案外异议人叶金彪。申请人执行人某。被执行人钟某。委托代理人苏某。
申请执行人何成雄与被执行人钟某民间借贷纠纷一案，本院在执行过程中查封了被执行人位于深圳市光明新区东坑社区东隆路72号的住宅楼。案外异议人叶金彪向本院提出异议，认为被执行人已经将被查封的上述房产出租给异议人，请求法院依法确定申请人优先购买权及租赁权益。本院依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。案外异议人称，案外异议人与被执行人于2012年3月8日就争议房产达成租赁合同。约定被执行人将上述房屋七层及公明镇东坑村东隆路72号（2）、宝安区公明镇东坑村榨房地段土地等房地产租赁给案外异议人，租赁时间为20年，自2012年3月8日至2032年3月8日，租金为100万元。合同签订后，案外异议人于2012年3月8日支付全部租金100万元，被执行人也将上述房地产交给了案外异议人。案外异议人认为，上述房屋已租赁给案外异议人，案外异议人已支付全部租金并接受了房屋，租赁权应依法受到保护。故请求法院依法确定案外异议人优先购买权及租赁权益。申请执行人陈某见认为，被执行人钟某于2013年2月时已将该房屋租给我，但3月份时又将该房屋出租给案外异议人叶某。且房屋已被冻结，在评估拍卖时叶某才提出异议。因此，不认可案外异议人的观点。经审理查明，申请执行人某与被执行人钟某民间借贷纠纷一案，本院在执行过程中，于2012年6月29日查封了被执行人钟某位于深圳市光明新区东坑社区东隆路72号的住宅楼。上述房产并无办理合法产权登记，也无《建设用地规划许可证》，被执行人钟某按照深圳市宝安区处理历史遗留违法私房进行了申报，申报编号为T5-1301-A00108，目前，行政主管部门尚未就此房产作出处理决定。案外异议人提供的一份《房屋租赁合同》显示，被执行人与案外异议人已于2012年3月8日就争议房产达成协议，约定将争议的72号（1）房屋、72号（2）房屋、东坑村榨房地段土地出租给案外异议人，租赁期限为2012年3月8日至2032年3月8日，总计租金人民币100万元，签订该合同时一次性付清，即合同生效；该合同还就其他权利义务做了约定。案外异议人还提供了一份有被执行人署名的收款收据（编号：2373078），称收到叶某交来房租租金100万元。案外异议人未能提供此100万元的付款记录，但其主张其中60万元是被执行人的个人借款。各方均承认，争议房产现由案外异议人控制和占用，其实际进驻时间约在2012年9月份，且非被执行人主动交付。以上事实，有经当事人举证、质证的《房屋租赁合同》、收款收据（编号：2373078）等证据以及当事人陈某见相互印证，本院予以认定。
本院认为，案外异议人就争议房产主张优先购买权和租赁权益，其前提是与被执行人就争议房产存在真实、合法的租赁关系。就其租赁关系而言，案外异议人提交了一份《房屋租赁合同》，按其约定，案外异议人应向被执行人一次性支付100万元的租金，但案外异议人仅提供了一份收款收据，以此数额而论，案外异议人既未提供其他旁证证明其款项来源，也无证明其实际支付此笔款项，此其租赁关系真实性存疑之一；据约定，此租赁期限始于2012年3月8日，按理应在当天就完成房屋交付，而实际上并未有实质交房行为，直到半年后的2012年9月份，案外异议人才自行进驻并占有争议房产，这迥异于正常的租赁关系，此其租赁关系真实性存疑之二；从申请执行人、案外异议人陈述来看，两方都与被执行人存在借贷关系，被执行人也都以同样的方式将房屋租给两人，这已经超出了一般意义上的房屋租赁关系，此其租赁关系真实性存疑之三。综合以上分析，本院认定案外异议人与被执行人之间就争议房产的《房屋租赁合同》并非双方真实意思表示，案外异议人据此主张争议房产的优先购买权及租赁权益，缺乏依据，本院不予支持，案外异议人就上述合同与被执行人之间的其他争议事项，可另寻法律途径解决。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回案外异议人叶金彪的异议申请。当事人对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长：孙志亭审判员：杨继周审判员：李巍
书记员：刘阳
引用法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条