原告曾某某诉被告黄某租赁合同纠纷一案民事判决书

原告（反诉被告）曾某某，男，198X年X月X日，汉族，无业，住XXX，身份证号：XXX。委托代理人周某某，柳州市宏维法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）黄某，女，198X年X月X日，汉族，住XXX，身份证号：XXX。委托代理人曾某某，广西银正律师事务所律师

原告曾某某诉被告黄某租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告黄某以原告违约给其造成损失为由，向本院提出反诉。本院依法由审判员韦柳文担任审判长，与人民陪审员田梅、杨春鸿组成合议庭，书记员季念勇担任法庭记录。于2012年11月7日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曾某某的委托代理人周某某，被告（反诉原告）黄某的委托代理人曾某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）曾某某诉称，被告将位于XXX号门面出租给原告经营，双方约定租赁期从2011年2月28日至2012年2月28日止。合同到期后，被告并未与原告重新签约，只是以口头形式同意原告继续承租，但并未与原告约定承租时限。2012年7月21日，被告提出要求原告立刻搬走，也不给原告转让门面相关设施，原告便于31日前退出门面，被告也接收了该门面，但被告未按合同要求在15天内退还原告租赁履约保证金5000元。原告多次上门要求被告返还其保证金，但被告均以种种理由拒绝支付。原告认为，被告的行为严重损害了原告合法权益。为此，特诉至法院，请求法院依法判令被告归还租赁履约保证金人民币5000元整及支付逾期还款利息1元；并判令被告承担本案所有诉讼费用。

被告（反诉原告）黄某辩称，原告违反合同第五条第二款第一项的规定，即逾期支付租金，保证金不予退还。现原告未能提交其所称的按时缴纳每月租金的证据。因此，根据双方的约定，该违约保证金不应退还。被告（反诉原告）黄某同时反诉称，原、被告于2011年2月28日签订的《租赁合同》约定，原告租用被告坐落于XXX号门面一年，每月租金4200元，同时缴纳押金5000元。但原告从2011年10月起就未能按合同约定交付每月租金，且在合同到期后，原告也未能按照合同约定退交承租场地，一直占用至2012年7月。原告的行为已构成违约，为此，特向法院提起反诉，请求法院：1、判令反诉被告支付租金16800元；2、判令反诉被告支付场地使用费21000元；3、判令反诉被告支付逾期退交承租场地的违约金2133元；4、诉讼费用由反诉被告承担。原告（反诉被告）曾某某针对反诉辩称，反诉原告没有任何证据证实反诉被告存在拖欠租金的行为，反诉被告在2012年7月31日将租赁门面交付给反诉原告后，反诉原告在接收该门面时对反诉被告并未提出任何异议。反诉原告的诉请无事实和法律依据。请求法院予以驳回。原告在举证期限内就本诉和反诉向法院提供如下证据：1、2011年2月21日的《租赁合同》一份，证明双方订立了合同，成立租赁关系，约定了相关权利和义务；2、2011年2月21日的《收款收据》一份，证明原告交押金的情况；3、2012年7月21日的《现场调解协议书》一份，证明原告转让门面事宜与被告发生纠纷，双方在派出所进行了调解；4、2011年2月21日、2011年4月28日、2011年5月28日的《收款收据》各一份，证明2011年10月份之前都交付租金，并被告都出示了收款收据，2011年10月份之后由于双方是很熟悉，被告就没有出示收款收据。被告质证后认为，对原告提供的证据1的真实性无异议，双方在租赁合同已经明确，原告没有按时交付租金，其所交的履约金也就是保证金，是不应退还的。对证据2的真实性及证明目的无异议。对证据3的真实性无异议，但被告认为与本案没有直接的联系，不同意原告的证明目的。对证据4的真实性无异议，但不能证明原告在2011年10月之后也缴纳租金，其只是在这三个月缴纳了租金，其他月份没有交租金。被告在举证期限内就反诉与本诉提供如下证据：1、2012年7月31日的《声明》一份，证明原告于2012年7月31日才将商铺交还给被告，双方在租赁合同期满五个月后，才将门面交给被告，导致被告在此期间因无法转租遭受损失；2、2011年5月28日、6月29日的《收款收据》各一份，证明原告缴纳在承租被告商铺期间，所缴纳租金后均有被告出具的《收款收据》，证明双方支付租金的方式。原告（反诉被告）针对被告（反诉原告）提供的证据质证后认为，对证据1的真实性无异议，确实是在2012年7月31日交门面交付给被告的，确实是在合同期满，被告同意原告继续使用门面，原告也按时缴纳租金。如果原告没有按时缴纳租金，就不可能直接将门面钥匙交还给被告。对于证据2的真实性无异议，从该证据可以看出，原告一直是在月底交租金给被告，同时也证明并不是每个月原告交付了租金后，被告都出具收款收据的，现在被告也只出具了两份收款收据。本院结合双方举证和质证，认证如下：对双方确认的书证予以采信。原告在举证期限内向法院申请下列证人出庭作证：证人江某某，男，1971年5月9日生，汉族，个体户，住XXX。身份证号：XXX。证人张某，女，1981年9月11日生，侗族，自由职业，住XXX，身份证号XXX。证人张某某，男，1980年2月10日生，汉族，司机，住广XXX。身份证号：XXX。

经查实，证人江某某系原告门面的承租户，证人张某、张某某与原告系朋友关系。本院认为，三证人与原告存在利害关系，三证人的证人证言不能证实原告的主张，本院不予采信。依据上述证据以及庭审笔录，本院确认案件法律事实如下：原、被告于2011年2月21日签订《租赁合同》一份，合同约定，原告承租被告位于XXX号门面用于经营服装、小商品、化妆品。租赁期从2011年2月28日至2012年2月28日止。每月租金4200元，每月25-30日交付下月度的铺面租金，先交租金后使用门面。原告在签订合同时应向被告支付人民币5000元的履约保证金以及当月租金。被告应在合同期满后十五天内将履约保证金无息全数退还原告，但如因原告自身原因在合同期限内租期未满六个月的，以及未履行或违反本合同如下规定的义务导致提前合同终止的，被告不予退还履约保证金。双方在合同中还约定各自的权利义务及违约责任。合同签订后，原告即按合同约定向被告交纳履约保证金5000元，被告将门面交予原告承租。双方履约至合同到期，合同到期后，被告并未与原告重新签订租赁合同，但原告继续租用被告门面至2012年7月。2012年7月21日，被告到门面与原告协商门面转让事宜时，与原告发生争执，某某市公安局城中派出所到现场进行调解，原、被告双方均在现场调解书上签字同意公安局城中派出所调解方案。7月31日原告便将租金门面退还被告，并向被告出具一份声明言明：其于2012年7月31日将门面钥匙交还报告，即日起无权使用XXX号门面。被告接收了被告交付的门面。现原告诉至本院，要求被告按合同约定在其退还门面后15天内退还原告租赁履约保证金5000元。被告以原告从2011年10月起就未能按合同约定交付每月租金，且在合同到期后，也未能按约定退交承租场地，一直占用至2012年7月，其行为已构成违约为由，提起反诉，要求原告支付租金16800元；支付场地使用费21000元；支付逾期退交承租场地的违约金2133元；并要求其承担反诉费用。庭审中，原告明确表示放弃要求被告承担支付逾期还款利息1元的诉请。

本院认为：一、本诉部分原、被告所签订的《租赁合同》，系双方的真实意思表示，合同依法有效。现依据庭审查明的事实确认，双方的租赁合同到期后，虽没有续签，但原告继续租用该门面，而被告对原告续租行为并未提出异议，也未向原告提出要求终止双方的租赁关系，因此，双方的租赁关系应为不定期租赁合同关系。根据双方出具的证据证实，2012年7月21日，双方因门面转让及退还保证金之事发生争执后，原告已于2012年7月31日将门面交还被告。被告接受门面的行为视为对双方终止合同的认可。因此，本院认为，双方的不定期合同履行期限至2012年7月31日终止。被告在接受原告交付的门面及出具给其的声明时，并未对原告提出任何有关欠租及违约行为的异议，因此，本院认为，被告自然接受门面的行为是对原告按时履约行为的认可。被告应按合同约定在原告退还门面15天内退还租赁履约保证金5000元。原告的诉请合法有据，本院予以支持。被告辩称原告存在逾期欠租的违约行为，但未能向本院提供任何有效证据予以证实。其提供的现场调解书只是证明其因协商门面转让事宜与原告发生争执，但该证据与原告是否欠租无关联。被告的辩称理由，无事实和法律依据，本院不予采信。二、反诉部分被告反诉称原告从2011年10月起就未能按合同约定交付每月租金，且在合同到期后，也未能按约定退交承租场地，一直占用至2012年7月，其行为已构成违约，为此要求原告支付租金16800元；支付场地使用费21000元；支付逾期退交承租场地的违约金2133元。但对其反诉的理由未能提供任何有效证据予以证实。其提供的2011年5月28日、6月29日的收款收据只能证明原告是在月底交纳租金的事实，但不能证实其反诉所称的原告从2011年10月起开始欠租的事实。因此，被告的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。本院对原告称其每月月底向被告交纳租金，但被告收取租金后未向其出具收据的事实予以认可。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

一、被告黄某退还原告曾某某租赁履约保证金人民币5000元整。二、驳回被告黄某的反诉请求。本诉案件受理费50元（原告已预交），由被告承担，反诉案件受理费798元（被告已预交），由被告自行承担。上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费，逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。

审判长：韦柳文人民陪审员：杨春鸿人民陪审员：田梅

书记员：季念勇