某某学校与租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：某某学校。法定代表人：某某，校长。被告：某某学校。负责人：某某某。委托代理人：某某，湖北九通盛律师事务所律师。委托代理人：某某，湖北九通盛律师事务所律师

原告某某学校与被告某某学校租赁合同纠纷一案，本院于2012年8月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年2月16日开庭公开进行了审理，原告某某学校委托代理人某某到庭参加诉讼，被告某某学校经本院合法传唤，没有到庭。本案现已审理终结。

原告某某学校诉称：原告某某学校通过浙商（湖北）联合地产投资顾问有限公司介绍，于2011年10月24日与被告某某学校签订《房屋租赁合同》，为此向某某公司支付服务费18750元。《房屋租赁合同》约定，被告某某学校将位于某某商铺（以下简称帝景园商铺）出租给原告，租赁期限自2011年10月26日至2016年1月19日。此后，原告依照约定支付了租赁保证金37500元、租金20万元，委托某某公司制作安装招牌，支付制作安装费36900元，委托某某公司进行装修设计，应当支付设计费6300元，委托某某公司进行装修，该公司对商铺原来的装修作了一定的拆除工作，应当支付费用20076元。2012年初，被告提出不能履行租赁合同，要求解除合同，并承诺于2012年3月1日前一次性退还保证金、租金，如果逾期没有退还，将支付利息。承诺期限届满后，虽经原告多次催要，被告至今没有退还保证金、租金。综上，被告单方面解除租赁合同，又违反承诺拒绝返还保证金、租金，造成原告中介服务费、招牌制作安装费、设计费、装修费等损失82026元，现诉至法院，要求：1、判令被告立即返还原告租赁保证金37500元、租金20万元；2、按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付自2012年3月1日起的逾期付款利息；3、判令被告赔偿原告经济损失82026元；4、诉讼费用由被告承担。原告某某学校为证明其主张，当庭提供如下证据：1、2010年1月20日《房屋租赁合同书》，拟证明被告某某学校从某某公司承租某商铺部分场地。2、2011年10月24日《房屋租赁合同》、平面图，拟证明被告某某学校将其承租的某商铺一部分出租给原告。3、2011年11月1日至同月18日《电子银行交易回单》三份，拟证明原告依约向被告预付房屋租金20万元、保证金37500元。4、2012年1月18日《承诺书》、2012年3月5日《联系函》及《省内特快专递邮件详情单》，拟证明被告提出解除租赁合同，承诺退还保证金及租金，但经原告多次催促，被告至今没有退还。5、2011年10月26日《租赁意向书》、2011年11月1日《电子银行交易回单》，拟证明原告通过某某公司介绍向被告租赁商铺，为此支付服务费18750元。6、《制作合同》、2011年12月27日《电子银行交易回单》，拟证明原告委托某某公司制作安装招牌，为此支付制作安装费36900元。7、2012年5月25日《联系函》，拟证明原告委托某某公司进行装修设计，应当支付设计费6300元。8、《工程联系函》，拟证明原告委托某某公司进行装修，该公司对商铺原来的装修作了一定的拆除工作，应当支付费用20076元。

经审理，本院查明如下事实：位于某某商铺建筑面积4900.18平方米，登记产权人是某某公司，某某公司将其部分出租给被告某某学校用于办学，租赁期限自2010年1月20日至2016年1月19日。原告某某学校通过某某公司介绍又向被告某某学校租赁上述房屋中约830平方米的面积，为此向某某公司支付服务费18750元。2011年10月24日原告某某学校与被告某某学校签订《房屋租赁合同》，双方约定，被告某某学校将某商铺的一部分出租给原告，租赁期限自2011年10月26日至2016年1月19日，年租金45万元，自合同签订之日起7日内，原告应支付租赁保证金37500元，预付租金5万元，进场装修之日预付租金15万元装修竣工后7日内支付第一年度其余租金25万元，其余年度租金在每年度1月份上旬支付。合同签订后，原告某某学校依照约定向被告某某学校支付了租赁保证金37500元、租金20万元，又委托某某公司制作安装招牌，支付制作安装费36900元。2012年初，被告某某学校提出不能履行租赁合同，提出解除合同。2012年1月18日被告某某学校向原告某某学校出具《承诺书》，称因合同不能履行，经与某某学校协商一致，同意于2012年1月18日解除合同，某某学校承诺于2012年3月1日前一次性退还保证金、租金合计237500元，如果逾期没有退还，将支付逾期付款利息。因某某学校逾期没有退还保证金、租金，2012年3月5日原告某某学校向被告某某学校出具《联系函》，称双方已于2012年1月18日解除租赁合同，关于退还保证金、租金事宜，务必于收到联系函后3日内给予实质性答复，一周内退还租金。被告某某学校收到该函后并没有退还上述款项。诉讼过程中，本院向某某公司去函，询问某某公司是否授权某某学校与某某学校签订《房屋租赁合同》，如果当时没有授权，现在是否追认。某某公司回函称从未授权某某学校与某某学校签订《房屋租赁合同》，对某某学校的出租行为也不予追认。

本院认为，某商铺为某某公司所有，被告某某学校因与某某公司存在租赁合同关系，对该商铺享有承租权，被告某某学校可以占有、使用该商铺，但并无其他处分权利。被告某某学校没有经过某某公司同意，与原告某某学校签订以该商铺为标的物的租赁合同，该行为是对商铺进行转租的处分行为，是一种无权处分行为，因没有得到鹏大公司授权和追认，原、被告间的租赁合同没有生效。被告某某学校因该合同从原告某某学校取得的保证金37500元、租金20万元应当返还。被告某某学校没有转租权而转租房屋，导致合同没有生效，应赔偿原告某某学校由此发生的损失。原告某某学校因签订、履行该合同支出的服务费18750元、招牌制作安装费36900元，合计55650元，以及支出保证金、租金合计237500元产生的利息损失由被告赔偿。原告某某学校主张的设计费6300元、装修费20076元，没有实际支付，且仅有两份联系函证明，不能有效证明是必须发生的损失，对该主张本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十八条的规定，判决如下：

一、被告某某学校应返还原告某某学校保证金37500元、租金200000元，合计237500元，于本判决生效后十日内履行完毕。二、被告某某学校应以237500保证金、租金为本金，自2012年3月1日起，按照中国人民银行规定的同期商业银行贷款基准利率，向原告某某学校支付利息损失，支付至上述第一项确定的履行期限届满之日止。三、被告某某学校应赔偿原告某某学校损失55650元，于本判决生效后十日内履行完毕。四、驳回原告某某学校其他诉讼请求。本案案件受理费4863元，公告费300元，合计5163元，由被告负担（此款原告已垫付，被告连同上述款项一并支付给原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。（上诉人应向湖北省武汉市中级人民法院预交案件受理费，上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理）。当事人必须履行发生法律效力的民事判决，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。

审判长：胡向阳人民陪审员：孙圌人民陪审员：张俊良

书记员：陈杰