绍兴市新天物业管理有限公司与绍兴市青藤物业有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）绍兴市新天物业管理有限公司。法定代表人周克华。被告（反诉原告）绍兴市青藤物业有限公司。法定代表人沈来江。委托代理人（特别授权代理）赵垚瑶、商树祥。

原告（反诉被告）绍兴市新天物业管理有限公司（以下简称新天公司）与被告（反诉原告）绍兴市青藤物业有限公司（以下简称青藤公司）物业管理合同纠纷一案，本院于2012年12月24日立案受理，依法由审判员戴伟章适用简易程序独任审判。于2013年1月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）新天公司的法定代表人周克华，被告（反诉原告）青藤公司的委托代理人赵垚瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告新天公司就本诉诉称：被告于2012年3月1日接管绍兴市天地永和小区的物业服务，在被告管理期间，天地永和小区的水电和电话费一直由原告垫付。直到2012年4月底被告才与原告办理了电表、水表、电话等过户手续。过户后，原告向被告催讨垫付的水电费和电话费，但被告一直未付。另在被告接管天地永和小区前，原、被告及小区业主委员会曾达成会议纪要，约定原告在2012年1月和2月管理小区支出的人工费、水电费、电话费应由被告支付，故原告起诉要求被告支付2012年3-4月天地永和小区电费14933.23元、水费296.10元、电话费258.60元，共计15487.93元；支付2012年1-2月天地永和小区人工费31680元、电费21717.22元、水费408.90元、电话费123.90元，共计53930.02元；案件受理费由被告负担。

被告青藤公司就本诉辩称：原告主张的2012年3月和4月期间的电费，应该从2012年3月1日起计算，为11303.43元，原告提供的部分发票显示的只是缴款的时间，并非是收费时间段的时间；2012年3月1日后的水费为187.53元；2012年3月和4月份的电话费，因原告提交的证据显示的收费周期并非是3月，故不应由被告承担；因会议纪要确定被告仅负代收义务，并由业主委员会担保交付给原告，被告实际也已将收取的物业费交付给了小区的业主委员会，故请求法庭驳回原告要求被告支付2012年1月、2月份小区的基本物业费用的诉讼请求；根据被告计算，2012年1月和2月的物业电费应该为19958.53元、水费应该是429.58元、人工费是25680元，超过部分请求不应予以认定。因原告尚欠天地永和小区业主委员会营业房物业管理费3540元、地下车库管理费19620元，现天地永和小区业主委员会将该债权转让给被告，故被告提出反诉，要求原告支付上述款项，并支付被告为其代收物业费产生的服务费4000元。反诉被告新天公司针对反诉辩称：反诉被告收取的天地永和小区营业房物业管理费（卫生费），小区营业房承租人经诉讼，法院作出民事调解书确定由反诉原告退还给小区营业房承租人，反诉被告无须再支付；天地永和地下车库管理费19620元，按照协调会议纪要约定，反诉被告应退还给天地永和业委会，再由业委会转交新的物业公司，现反诉原告是在反诉被告起诉后再办理债权转让通知书，且也没有通知给反诉被告。综上，要求驳回被告的反诉请求。原、被告为证明各自的主张，向本院提供以下证据：

1、原告提供协调会议纪要复印件1份，要求证明天地永和小区2012年1月和2月的人工费、电话费、水费应该由被告支付的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但认为该证据只能证明被告仅承担代收义务。本院对该证据的真实性予以确认。2、原告提供天地永和小区2012年1月、2月份人工费用支出清单1份、工资表3份、工资单4份，要求证明被告在该2个月内已支出相关人工费共计31680元的事实。经质证，被告对该证据的真实性不清楚，因被告只承担代收物业费的义务，被告支出的人工费用与被告无关，且会议纪要已明确约定2012年1月、2月份人工费为25680元。本院认为，该证据系原告单方制作，又无其他证据佐证，故对该证据的证明效力不予确认。3、原告提供水电费清单1份、电话费清单1份、水电费发票31份、电话费发票3份，要求证明根据会议纪要的约定，被告应支付给原告2012年1月至4月天地永和小区相关水电费和电话费。经质证，被告对证据的真实性无异议，但认为部分发票并非支付2012年1月至4月天地永和小区相关水电费和电话费。本院对该证据的真实性予以确认。4、原告提供物业服务合同复印件1份，要求证明原告与天地永和小区业主委员会物业管理合同约定的履行期限至2011年12月底，实际履行至2012年2月底止的事实。经质证，被告对证据的真实性无异议。本院对该证据的真实性予以确认。5、被告提供收条1份，要求证明被告已将代收的物业费20000元交付给天地永和小区业主委员会的事实。经质证，原告对该证据的真实性不清楚。本院对该证据的本身的真实性予以确认。6、被告提供业主委员会出具的证明1份，要求证明被告仅承担物业费代收义务，被告现已将代收的物业费20000元交给小区业主委员会，该款应由小区业委会交付给原告的事实。经质证，原告对该证据的真实性不清楚。本院对该证据的本身的真实性予以确认。7、被告提供清单1组，要求证明被告已收取的物业费情况。经质证，原告对证据的真实性有异议，认为其中部分住户的收费金额明显不符合物业费收费标准。本院认为，该证据系被告单方制作，又未能提交相应的证据佐证，故本院对该证据的证明效力不予确认。8、被告提供协调会议纪要1份，要求证明新天物业管理公司应退还部分管理费、物业费的事实。经质证，原告对该证据的真实性无异议。本院对该证据的本身的真实性予以确认。9、被告提供通知书1份、挂号信件回执1份，要求证明天地永和小区业委会将原告应退还部分管理费、物业费的债权转让给被告，并已告知原告的事实。经质证，原告认为其没有收到该通知，且该权利转让时间也在本案诉讼以后。本院对该证据本身的真实性予以确认，但不能证明原告已收到该通知的事实。10、被告提供EMS详情单1份，要求证明天地永和小区业委会以EMS方式重新将通知书邮寄给原告的事实。经质证，原告认为其没有收到该通知，且该权利转让时间也在本案诉讼以后。本院对该证据本身的真实性予以确认，但不能证明原告已收到该通知的事实。综合上述予以确认的证据及原、被告双方在庭审中的陈述，可以认定以下事实：原告于2010年12月26日与绍兴市天地永和小区业主委员会签订天地永和物业特约服务委托协议，约定由原告为天地永和小区提供物业特约服务，管理期限为12个月，自2011年1月1日起至2011年12月31日止，协议还对委托管理事项、服务质量基本要求、服务费用、双方的权利义务、违约责任等作出了约定。协议签订后，双方按约履行，管理期限届满后，双方因故未继续签订服务合同，但原告继续按协议管理小区物业至2012年2月底止。2012年2月29日，原、被告及天地永和小区业主委员会在绍兴市房地产管处、所属街道、社区的组织下，达成协调会议纪要1份，约定自2012年3月1日至4月30日，由被告负责天地永和小区的物业管理；2012年3月1日凭业主委员会物业移交清单，原告与被告办理移交手续，物业移交时双方记录公共水电度数，过户手续待新物业正式合同签订后办理，过户前发生的水电费由原告垫付，由被告向业主收取，过户时结清并支付给原告；2012年1-2月份原告基本物业管理期间支付的费用为：人工费25680元、电话费123.9元、水费239.7元、电费17829.75元（水电、电话费具体凭发票结算），上述费用应在小区业主物业费中列支，由被告代为向业主收取，业委会提供担保，以上费用与原告结清同时，原告将目前已收取小区营业房租金46500元、营业房物业管理费3540元、地下车库管理费54.5户计19620元，合计69660元退还给业委会，业委会将其中营业房管理费、地下车库管理费转交新物业公司。该会议纪要签订后，被告自2012年3月1日起实际履行小区物业管理义务，并于2012年5月26日与绍兴市天地永和小区业主委员会签订天地永和小区物业服务合同1份，约定由被告为该小区提供物业服务，管理服务期为2年，自2012年3月1日至2014年2月28日止。另查明，原、被告实际于2012年4月底办理了小区公共水电移交手续和过户手续，自2012年5月1日起的公共水电费和电话费由被告自行支付；根据原告提交的水电费和电话费发票，原告实际于2012年1月和2月份支付小区公共电费21717.22元、水费408.9元、电话费123.9元；于2012年3月和4月份支付电费14933.23元、水费296.1元、电话费258.6元。

本院认为，原告与天地永和小区业主委员会的物业服务合同期限届满后，实际于2012年1月和2月对天地永和小区履行了物业管理的事实清楚，根据原、被告及天地永和小区业主委员会与2012年2月29日达成的会议纪要约定，被告应将过户前由原告垫付的水电费支付给原告，故原告现要求被告支付2012年3-4月天地永和小区公共电费14933.23元、水费296.10元以及2012年1月-2月天地永和小区公共电费21717.22元、水费408.90元的诉讼请求，本院予以支持；对原告要求被告支付2012年3月-4月天地永和小区电话费258.60元的诉讼请求，因会议纪要对该费用的承担并未作出明确约定，故本院不予支持；对原告要求被告支付2012年1月-2月电话费123.90元的诉讼请求，因会议纪要约定该费用应由被告向原告结清，故本院也予以支持；对原告要求被告支付2012年1-2月人工费的诉讼请求，因会议纪要约定该费用应由被告向原告结清，故本院也予以支持，但具体金额应按照会议纪要确定的25680元计算；被告认为原告支付的2012年1-2月份电费和水费应按照会议纪要分别确定的17829.75元和408.90元结算的主张，因会议纪要同时约定水电、电话费具体凭发票结算，故本院对被告这一主张不予采信；对反诉原告要求反诉被告支付其已收取营业房物业管理费3540元、地下车库管理费19620元的反诉请求，因会议纪要约定该款应由反诉被告退还给业主委员会，且债权转让通知确定的时间也在反诉原告向本院提出反诉以后，故本院对反诉原告这一反诉请求不予支持；被告要求追加天地永和小区业主委员会为本案被告的申请，因根据三方签订的会议纪要约定，天地永和小区业主委员会并非本案必要共同诉讼当事人，故本院对被告这一申请不予准许；反诉原告要求反诉被告支付代收物业产生服务费4000元的反诉请求，因未能举证证实，本院也不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条之规定，判决如下：

一、被告绍兴市青藤物业有限公司应于本判决生效后三十日内支付给原告绍兴市新天物业管理有限公司人民币共计63159.35元。二、驳回原告绍兴市新天物业管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告绍兴市青藤物业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取767.5元，由原告绍兴市新天物业管理有限公司负担69.5元，被告绍兴市青藤物业有限公司负担698元；反诉案件受理费减半收取240元，由反诉原告绍兴市青藤物业有限公司负担。上述费用在本判决生效后三十日内付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。

审判员：戴伟章

书记员：王平