吴海燕与吴俊成、唐维香、吴敏明、庄燕所有权确认纠纷一审民事判决书

原告吴海燕，女，汉族，1975年2月10日出生。委托代理人周正，江苏诺金律师事务所律师。被告吴俊成，男，汉族，1951年3月19日出生。被告唐维香，女，汉族，1952年3月8日出生。被告吴敏明，男，汉族，1977年10月19日出生。被告庄燕，女，汉族，1976年2月4日出生。委托代理人钱尔卓（上述四被告共同委托），江苏智择律师事务所律师。委托代理人吴泓斌（上述四被告共同委托），江苏智择律师事务所律师。

原告吴海燕与被告吴俊成、唐维香、吴敏明、庄燕所有权确认纠纷一案，本院于2012年12月21日受理后，依法由代理审判员游进国独任审判，于2013年2月4日公开开庭进行了审理。后本案依法组成合议庭，由审判员王耀华担任审判长，代理审判员游进国和人民陪审员葛蔷梅参加评议，于2013年6月14日依法公开开庭进行了审理。原告吴海燕的委托代理人周正，被告吴俊成、唐维香、吴敏明和庄燕的共同委托代理人钱尔卓、吴泓斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告吴海燕诉称，被告吴俊成与被告唐维香分别为原告的父亲和母亲，被告吴敏明为原告的弟弟，被告庄燕为原告的弟媳，原告与丈夫、女儿以及四被告都居住在涉案的苏州市虎丘区房屋，原告与丈夫、女儿没有其他住房可以居住。苏州市虎丘区房屋系原告与被告吴俊成、唐维香和吴敏明四人于1997年拆迁安置的房屋，该房屋购置款为62176.75元，原告出资23000元，故无论是从被安置或者出资的实际情况来看，该房屋都是由原告与被告吴俊成、唐维香和吴敏明共同共有之房屋。但是原告之权利遭到被告的侵害，早在2007年被告吴俊成和唐维香就向法院起诉要求原告一家从涉案房屋中搬迁出去，后经两级法院审理驳回了吴俊成和唐维香的诉讼请求。2012年5月4日，被告吴俊成和唐维香在原告不知情的情况下将涉案房屋以10000元的价格转让给被告吴敏明和庄燕，并办理了房屋所有权转移登记手续。四被告的行为侵害了原告的合法权益，原告经济拮据无钱买房，无奈之下只得诉至法院，请求依法确认原告对苏州市虎丘区房屋享有共同共有权；四被告转让苏州市虎丘区房屋的行为侵犯了原告的共有权，应为无效；本案诉讼费由四被告承担。

被告吴俊成、唐维香、吴敏明和庄燕共同辩称，本案诉争的苏州市虎丘区房屋经第一次物权转移登记至被告吴俊成和唐维香名下，经第二次物权转移登记至被告吴敏明和庄燕名下，被告吴敏明和庄燕目前是该房屋的实际产权人，两次物权转移登记过程均不存在侵犯原告所谓的共有权，房屋登记机关颁发的具有法律公信力的权属证书应当是房产权利的唯一凭证；《个人购买安置房产权协议书》的签订没有原告所谓“共有权”的体现，拆迁安置人口不等于产权共有人数，被告吴俊成筹集资金（其中包括原告的借款）后购买安置房，应享有所有权；本案诉争的房屋乃是2012年5月4日被告吴俊成、唐维香与被告吴敏明、庄燕签订了《存量房买卖合同》、依照法定程序自吴俊成、唐维香名下过户至吴敏明、庄燕名下，不存在侵犯原告合法权益之说；关于原告诉称的其为购买涉案房屋出资23000元一事，实际情况为原告父母均为工薪阶层，需要支撑全家生计、为支付购房款而向原告之借款，但被告婚后全家之生活费用均由父母承担；苏州市虎丘区房屋系被告吴俊成所承租的公有住房拆迁而来，原告的存在与否并不影响该租赁行为。请求依法驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，原曹家巷44号房屋曾系吴俊成所承租的苏州市直管公有住房，租赁期限自1996年1月1日至2000年12月31日，该处所隶属于十七号街坊。1997年，十七号街坊经依法批准进行拆迁，该年7月17日，被告吴俊成作为被拆迁人户代表与拆迁人（委托拆迁人）苏州市金阊区人民政府动迁办公室签订《个人购买安置房产权协议书》一份，协议甲方为苏州市金阊区人民政府动迁办公室，乙方为吴俊成，双方就补偿安置协商一致，签订协议如下：一、乙方房屋坐落，建筑面积50.90㎡（其中自用50.90㎡，出租／㎡），所有权性质公房，所有权人市局，房卡姓名吴俊成，应安置1户，4人（详见户表）。二、甲方同意安置乙方2.5室户壹套，合计建筑面积85.54㎡，安置地点新升撷秀苑新村。安置形式现房（阁楼45.26平方米）。三、乙方要求将安置房产权归个人所有，并同意承担购房资金计（大写）陆万贰仟壹佰柒十陆元柒角伍分元。其中50.90㎡以440元／㎡结算；45.26㎡以550元／㎡结算；34.64㎡以605元／㎡结算。／㎡以／元／㎡结算。乙方费用付清后，享有安置房所有权。2005年4月10日，吴俊成、唐维香、吴敏明和吴海燕签署房产登记声明保证书，承诺在申请房屋的转移登记时所提交的相关材料及签章具有真实性、有效性、合法性。后，房屋权属登记证书办理出来，载明房屋所有权人为吴俊成，附记中载明配偶唐维香。另查明，被告吴俊成与唐维香系夫妻，二人共生育一子一女，即儿子吴敏明和女儿吴海燕。在吴俊成一户租住的直管公房即房屋拆迁前，该处房屋共有四人居住，即吴俊成、唐维香、吴敏明和吴海燕。1998年7月28日，吴俊成、唐维香、吴敏明和吴海燕将户口。现原告吴海燕和被告吴俊成、唐维香、吴敏明、庄燕共同居住在房屋内。再查明，2006年11月13日，被告吴俊成和唐维香曾一审起诉至苏州市虎丘区人民法院，要求原告吴海燕搬迁出房屋，被该院依法驳回，后其上诉至苏州市中级人民法院，二审依法维持原判。又查明，被告吴俊成、唐维香将以10000元的价格转让给被告吴敏明和庄燕，并于2012年5月17日办理完毕过户登记手续，变更后的房屋所有权证存根载明房屋所有权人为吴敏明，共有情况为吴敏明、庄燕（吴敏明配偶）100%。再查明，被告唐维香曾经向原告吴海燕出具便条一张，载明：唐维香1997年7月拿吴海燕现金贰万叁仟正买房。以上事实由原告提供的房屋所有权证、《个人购买安置房产权协议书》、《房产登记声明保证书》、便条、苏州市虎丘人民法院（2007）虎民一初字第1435号民事判决书、苏州市中级人民法院（2008）苏中民一终字第0263号民事判决书、房屋所有权证存根、十七号街坊拆迁房屋住户登记表、苏州市直管公有住房租赁合约、回执、验房回单存根、常住人口登记卡、常住人口数据信息，以及本院调取的收据存根、挂牌通知存根、房屋拆迁补偿安置费用结算表、保证书、苏州市房产登记申请表、告知书、本院庭审笔录等证据予以证实。

本院认为，根据1991年《城市房屋拆迁管理条例》（国务院第78号令）之规定，在拆迁范围内具有正式户口的公民是被拆除房屋使用人之一种，被拆除房屋及其附属设施的使用人是被拆迁人之一种，本案原告吴海燕和被告吴俊成、唐维香、吴敏明于1998年7月28日将户口从金门曹家巷迁至房屋之前，其户口均在被拆迁范围内，故都属于被拆迁人，依照法律规定都应进行拆迁安置。本案诉争的房屋在第一次物权转移登记时虽登记在被告吴俊成名下，但该房屋系因动迁安置而来，安置人员不仅仅是吴俊成一人，还包括唐维香、吴敏明和吴海燕三人，而且根据当时苏州市所实行的拆迁管理办法的规定，拆迁住宅房屋安置面积基准为二室半户安置人口为4-5人，拆迁直管公有住宅房屋的安置面积，一律以拆迁住宅房屋安置面积基准予以安置，根据本案查明的事实，吴俊成一户必须满足至少4人才能安置2.5室也即两室半的房屋，故吴俊成一户拆迁安置所得的两室半的房屋的安置人员应为原、被告共四人。由于原、被告四人之间存在家庭关系，故在未分家析产前，该房屋的所有权实为上述四人所共同共有。共同共有人对共有的房产共同享有所有权，处分共同共有的房产需要全体共同共有人同意，本案中，被告吴俊成、唐维香以明显不合理的低价将房屋转让给被告吴敏明和庄燕的行为，并未取得原告吴海燕的同意，侵害了原告吴海燕的共同共有权，故该转让行为无效。故对原告的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第六十四条、第六十六条、第九十三条、第九十五条、第九十七条和第一百零三条之规定，判决如下：

一、原告吴海燕对苏州市虎丘区房屋享有共同共有权。二、被告吴俊成、唐维香、吴敏明和庄燕转让苏州市虎丘区房屋的行为无效。案件受理费2540元，由被告吴俊成、唐维香、吴敏明和庄燕负担，被告负担的案件受理费于本判决生效之日起十日内直接给付原告，原告预交的案件受理费本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10-5501010********。

审判长：王耀华代理审判员：游进国人民陪审员：葛蔷梅

书记员：吴瑾琼