原告绍兴市美怡居物业管理有限公司。法定代表人郑华。委托代理人（特别授权代理）程幸福。委托代理人（特别授权代理）盛雅欢。被告中国移动通信集团浙江有限公司绍兴分公司。负责人徐叶芳。委托代理人（特别授权代理）王贤。
原告绍兴市美怡居物业管理有限公司与被告中国移动通信集团浙江有限公司绍兴分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2008年12月29日立案受理。依法由审判员盛跃适用简易程序独任审判，于2009年2月11日、5月19日公开开庭进行了审理。原告之委托代理人程幸福、盛雅欢，被告之委托代理人王贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告绍兴市美怡居物业管理有限公司诉称：2008年1月8日，绍兴市“望越中央花园”业主委员会与原告签订物业管理服务合同，约定原告为该小区提供物业管理服务。被告所有的营业厅及办公大楼、地下车库等物业的建筑系该小区的组成部分，也是由原告提供物业管理服务。被告欠2008年的物业管理服务费179686.7元，经原告催讨，至今未付。现诉至法院，请求判令被告支付原告物业管理费179686.7元，并支付从起诉日起至判决确定付款日止的银行同期贷款利息；本案诉讼费用由被告承担。
被告中国移动通信集团浙江有限公司绍兴分公司辩称：原、被告之间不存在物业服务合同关系，双方从来没有签订物业服务合同，原告要求被告支付物业费没有依据。被告根本不知道有“望越中央花园”业主委员会的成立，故该委员会无权代表被告对外作出任何承诺。原告从未向被告提供任何物业服务。被告公司的物业系被告采用以购代建的方式向开发商取得，所有的物业管理在被告与房产开发商签订的商品房买卖合同中已明确由被告自行负责，且被告单位系电信企业，其内部的许多信息都涉及公共利益，故负责被告单位物业的公司需具有较高的资质，而原告根本不具有相应的资质，因此在本案中被告认为从法律和事实上原告都没有任何依据要求被告支付物业管理费。要求法院驳回原告的诉讼请求。原告为证明其主张的事实，向本院提交了以下证据：
1、物业管理服务合同1份，要求证明原告与“望越中央花园”小区签订物业合同一份，并约定相关的物业管理费用。被告认为从来没有看到过该份合同，且不是被告单位出面与原告签订，对被告没有约束力。本院对证据本身予以确认。2、物业服务收费备案协议1份，要求证明原告收取物业费的依据、标准。被告表示不知情，认为该协议依据的是绍兴物业管理收费实施办法的文件，该文件只规定住宅的物业收费，没有规定非住宅的物业收费，并不涉及被告所使用的房屋类型，故依据该收费办法，作为原告单位只能收取相应的住宅物业费用，该协议签订时间是2008年6月22日，但原告提供的物业服务合同是在2008年1月8日签订，也就是说在备案协议备案以前，原告与望越花园签订的物业管理合同是否履行，希望法院调查清楚。本院对证据本身予以确认。3、关于被告物业管理费事宜书函1份，要求证明原告与小区业主委员会告知被告应当缴纳物业管理费。被告认为对其没有法律约束力，也不能成为定案的依据。本院认为该证据只能证明原告与小区业主委员会告知被告交纳物业服务费的事实。4、水费专用发票3份，要求证明原告为被告交纳了门前绿化的水费，对被告履行了物业服务。被告认为该证据与本案没有任何关联性，所显示的只是被告公司的一个地址，不能证明原告已向被告履行了物业服务，不能达到原告的证明目的。本院对证据本身予以确认。被告为证明自己的主张，提供了以下证据：5、商品房购销合同1份，要求证明被告与房产商签订买卖合同中已经约定物业管理由被告自行负责，补充协议第2-7条说明被告的房屋是以购代建方式取得的，与小区的其他房屋是有区别的。原告认为合同对此的约定是无效的。本院认为对证据本身可予确认。6、绍兴市市区环境卫生有偿服务合同1份、保安费发票2份，要求证明被告自行负责自己单位的物业管理，原告未提供物业服务。原告认为保安服务不是物业管理，而是被告单位其他的保安服务，物业管理合同应由业主委员会与物业管理公司签订，被告无权单独签订物业管理合同，服务合同只是垃圾处理费，与物业管理没有关系。本院认为对证据本身可予确认。7、协议3份，要求证明被告向别人租用的营业房已转租，约定物业服务费由最终的承租人负担。原告无异议。本院依法予以确认。经审理查明，2000年6月，被告与绍兴望越中央花园的开发商绍兴市环球房地产开发有限公司签订商品房购销合同1份，约定被告购买位于绍兴市区胜利东路、新建北路交叉口的住商楼，一共七层，包括地下车库（内有停车位13个），该房屋与绍兴望越中央花园联为一片。合同特别约定，物业管理由被告自己负责，并保证被告参与大楼的施工图设计会审、竣工验收等。后被告又租用了该房屋旁绍兴望越中央花园的营业房，即位于胜利东路77-91号一至二楼的营业房，并租用绍兴望越中央花园地下车库仓库110.98平方米、公共地下车库汽车停车位3个。被告于2007年11月将胜利东路77-83号1-2楼、85-91号2楼出租给绍兴世通长远通信有限公司，租期为2007年11月18日至2009年11月17日。2007年11月，被告将胜利东路85-87号1楼出租给绍兴市现代通讯设备有限公司，租期为2007年11月18日至2008年11月17日。2007年12月，被告将胜利东路89-91号1楼出租给绍兴迪信通电子通信技术有限公司，租期为2007年12月8日至2008年12月7日。三份合同均约定，出租房屋的物业服务费由承租方支付。2008年1月，“望越中央花园”小区业主委员会与原告签订一份《“望越中央花园”小区物业管理服务合同》，约定选聘原告为该小区提供物业管理服务，小高层住宅物业服务费按每平方米每月0.7元收取，营业房物业服务费按每平方米每月1.4元收取，地下车库停车位物业服务费按每辆车每月50元收取。后经备案，确定地下汽车停泊服务费为每辆车每月100元。原告在2008年每月以望越花园胜利路移动公司门前绿化名义交纳水费66元左右。
本院认为，物业管理一般是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。本案的关键系被告现有及使用的房屋，是否属于原告物业管理范围，望越中央花园业主委员会与原告签订物业管理服务合同是否对被告有效。被告在购买现座落于绍兴市区胜利东路办公楼及营业大厅时，与开发商约定物业管理由其自己管理，且从根据合同约定被告参与图纸会审等可见，被告提出以购代建确实符合实际。经本院现场察看，被告所购的办公楼及营业大厅基本与望越花园隔离，自成一片，自行出入，无需实际也未在望越花园出入，原告也无需且并未提供物业管理服务，故被告对于自有部分的房屋并不是望越花园的业主，原告请求被告支付这一部分的物业服务费，依据不足，本院不予支持。但被告的地下车库与望越花园的地下车库连成一片，虽然被告进行了隔离并自行管理，但出入均需经过望越花园小区及其地下车库及车位，故对原告由此请求被告按照车位情况计收物业服务费，本院予以支持。被告租用作为仓库使用的地下车库，位于望越花园的地下车库内，原告由此请求被告支付物业服务费，理由正当，本院予以支持。原告以望越花园胜利路移动公司门绿化名义交纳水费，在无相反证据的情况下，可确定系为被告交纳，由被告受益，故被告应予以支付。至于被告在自有营业厅旁租用望越花园其他的营业房，因其已提供证据证明在2008年转租给其他单位，且约定物业费由租用方承担。根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。故这部分的物业费应由实际使用人负担。但胜利东路85-87号1楼在2008年12月并未有转租人，故因视为被告系当月的实际使用人，应负担这部分房屋2008年12月的物业服务费。由于原、被告对于被告是否为望越花园业主有争议，且被告主张其独立于望越花园有一定的依据，故原告请求被告支付逾期支付物业服务费的利息，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第九十三条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：
一、被告中国移动通信集团浙江有限公司绍兴分公司应支付给原告绍兴市美怡居物业管理有限公司物业服务费21380.37元，此款于本判决生效之日起三十日内履行完毕；二、驳回原告绍兴市美怡居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3894元，减半收取1947元，由原、被告各半负担。被告中国移动通信集团浙江有限公司绍兴分公司在履行上述判决义务时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费，款汇绍兴市预算外资金财政专户，帐号：09×××27，开户行：绍兴市商业银行业务部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审判员：盛跃
书记员：何敏敏
引用法律
《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民法通则》第九十三条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条