原告杭州高新技术产业开发区江干科技经济园管理委员会。法定代表人盛桂浩。委托代理人史晓东。被告庄战武。委托代理人范万兵、周尚檬。
原告杭州高新技术产业开发区江干科技经济园管理委员会（以下简称江干科技园）为与被告庄战武返还原物纠纷一案，于2012年12月14日向本院起诉。本院受理后，依法由代理审判员钱姣独任审判，于2013年1月14日公开开庭进行了审理。原告江干科技园委托代理人史晓东、被告庄战武的委托代理人范万兵、周尚檬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江干科技园诉称，2011年3月30日，浙江省高级人民法院做出（2011）浙执恢字第5号执行裁定书，裁定：变卖杭州西泠集团有限公司、杭州西泠制冷电器有限公司位于杭州市江干区艮山西路××号（原126号）房产及土地使用权，归原告所有。2011年7月，原告依法进行了上述房产的产权变更登记，原告系上述房产的合法所有权人。原告取得上述房产所有权后，立刻与原产权人杭州西冷集团有限公司一起同当时的房产承租人（被告）协商腾退事宜，被告于2011年12月19日出具承诺书一份，承诺按要求清退。被告与原产权人的租赁合同已终止，2012年5月起，原告多次书面通知被告，要求其按约向原告腾退房屋，但被告至今非法占有使用上述房产，拒绝予以腾退。原告认为，原告系涉案房产的合法所有权人，依法对涉案房产享有占有、使用、收益、处分的权利，被告长期非法占有使用原告所有的房产并拒绝予以腾退，严重侵犯了原告的物权，为维护自己的合法权益，故起诉，请求：1、判令被告立即腾退位于艮山西路××号的房屋并返还给原告；2、判令被告支付原告房屋占有使用费46885元（从2012年7月1日起算，暂计算至2012年11月30日），2012年12月1日至实际腾退日的占有使用费按每月9377元计算；3、判令被告赔偿原告损失5万元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告庄战武辩称，1、被告对于该房屋产权是否发生变动这一事实并不确定。原告诉称曾与被告协商退腾房屋、被告出具承诺书一事，并不属实。2、被告系合法使用房屋。虽然租赁合同形式上于2011年年底到期，但实质上，在租赁合同到期后，被告又支付了半年房租。根据我国《合同法》第236条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效。故实质上，双方之间的租赁合同是一直延续的。且，出租人并未向被告主张过解除合同，故双方租赁合同至今仍是延续的状态。根据买卖不破租赁的原则，不论涉案房屋的所有权是否转移，在双方租赁合同未正式解除之前，被告仍有权继续使用房屋。3、本案实质上是租赁合同纠纷。根据合同的相对性原则，原告并非租赁合同一方当事人，故不具有诉讼主体资格。即使原告依据所有权人身份提出权利主张，但由于买卖不破租赁，在租赁合同正式解除之前，被告依然是合法使用房屋。至于租赁合同是否已经解除，该争议仍属于租赁合同纠纷，故原告不具有相应的诉讼主体资格。4、原告主张的房屋占有使用费、损失等，没有法律依据。综上，请求法院依法驳回原告的起诉或诉讼请求。原告江干科技园提交了以下证据：1、（2011）浙执恢字第5号执行裁定书1份，拟证明浙江省高级人民法院裁定变卖杭州西泠集团有限公司、杭州西泠制冷电器有限公司位于杭州市江干区艮山西路××号（原126号）房产及土地使用权，归原告所有；2、房产所有权证7份，拟证明2011年7月，原告依法进行了产权变更登记，原告系上述房产的合法所有权人；3、租赁户承诺书1份，拟证明原告取得房屋所有权后，与原产权人杭州西泠集团有限公司一起与被告协商腾退事宜，被告于2011年12月19日出具承诺书1份，承诺按要求清退；4、收据2份，拟证明被告支付租金的事实及租金数额；5、《关于进一步抓紧做好厂区房屋租赁户清退工作的通知》、《致全体租赁户的公开信》、《公告》、《律师函》、特快专递邮件详情单各1份，拟证明2012年5月起，原告多次书面通知被告要求其按约向原告腾退房屋，但被告至今非法占有使用上述房产，拒绝予以腾退；6、物业管理费明细1份、转账支票及存根各1份、工资清单1份、发票7份（以上证据均系复印件），拟证明被告无权占有涉案房屋的行为给原告造成了物质上的巨大损失。
上述证据经庭审质证，对原告提交的证据1、2，被告对真实性无异议；本院认为，上述证据能证明原告欲证明的事实，予以确认。对原告提交的证据3，被告认为系复印件，且对真实性有异议；本院认为，该证据系复印件，本院不予确认。对原告提交的证据4，被告无异议，能证明原告欲证明的事实，本院予以确认。对原告提交的证据5，被告对真实性不认可；本院认为，尽管被告对上述证据均不予认可，但从原告起诉艮山西路××号房屋其他承租户的案件来看，其他承租户均在2012年下半年开始陆续腾退，故本院对原告提交的《关于进一步抓紧做好厂区房屋租赁户清退工作的通知》、《致全体租赁户的公开信》、《公告》予以确认，能证明原告已在2012年下半年终止与被告的租赁关系且要求其限期内腾退的事实，对于《律师函》、特快专递邮件详情单，因原告并无其他证据证明上述证据均已有效送达至被告，故本院对《律师函》、特快专递邮件详情单不予确认。对原告提交的证据6，被告对真实性、关联性不予认可；本院认为，该组证据均为复印件，不具有证明力，不予确认。被告庄战武提交了以下证据：1、租赁协议2份，拟证明被告与案涉房屋的出租方杭州圣峰电器有限公司之间具有合法的租赁关系，2、杭州圣峰电器有限公司工商基本信息1份，拟证明“郑经火”系杭州圣峰电器有限公司的法定代表人；3、证明1份，拟证明2011年6月全体租赁户在杭州圣峰电器有限公司召集下召开消防安全工作会议，出租人曾承诺案涉房屋会继续租赁、不会收回，因此2011年租赁期满后，被告继续交租金承租房屋；4、照片8份，拟证明被告合法租赁案涉房屋期间，遭到他人非法侵害、租赁房屋无法正常使用。上述证据经庭审质证，对被告提交的证据1，原告对真实性不认可，认为即使是真实的，该证据恰好能证明被告对案涉房屋的租赁已终止，且出租方杭州圣峰电器有限公司无权与被告签订租赁合同；对被告提交的证据2，原告对真实性无异议、对关联性有异议；本院认为，被告提交的证据1、2相互印证，能证明被告于2010年12月曾与杭州圣峰电器有限公司的法定代表人郑经火就案涉厂房签订租赁协议的事实，予以确认。对被告提交的证据3，原告对三性均有异议，本院认为，被告提交的证据3系证人证言，因证人未到庭作证，本院不予确认。对被告提交的证据4，原告对三性均有异议；本院认为，该组证据证明力不足，无法证明被告欲证明的事实，不予确认。综上，本案事实认定如下：2010年12月，庄战武（乙方）与杭州圣峰电器有限公司（甲方）的法定代表人郑经火签订两份租赁协议，约定甲方将本市艮山西路××号厂区内使用面积为316平方米、192平方米的厂房租赁给乙方使用，租赁期限自2011年1月1日至2011年12月31日止，年租金为34560元、64464元。2011年3月30日，浙江省高级人民法院作出（2011）浙执恢字第5号执行裁定书，裁定：变卖被执行人杭州西泠集团有限公司、杭州西泠制冷电器有限公司所有的位于杭州市江干区艮山西路126号（现门牌号为××号）房产29337.29平方米，归买受人江干科技园所有；买受人江干科技园在收到本裁定书之日起30日内持本裁定书到杭州市房产管理局、杭州市国土资源局等有关机关办理相关产权过户登记手续。2011年7月25日，江干科技园登记为坐落在杭州市江干区艮山西路××号房屋的所有权人。2012年1月11日，杭州西泠集团公司房地产管理开发部向被告出具收据两份，载明被告支付2012年1月1日至2012年6月30日租金25140元、31122元。庭审过程中，原、被告确认案涉房屋的占有使用费按照每月9377元计算。2012年下半年，原告对其所有的杭州市江干区艮山西路××号房屋进行清退工作。2012年5月28日，杭州西泠集团有限公司对承租户发出《关于进一步抓紧做好厂区房屋租赁户清退工作的通知》，载明：根据你户2011年底对本公司的书面承诺，在接本通知后一个月内，你户必须及时清退所租房屋……2012年6月13日，原告下属的西泠皋塘区块清退指挥部对各租赁户发出《致全体租赁户的公开信》，载明：由于西泠皋塘区块厂房陈旧，多年失修，存在严重消防安全隐患等情况，又鉴于房屋租赁时间到期，房屋所有权人将不再续租，决定于2012年7月1日0时起对该区块租赁户进行请退后实行关停；等等。2012年7月20日，西泠皋塘区块清退指挥部又对各租赁户发出《公告》，载明：本公告公示后，原承租户必须于2012年7月31日前主动退出所强行占有的皋塘区块内房屋（或有关经营性场地）；等等。
本院认为，所有权人对于自己所有的动产或者不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利；他人无权占有不动产或者动产的，所有权人有权要求无权占有人予以返还。本案中，原告系杭州市江干区艮山西路××号房屋的所有权人，被告系诉争房屋即杭州市江干区艮山西路××号西北角面积为508平方米的房屋的直接占有人。被告辩称租赁合同虽然形式上是于2011年年底到期，但实质上租赁合同是一直延续的。本院认为，被告与杭州圣峰电器有限公司签订的两份租赁协议均于2011年12月31日到期，协议到期后，被告并未与时为杭州市江干区艮山西路××号房屋的所有权人即原告签订任何书面的租赁协议，双方形成不定期租赁关系，原告可随时解除合同；而且，原告在2012年下半年以多种方式通知被告不再续租并要求其限期腾退，原、被告的租赁关系事实上已解除。被告虽于2012年1月11日支付了2012年上半年的租金，但由此并不能推论出被告与原告之间的租赁关系一直延续，故本院对被告的该节辩称不予采信。被告又辩称本案系租赁合同纠纷，原告并非租赁合同一方当事人，原告不具有诉讼主体资格。本院认为，原告基于诉争房屋的所有权人，有权行使物上请求权要求被告返还诉争房屋。又因被告并未提供证据证明其占有诉争房屋具有合法的占有权源，故其占有系无权占有。因此，对于原告要求被告返还诉争房屋的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于原告主张的房屋占有使用费及赔偿损失5万元两项。本院认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，被告仅支付租金至2012年6月底，其应支付无权占有案涉房屋期间的使用费。原告主张的其他损失5万元，因无有效证据证明，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条之规定，判决如下：
一、被告庄战武于本判决生效之日起三十日内将位于杭州市江干区艮山西路102号西北角面积为508平方米的房屋腾退返还给原告杭州高新技术产业开发区江干科技经济园管理委员会。二、被告庄战武于本判决生效之日起十日内支付原告杭州高新技术产业开发区江干科技经济园管理委员会自2012年7月1日至房屋实际交付日止按月占有使用费人民币9377元计算的损失；暂计至2013年2月28日为人民币75016元。三、驳回原告杭州高新技术产业开发区江干科技经济园管理委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2880元，减半收取人民币1440元，由原告杭州高新技术产业开发区江干科技经济园管理委员会负担人民币525元（已交纳）；由被告庄战武负担人民币915元，于本判决生效后三日内支付至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币2880元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员：钱姣
代书记员：李石燕
引用法律
《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国物权法》第三十七条