环5号中山城市花园内。法定代表人马铁，该公司董事长。委托代理人刘伯洲，广西正泰和律师事务所律师（特别授权）。被告马铁，男，1955年11月27日出生，满族，广西柳州市人，住柳州市。委托代理人龙凤麟，广西正泰和律师事务所律师（特别授权）。委托代理人陈柳山，广西正泰和律师事务所律师（一般授权）。被告胡红星，男，1967年10月19日出生，汉族，广东省珠海市人，家住广西柳州市西环路5号。委托代理人覃柳芳，广西正泰和律师事务所律师（特别授权）。被告王辉，女，1970年8月2日出生，汉族，广东省珠海市人，住柳州市西环路5号。

原告郭程伟诉被告柳州市铸业房地产开发有限责任公司（以下称铸业公司）等四人房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年1月4日受理后，依法由柳州市柳南区人民法院助理审判员覃军担任审判长，与人民陪审员黄柳明、陈超兰组成合议庭，公开开庭进行了审理。书记员黄哲担任法庭记录。原告郭程伟，被告铸业公司的委托代理人刘伯洲，被告马铁的委托代理人龙凤麟、陈柳山，被告胡红星的委托代理人覃柳芳到庭参加诉讼。被告王辉经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告郭程伟诉称,一、原告与被告二马铁和被告三胡红星都是老朋友。1995年，被告三胡红星和其妻子被告四王辉与被告二马铁合伙做生意，并共同合伙经营了两个项目：1、合伙开发位于柳州市的中山城市花园房地产项目，原告承包施工了中山城市花园的1-1#和1-2#两栋楼工程。2、合伙承包柳州市公安局保安服务公司旗下的中山城娱乐有限公司下属的中山大厦，经营餐饮和旅馆及娱乐业，将中山大厦的部分零星装修(改建)工程承包给原告个人进行施工。原告依约于1994年9月25目开工，至1995年1月28日竣工。1996年11月14日，被告三胡红星和被告二马铁与原告进行了工程结算，双方确认原告应结算得工程余款370477．4元，被告三及被告二与原告协商：由于其现金紧张，而且现在胡、马二人己合伙经营开发了位于柳州市的中山城市花园房地产项目，当时楼市低迷不振，故请求原告同意将应得的工程余款370477．40元(以房抵债的形式)用于在中山城市花园购买商品房外，余额留在中山大厦进行消费。原告表示同意，双方还订立了《柳州市中山大厦改建工程结算书》，实际控制人被告三胡红星在结算书上签字。至此，原、被告双方一份以房抵债的抵债合同由此产生。根据上述协议，原告于1997年1月16日与被告三胡红星和被告二马铁在柳州市柳州市铸业房地产开发有限责任公司总经理办公室订立了《商品房购销合同》，约定被告将尚未建成的位于柳州市中山城市花园一区两套商品房售价323440元，向原告销售并转移房屋所有权给原告，原告应支付的购房总价款323440元，上述与原告装修中山大厦应得的工程余款370477．4元相冲抵，剩余47037．4元，原告将此尾款留在被告处，被告认可原告已交清购房总价款323440元，双方对此无异议。当场被告二马铁在该合同第1页卖方的法定代表人一栏和委托代理机构的法定代表人一栏签下自己的名字并在卖方委托代理人一栏签下胡红星三个字，同时，被告二马铁在该合同第14页的甲方 (签章)处和第15页附件一的1-1#标准层平面图之编号为403号房和404号房的二套商品房上面盖上柳州市铸业房地产开发有限责任公司售房合同章予以认可；然后。被告二马铁在该合同第14页的签约地点处签上西环路五号予以认可。被告二马铁亲笔将该合同第3页至第4页的第四条价格与费用之甲方依据有关规定代政府收取下列税费"处的税费额和上述代收税费合计"处的税费额全部用笔划掉；被告二马铁亲笔将该合同第6页的第八条付款时间约定"栏的时间和金额全部用笔划掉；被告二马铁在该合同第6页至第7页的第九条交接商品房时的付款额约定栏的乙方累计支付房价款金额部分全部用笔划掉，同时被告三胡红星在该合同的第14页代理人(签章)一栏处盖上私章予以认可并在签约时间栏上签上一九九七年一月十六日，表示被告一、二、三、已认可原告付清了全部购房款323440元。原告在第1页买方栏部分和第14页乙方(签章)处签字认可，至此，被告一、二、三已认帐：原告交清了全部购房款323440元，甲乙双方以房抵债形式的商品房购销合同成立，双方对此并无异议。二、1997年8月3日中山花园一区1栋楼(即l一1#楼)交付使用，柳州市铸业房地产开发有限责任公司实际控制人胡红星，法人代表马铁，工程部主任赵大友，现场主管史忠信将位于中山城市花园一区两套房屋的钥匙交给原告入住，原告成为该两套房产的实际所有人。原告于2004年8月月因伤害罪被判七年，于2009年4月22日重获新生。2009年5月，原告找到被告三胡红星和被告二马铁要求办理房产产权登记手续。两被告拒不履行合同，原告便到柳州市房产局调查此事，才知道被告一与被告二、三、四恶意串通，已于2008年9月2日将原告实际所有的位于柳州市中山城市花园一区两套商品房实施了一房二卖，即在原被告商品房买卖合同订立后，被告一柳州市铸业房地产开发有限公司又将该两套商品房卖给了被告二马铁，后原告于2009年8月24日向贵院提起诉讼，该案已于2009年10月19目在贵院开庭审理，由于被告一、二、三百般抵赖，被告四下落不明，原告只得于2010年11月2曰撤诉。现在经查、被告四王辉根本不是下落不明。三、经原告查询，柳州市工商行政管理局企业管理登记档案第317号：被告一于1995年8月lO日成立，被告二、三、四均是本工程建设期间的股东。1999年被告三犯罪入狱，被告四代其行使实际控制权至今。2004年3月9目被告一变更公司股东、重定公司章程，为图避债，但被告二、四仍为新的股东，而且被告四与被告三在本诉合同订立期间为合法夫妻关系，所以被告二、三、四应对被告一的违约行为承担清偿责任。原告认为，被告一故意一房二卖的行为违反了双方合同约定，应承担相应的违约责任；由于被告二、三、四的拒不履行行为，违反了民事活动中的当事人应当遵循诚实信用，等价有偿的原则。为此，请求法院判决：1、解除原告与被告铸业公司双方订立的《商品房购销合同》；2、铸业公司返还原告已付购房款323440元及利息272232.97元（该利息从1997年1月16日双方订立《商品房购销合同》起至2010年12月16日止，共计13年11个月，按照人民银行同期（5年以上）贷款年利率7.56%的8折即6.048%计付，利息为323440167个月6.048/12=272232.97元）；3、铸业公司赔偿原告损失129376元。赔偿损失按已付购房款的0.4倍优惠计付，即赔偿损失0.4323440=129376元。4、被告马铁、胡红星、王辉对被告铸业公司的债务承担连带偿还责任。原告郭程伟在举证期限内向法院提交如下证据：1、柳州市中山大厦改建工程结算书复印件1份（经与原件核对无异）；2、商品房购销合同复印件1份（经与原件核对无异）；3、中山花园1区1栋（1-1#楼）竣工移交使用（结算）证明书复印件1份（经与原件核对无异）；4、中华人民共和国二级注册建筑师注册证书和广西中级专业技术资格证书复印件3份（经与原件核对无异）；5、（2010）柳市民一终字第668号民事判决书复印件1份和（2009）柳市中刑执字第780号刑事裁定书复印件1份（经与原件核对无异）；6、房屋所有权证存根（4-1和4-2房）、柳州市房产交易所产权登记业务受理单、王辉详细信息复印件各1份（经与原件核对无异）；7、市工商局行政处罚决定书、市工商局电脑咨询单复印件各1份（经与原件核对无异）。原告当庭提交：（2008）柳市民再终字第33号民事判决书原件1份。

被告铸业公司辩称，1、原告诉请解除原被告双方订立的《商品房购销合同》无法律依据，并且过了诉讼时效。2、原告与被告三签订的《柳州市中山大厦改建工程结算书》对铸业房开无约束力，胡红星不是股东和实际出资人，结算书上没有铸业房开的公章，原告没有证据表明铸业房开同意债权转让，原告也没有证据证明铸业房开欠了中山城娱乐有限公司的钱。被告铸业公司在举证期限内向法院提交如下证据：1、商品房买卖合同复印件2份（经与原件核对无异）；2、房屋所有权证书复印件2份（经与原件核对无异）；3、契税完税证明复印件2份（经与原件核对无异）；4、销售发票复印件2份（经与原件核对无异）。被告马铁辩称，同意铸业公司的答辩意见。被告马铁未向本院提交证据。被告胡红星辩称，原告要求我承担连带责任无事实和法律依据，原告诉状称与我合伙经营，我是实际经营人等观点无证据证明。被告胡红星在举证期限内向法院提交如下证据：1、中山城娱乐有限公司电脑咨询单复印件1份；2、铸业房地产开发有限责任公司电脑咨询单复印件1份；3、股东发起人名录复印件1份；4、股东会议记录复印件1份；5、变更登记申请事项材料复印件1份；6、股东会决议复印件1份；7、2003年度企业年检报告书复印件1份；8、变更登记申请事项复印件1份；9、2004年度企业年检报告书复印件1份。被告王辉未到庭进行答辩且未提交证据。诉讼过程中，原告申请对柳州市中山城市花园一区房屋及柳州市中山城市花园一区房屋的价值进行鉴定。经柳州市中级人民法院司法鉴定中心委托，广西国泰房地产评估有限公司做出国泰柳房[2012]A001A号房地产估价报告及国泰柳房[2012]A002A号房地产估价报告各一份。

经庭审质证，原告在举证期限内提交的第2份证据、第5份证据、第7份证据、被告铸业公司提交的所有证据以及国泰柳房[2012]A001A号房地产估价报告、国泰柳房[2012]A002A号房地产估价报告均来源真实、合法，且与本案具有关联性，本院予以采纳。被告胡红星提交的所有证据，欲证明铸业公司的股东情况，原告对上述证据的真实性均予以认可。原告在举证期限内提交的第1份证据、第3份证据、第4份证据、第6份证据及当庭提交的证据均欲证明其对柳州市中山大厦改建工程的施工情况及工程价款结算情况，原告欲根据上述证据主张原、被告双方已就工程价款抵消本案涉案房屋购房款达成合意。根据原告提交的第1份证据原告（乙方）与柳州市中山城娱乐有限公司（甲方）签订的《柳州市中山大厦改建工程结算书》，该结算书虽载明经甲、乙双方协商，乙方应得的工程余款除用于中山城娱乐有限公司所属中山城市花园购买商品房外，余额留在中山大厦进行消费。但该结算书落款处甲方单位为柳州市中山城娱乐有限公司，该公司并非本案被告，则原告提供第1份证据未达到原告的证明目的。另外，原告提供的第3份证据、第4份证据、第6份证据亦未能达到原告证明目的，则原告提供的上述证据与本案的关联性无法确认，本院对上述证据不予采纳。综合全案证据,本院确认以下法律事实：被告铸业公司作为甲方与作为乙方的原告郭程伟于1997年1月16日签订《商品房购销合同》一份，约定乙方向甲方购买柳州市西环路五号中山城市花园房屋。合同第四条约定了出卖房屋的价格：该商品房属于政府定价的商品房。按实得建筑面积计算，该商品房单位售价为每平方米1573元，总金额叁拾贰万叁仟肆佰肆拾零元整。该合同第十条约定了原告未按期交付购房款的违约责任：乙方如未按合同第八条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息。自合同规定的应付款限期之第二天起至实际付款之日止，月利息按2%计算。逾期超过伍拾天后，即视为乙方不履行本合同。届时，甲方有权按下述第2种约定，追究乙方的违约责任：2.乙方按累计应付款的5%向甲方支付违约金，合同继续履行。合同第十一条约定了商品房交付的时间为1997年4月31日前。合同第十二条约定了铸业公司未按期交付房屋的违约责任：乙方有权按已付的房价款向甲方追究违约利息。按本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，月利息在壹个月内按银行当月利率计算；自第贰个月起，月利息则按2%利率计算。逾期超过陆个月，则视为甲方不履行本合同，乙方有权按下列第2种约定，追究甲方的违约责任：2、甲方按乙方累计已付款的5%向乙方支付违约金，合同继续履行。在《商品房购销合同》中，未约定原告支付购房款的时间。被告铸业公司与原告签订《商品房购销合同》后，又于2001年10月15日与被告马铁签订《商品房买卖合同》两份，将柳州市中山城市花园房屋及柳州市中山城市花园屋卖与被告马铁，双方还办理了房屋过户登记，现上述房屋登记所有权人为马铁，铸业公司在出卖上述房屋时并未通知原告。2011年1月4日，原告诉至本院，请求法院判决：1、解除原告与被告铸业公司双方订立的《商品房购销合同》；2、铸业公司返还原告已付购房款323440元及利息272232.97元（该利息从1997年1月16日双方订立《商品房购销合同》起至2010年12月16日止，共计13年11个月，按照人民银行同期（5年以上）贷款年利率7.56%的8折即6.048%计付，利息为323440167个月6.048/12=272232.97元）；3、铸业公司赔偿原告损失129376元，赔偿损失按已付购房款的0.4倍优惠计付，即赔偿损失0.4323440=129376元。4、被告马铁、胡红星、王辉对被告铸业公司的债务承担连带偿还责任。本院受理该案后，于2011年2月14日向被告铸业公司送达了应诉材料。诉讼过程中，原告申请对柳州市中山城市花园房屋及柳州市中山城市花园房屋的价值进行鉴定。经柳州市中级人民法院司法鉴定中心委托，广西国泰房地产评估有限公司做出国泰柳房[2012]A001A号房地产估价报告及国泰柳房[2012]A002A号房地产估价报告各一份，估价结果分别为：柳州市中山城市花园房屋总价值480800元；柳州市中山城市花园房屋总价值493400元。2012年11月6日，本院对被告铸业公司的委托代理人刘伯州制作《谈话笔录》一份，铸业公司认可《商品房购销合同》中出卖的柳州市西环路五号中山城市花园两套房屋即是柳州市中山城市花园一区房屋及柳州市中山城市花园房屋。另查明，铸业公司的企业类型系有限责任公司，被告马铁系该公司法定代表人；原告郭程伟曾因故意伤害罪被广西柳州市城中区人民法院于2005年8月23日判处有期徒刑七年。后因减刑，原告实际刑期至2009年4月22日止。

本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据原告与被告铸业公司签订的《商品房购销合同》，原告负有支付该合同所约定的购房款的义务；被告铸业公司负有将柳州市中山城市花园房屋卖与原告的义务。关于原告支付购房款的期限，因《商品房购销合同》中未对该期限进行约定，则根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四款的规定，原告作为债务人可以随时履行，铸业公司作为债权人也可以随时要求原告履行，但应当给原告必要的准备时间。现被告铸业公司未举证证明其已经向原告要求支付购房款，则原告支付购房款义务未届履行期，被告铸业公司不得以原告未支付购房款为由拒绝出卖柳州市中山城市花园一区房屋。被告铸业公司在未与原告解除《商品房购销合同》的情况下又将房屋卖与马铁并办理了过户登记，上述行为已经构成违约，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项的规定，被告铸业公司在商品房买卖合同订立后，又将房屋出卖给第三人，原告作为房屋的原买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。对原告要求解除其与铸业公司签订的《商品房购销合同》的主张，本院予以支持，因合同自解除通知到达对方时解除，而原告未举证证明其已向被告铸业公司发出解除上述合同的通知，则本院根据本案中于2011年2月14日向被告铸业公司送达应诉材料的事实，确定被告铸业公司于2011年2月14日收到原告解除合同的通知，《商品房购销合同》亦于当日解除。关于被告铸业公司称原告行使解除权超过诉讼时效的辩称，因法律并未对原告发出解除合同通知的时限作出规定，则原告可以随时向被告发出上述通知，该权利不受诉讼时效时效限制，对于被告铸业公司的辩称本院不予支持。主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。原告在本案中认为，其与被告马铁、胡红星达成协议，将原告承包柳州市中山大厦的部分零星工程被拖欠的工程款中一部分用于抵销本案涉案房屋购房款，但原告却未提供证据证明上述协议成立，则本院对原告的该项述称不予支持。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。综合全案证据，原告作为负有支付购房款义务的一方未能证明其履行该义务，则应当依法承担举证不能的不利后果，本院对于原告要求被告铸业公司返还原告已付购房款及利息的主张不予支持。关于原告要求被告铸业公司按照其已付购房款0.4倍赔偿其损失129376元的主张。本院认为，虽原告未能证明其已支付本案购房款，其要求被告铸业公司按照其已付购房款0.4倍赔偿损失亦缺乏依据，但根据鉴定意见，本案涉案房屋价值有所增加，由于被告铸业公司将房屋卖与被告马铁的行为，导致原告不能获得该房屋的增值，故铸业公司理应赔偿原告涉案房屋增值部分的损失。因本案涉案房屋现有价值为480800元+493400元=974200元，则涉案房屋增值部分损失为974200元-323440元=650760元，该数额已超过原告诉请的129376元损失，根据原告自由处分其民事权利的原则，本院支持原告要求被告铸业公司赔偿其129376元损失的诉请。关于原告要求被告马铁、胡红星及王辉对被告铸业公司债务承担连带偿还责任的主张，因被告马铁、胡红星及王辉均不是《商品房购销合同》的合同签订方，且被告铸业公司系具有独立法律主体资格的有限责任公司，原告不得根据《商品房购销合同》中的约定要求被告马铁、胡红星及王辉承担民事责任，对原告的该项主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决如下：

一、确认原告郭程伟与被告柳州市铸业房地产开发有限责任公司于1997年1月16日签订的《商品房购销合同》已于2011年2月14日解除；二、被告柳州市铸业房地产开发有限责任公司赔偿原告郭程伟129376元；三、驳回原告郭程伟的其他诉讼请求。案件受理费11150元，保全费2016元，公告费700元，鉴定费8000元，合计21866元（原告已预交），由原告郭程伟负担9062.2元，由被告柳州市铸业房地产开发有限责任公司负担12803.8元并迳付原告郭程伟。上述债务，义务人应当于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请强制执行。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定，收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：2009，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

审判长：覃军人民陪审员：黄柳明人民陪审员：陈超兰

书记员：黄哲