中国农业银行股份有限公司清远分行与潘容、叶桂森金融借款合同纠纷一审民事判决书

原告：中国农业银行股份有限公司清远分行，住所地清远市清城区学宫街**。负责人：杨文胜，该分行行长。委托代理人：熊柏生，该分行职员。被告：潘容，女，1964年2月11日出生，汉族，住清远市清城区，被告：叶桂森，男，1966年3月5日出生，汉族，住清远市清城区，被告：清远市樵顺房地产开发有限公司，住所地清远市清城区沿江一路锦江豪苑商住小区**办公室** 负责人：何乃林，该公司总经理。委托代理人：甘松庚，该公司职员。委托代理人：杨敬宣，该公司职员。

原告中国农业银行股份有限公司清远分行诉被告潘容、叶桂森、清远市樵顺房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司清远分行的委托代理人熊柏生；被告清远市樵顺房地产开发有限公司的委托代理人甘松庚、杨敬宣，到庭参加诉讼。被告潘容、叶桂森经本院合法传票传唤，无正当理由均拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告中国农业银行股份有限公司清远分行诉称：被告潘容因购房的需要，2010年6月3日向中国农业银行股份有限公司清远分行下辖第一支行借款44万元，借款合同约定期限20年，自2010年6月3日起至2030年6月2日。采用等额本息还款法，分240期，按每个月的借款对应日为还款日（首期还款额2962.83元，随利率变化按年调整偿还金额）偿还本息，正常执行利率为4.752%，以所购的位于清远市清城区院南××阳光××小区××号的房屋作抵押，并办理了抵押登记手续。根据个人购房担保借款合同约定发生第十二条2项的情形，贷款人可以停止发放借款或者提前收回借款。贷款发放后，被告从2013年4月3日起拖欠欠款，至2013年7月3日止，已累计逾期还款4期，尚欠原告贷款本息409229.23元，经原告多次催收无果，特提起诉讼，请求判令：1、解除原告辖下机构中国农业银行股份有限公司清远第一支行与被告之间的合同编号为44105201000042031的《个人购房担保借款合同》；2、被告潘容偿还原告贷款本息409229.23元（其中本金403181.40元，计至2013年7月3日的利息6047.83元，此后利息按照原合同约定的贷款利率计算方式计算至贷款还清之日止），并承担本案诉讼费用；3、原告对被告抵押的位于清远市清城区院南××阳光××小区××号的房屋享有优先受偿权；4、被告叶桂森对借款承担连带担保责任；5、被告清远市樵顺房地产开发有限公司对借款承担连带担保责任。

被告潘容、叶桂森无向本院提出答辩意见及证据。被告清远市樵顺房地产开发有限公司辩称：如我司需代被告潘容、叶桂森向原告偿还借款，则依据合同约定我方对抵押房屋享有优先受偿权。

经审理查明，2010年6月3日，原告辖下机构中国农业银行股份有限公司清远第一支行为贷款人、被告潘容为借款人、被告潘容和叶桂森为抵押人、被告清远市樵顺房地产开发有限公司为保证人，共同签订了一份合同编号为44105201000042031的《个人购房担保借款合同》，该合同约定：贷款人向借款人提供借款44万元，用于购买位于清远市清城区院南××阳光××小区××号房屋，借款期限自2010年6月3日起至2030年6月2日止，共计240个月；借款利率为浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%的基础上下浮20%，执行年利率4.752%，利息按月计付，如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率；还款方式采用等额本息还款法，每1个月为1个还款周期，分240期还款，每期还款付息日期为借款对应日；借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款以抵押人潘容、叶桂森位于清远市清城区院南××阳光××小区××号房屋作抵押担保，保证人清远市樵顺房地产开发有限公司提供阶段性保证担保，自合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；抵押担保及保证的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；借款既有借款人以自己的财产设定抵押又有保证人提供保证的，当贷款人放弃抵押权、抵押权顺位或者变更该抵押权时，保证人承诺仍然按照本合同约定承担连带保证责任；如发生借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权；等等…。合同签订后，中国农业银行股份有限公司清远第一支行于当日即依约划付了借款44万元，被告潘容在贷款人出具的个人借款凭证上签字确认，上述抵押的房屋已于2010年7月7日在房管部门办理了预购商品房抵押权登记，并已取得了预购商品房抵押权证（粤房地预登清字第100022342号），但至今尚未取得正式的房地产权利证书。被告潘容借款后，并未能按合同约定每月依时还款，自2013年4月3日当期应还款日起拖欠借款本息至今，原告经催收无果，遂以上述诉求向本院提起诉讼。截止2013年7月3日止，尚欠本金403181.40元、正常利息5966.56元、罚息41.31元、复利39.96元。以上事实，有原告提供的个人购房担保借款合同、借款凭证、被告潘容、叶桂森的身份证和户口簿复印件、企业法人营业执照复印件、预购商品房抵押权证、帐户基本信息等，以及本院庭审笔录为证。

本院认为，原告辖下的中国农业银行股份有限公司清远第一支行与被告潘容、叶桂森及清远市樵顺房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》，主体适格，内容合法，属于有效合同。被告潘容、叶桂森用于抵押担保的房屋已办理了抵押登记，抵押关系成立，合法有效，各方当事人理应恪守信用，依约全面履行各自义务。中国农业银行股份有限公司清远第一支行已履行了给付借款的义务，但被告潘容在借款后，并无按合同的约定依时清还每月应还的贷款本息，从2013年4月3日至今，因未足额清还借款本息超过90天，影响了原告的债权实现，而致原告提起诉讼，被告的行为已构成违约，应依照合同的约定承担相应的违约责任。合同中“如发生借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权”的约定，应认定属于双方约定解除合同的条件。因此，对原告要求解除与被告所签订的《个人购房担保借款合同》、被告潘容偿还尚欠全部借款本息的请求，符合合同的约定，依据充分，本院予以支持，被告潘容应将尚欠的贷款本金403181.40元及相关利息全部清还给原告，利息参照原合同约定的借款利率计算方式计付。由于借款是以被告潘容、叶桂森位于清远市清城区院南××阳光××小区××号的房屋作抵押担保，虽尚未取得房产证书，但已办理了预购商品房抵押登记，因此，原告对被告潘容、叶桂森提供的借款抵押物享有优先受偿权，原告可以该抵押房产折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。对于原告请求被告叶桂森、清远市樵顺房地产开发有限公司承担连带担保责任的请求，叶桂森只是作抵押担保，并非保证担保，故对叶桂森承担连带担保责任的请求，本院不予支持；被告清远市樵顺房地产开发有限公司作为阶段性保证担保人，因借款人至今尚未取得房产证书，按照合同约定在借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日前，为该债务承担连带保证责任，且在借款既有借款人以自己的财产设定抵押又有保证人提供保证情况下，贷款人放弃抵押权、抵押权顺位或者变更该抵押权时，保证人承诺仍然按照本合同约定承担连带保证责任，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权”的规定，被告清远市樵顺房地产开发有限公司对该债务承担连带保证责任。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十条、第一百零八条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条第（四）项、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

一、解除中国农业银行股份有限公司清远第一支行与被告潘容、叶桂森、清远市樵顺房地产开发有限公司签订的合同编号为44105201000042031的《个人购房担保借款合同》；二、限被告潘容于本判决生效之日起10日内向原告中国农业银行股份有限公司清远分行清偿借款本金403181.40元及相应的利息（该利息从2013年4月3日起参照原合同约定的借款利率计算方式计算至本金还清之日）；三、原告中国农业银行股份有限公司清远分行对被告潘容、叶桂森提供的借款抵押房屋（位于清远市清城区院南二路**阳光嘉园商住小区******的房屋）享有优先受偿权；四、被告清远市樵顺房地产开发有限公司对上述债务承担连带责任；五、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费7738元，由被告潘容负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。

审判长：潘献春审判员：黄永强人民陪审员：朱洁雯

书记员：余晓燕