安徽鸿达房地产开发有限公司与孙伦凤、芜湖新马投资有限公司所有权确认纠纷一审民事判决书

原告：安徽鸿达房地产开发有限公司，住所地芜湖市镜湖区。法定代表人：李年荣，董事长。委托代理人：汪宇，安徽徽仁律师事务所律师。委托代理人：杨穆鸿，安徽徽仁律师事务所律师。被告：孙伦凤，女，1932年4月23日出生，汉族，原住芜湖市弋江区，现住芜湖市弋江区。委托代理人：薛小平，男，1963年3月17日出生，汉族，住芜湖市弋江区，系孙伦凤儿子。被告：芜湖新马投资有限公司，住芜湖市芜繁路。法定代表人：胡艳，总经理。委托代理人：胡旗保，安徽皖通律师事务所律师。

原告安徽鸿达房地产开发有限公司诉被告孙伦凤、被告芜湖新马投资有限公司所有权确认纠纷一案，本院于2013年3月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年4月9日公开开庭进行了审理。原告安徽鸿达房地产开发有限公司委托代理人汪宇，被告孙伦凤及其委托代理人薛小平，被告芜湖新马投资有限公司委托代理人胡旗保到庭参加事实。本案现已审理终结。

原告安徽鸿达房地产开发有限公司诉称：1996年3月原告取得东至新安街、南至中长街、西至宁渊观、北至邮电局宿舍兴隆巷地块的商住楼建设权，拆迁方式为委托拆迁。经芜湖市房地产管理局许可，原告委托镜湖区拆迁办公室对上述地块进行拆迁，并于1996年3月28日通过中国人民建设银行向芜湖市镜湖区拆迁办公室长街小商品市场改造办公室转账支付了叁拾万元拆迁费。镜湖区拆迁办于4月1日向原告出具收据，证明已收到叁拾万元拆迁费。为了安置上述地块的拆迁户，原告与1996年5月19日以“芜湖市镜湖区拆迁办公室长街小商品市场改造办公室”的名义与沙开新签订了一份《房地产转让协议》，购买了沙开新位于利民路向阳村157号房屋。该房屋建筑面积259.47㎡（共三层），有证面积196.88㎡（第一、二层），无证面积62.59㎡（第三层）。其中无证面积62.59㎡为沙开新自建。双方约定每平方米555.10元，房价共计144009.59元。随后由镜湖区拆迁办将购房款支付给沙开新。原告通过镜湖区拆迁办购得利民路向阳村157号房屋后，分别将一层安置给吴本丽1间、周鸿钧1间、吕兰英1间，第二层安置给孙伦凤2间、周鸿钧1间，第三层无证房屋没有进行安置。上述被安置人一直在向阳村157号房屋居住至今。2010年，利民路向阳村157号房屋被列入拆迁范围，被告芜湖新马投资有限公司（以下简称“新马公司”）为这一地块的拆迁人。为了尽快完成拆迁，被告新马公司在未经调查核实的情况下，就与被告孙伦凤签订了《芜湖市房屋拆迁补偿安置协议书》，把原本属于原告所有的向阳村157号第三层也纳入被告孙伦凤的拆迁补偿范围。利民路向阳村157号第三层，原告本打算安置给公司员工，但因故一直没有人居住，原告也就将其长期空置。被告孙伦凤趁机进入该层房屋，并长期占住，造成第三层房屋为其所有的假象，也是导致被告新马公司错误地将第三层房屋纳入被告孙伦凤拆迁补偿范围的原因。但事实上，原告在1996年7月28日与被告孙伦凤签订《芜湖市镜湖区内城市建设拆迁协议书》时，给予被告孙伦凤的安置房屋为利民路向阳村157号第二层，面积为69.72㎡，即被告新马公司与被告孙伦凤签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》中有证面积的69.72㎡.至于下面两个无证面积部分，是被告孙伦凤侵占原告所有的向阳村157号第三层的面积。原告购买时的面积为62.59㎡，拆迁补偿协议中的面积为67.29㎡＋10.86㎡，不排除被告孙伦凤在侵占该房屋期间自行改建、扩建的可能，但这不能证明利民路向阳村157号房屋第三层为被告孙伦凤所建。被告孙伦凤隐瞒利民路向阳村157号房屋第三层为原告所有的事实与被告芜湖新马投资有限公司签订《芜湖市房屋拆迁补偿安置协议书》，事先既未征得原告同意，事后也未获得原告追认，因此，拆迁补偿安置协议书中对该房屋的约定是无效的，被告孙伦凤基于此获得的安置房及拆迁补偿款应当返还给原告。考虑到被告孙伦凤家人较多，原告自愿选择两套安置房中面积较小的一处，即弋江嘉园二期F9-3-602号房屋。为维护原告的合法权益，故请求判令：一、判决确认被告芜湖新马投资有限公司与被告孙伦凤签订的《芜湖市房屋拆迁补偿安置协议书》涉及利民路向阳村157号第三层的拆迁补偿部分无效；二、判决拆迁安置房弋江嘉园二期F9-3-602号房屋归原告所有；三、判决两被告承担本案诉讼费用。原告安徽鸿达房地产开发有限公司为支持其诉讼请求及陈述的事实与理由提交证据如下：1、芜湖市房屋拆迁申请表、房屋拆迁许可证复印件各一份，证明原告是长街小商品市场的拆迁人，镜湖区拆迁办是受原告委托对上述地块进行拆迁的；2、转账支票、收据存根复印件一组，证明镜湖区拆迁办是受原告委托办理长街小商品市场地块的拆迁安置事宜的，其拆迁费（包含购买沙开新房屋的购房款）均由原告支付给镜湖区拆迁办；3、房产转让协议书、部分付款凭证、房屋产权证复印件一组，证明镜湖区拆迁办受原告委托并收到原告三十万元拆迁费后，向沙开新购买了房屋用于安置拆迁地块的被拆迁人，其中就包括被告孙伦凤。同时也证明了面积为62.59平方米的第三层在原告购买该处房产时就已经存在；4、芜湖市镜湖区内城市建设拆迁协议书、芜湖市房屋拆迁补偿安置协议书复印件一组，证明被告孙伦凤安置后的地址，即利民路向阳村157号第二层，实际面积为69.72平方米，其与被告新马公司签订的拆迁补偿安置协议书中多出的房屋面积是侵占原告所有的第三层而得到的；5、证人证言复印件一份，证明沙开新作为利民路向阳村157号房屋的唯一产权任，于1996年5月19日与镜湖区拆迁办签订合同，将房屋出售给镜湖区拆迁办。其中无证部分面积62.59平方米在购房时就已存在，是产权人沙开新自建的，证明“房产转让协议书”中约定的“利民路向阳村151号”与原告安置给被告的利民路向阳村157号房屋是同一处房屋；另外，原告安徽鸿达房地产开发有限公司申请证人沙开新到庭作证，以证明前述证人证言是其所言。

被告孙伦凤在庭审中辩称：原告所言不是事实，第三层房子我住了，但是我自己建的。被告孙伦凤对其抗辩及陈述事实和理由提交证据如下：（2011）弋民一初字第00348号民事判决书、（2012）芜中民一终字00182号民事裁定书，证明该加盖的面积是被告孙伦凤自盖的；被告芜湖新马投资有限公司辩称：本案原告诉请缺乏事实依据，不符合相关法律规定，依法应当不予支持。被告芜湖新马投资有限公司未提交证据。经当庭举证，两被告对原告所举证据发表质证意见如下：对原告证据1的意见，被告孙伦凤认为不清楚，被告新马公司认为真实性请求法院核实，且与本案无关联性，不能证明原告的诉请。对证据2的意见，被告孙伦凤认为不清楚，被告新马公司认为真实性由法院核实，但和本案没有关联性。对证据3的意见，被告孙伦凤认为新马公司和我签订的拆迁协议上量的是148㎡，打折后按照124.42㎡进行拆迁补偿的。被告新马公司认为该证据真实性不能确定，由法庭审核，但该组证据不能证明原告诉请，以及多出的面积系原告所有。转让协议书上面积259.47㎡和产权证上面积196.88㎡不一致，62.59㎡的面积原告没有有效证据证明是怎么来的。该62.59㎡的面积对于被告孙伦凤与我公司签订的拆迁补偿协议书的补偿面积也不一致，故该组证据达不到原告证明目的。对证据4的意见，被告孙伦凤认为不是事实。被告新马公司认为真实性无异议，但该证据恰恰证明原告的诉请缺乏事实依据，原告的诉请提到拆迁的向阳村是157号，原告的前一个拆迁的房子地址是向阳村151号，与本案争议房子面积也不一致。对证据5及证人证言的意见，被告孙伦凤认为证人证言不属实，该多出的面积是我自建的。被告新马公司认为该证言也不能证明原告的诉请，证人沙开新只说自己加盖了，但并不确定加盖的具体面积，沙开新说对自己住所的具体地址是向阳村多少号不清楚，因此其证言并不可行。而且沙开新承认在1996年至2000年期间没有回去看过向阳村157号，不能排除其自建房屋已经倒闭或者他人重新自建的可能，关键是沙开新无有效证据证明自建的房屋面积。原告对被告孙伦凤所举证据发表质证意见如下：真实性无异议，但（2011）弋民一初字第00348号民事判决书认定该房屋所有权人不是李素珍的，对李素珍的诉请予以驳回，所以该房子是我公司的。被告新马公司对被告孙伦凤所举证据发表质证意见如下：真实性无异议，但该判决驳回了李素珍的起诉，且没有认定该房屋是本案原告的，反而证明了两被告间的拆迁安置协议是有效的。另外，法庭依职权调取了弋江区人民法院（2011）弋民一初字第00348号案件卷宗一组证据，该组证据系本案原告出具给李素珍的三份情况说明，该组证据经过了原被告三方的庭后质证，原告认为：李素珍诉讼的房屋产权争议案件，正因为法院认为证据不充分，不能证明该房屋系李所有，所有我公司以公司名义诉讼，要求该房屋产权归公司所有。被告新马公司认为：该组证据证明了原告对本案争议房屋不拥有权利。经过当庭举证、质证及当事人的陈述，法庭对原被告双方所举证据认证如下：对原告证据（1）（2）的真实性予以认定。对原告证据（3），该证据证明了镜湖区拆迁办向沙开新购买了位于芜湖市利民路向阳村151号房屋用于安置拆迁地块的拆迁户，该房的房产转让协议约定面积为259.47平方米，产权证登记面积为196.88平方米，对此法庭予以认定，但该证据无法证实其中是否包括原告所主张的面积为62.59平方米的本案讼争房屋以及原告对讼争房屋是否拥有权利。对原告证据（4）真实性予以认定，该证据反映被告孙伦凤于1996年7月从芜湖市中二街125号拆迁安置到利民路向阳村157号第二层，面积为69.72平方米；2010年被告孙伦凤与被告新马公司签订了拆迁补偿安置协议书，被告孙伦凤从利民路向阳村157号拆迁安置至江南春城12-2-101室、弋江嘉园二期F9-3-602室，拆迁时房屋计算面积为124.42㎡，其中有证面积为69.72㎡，无证面积为67.29㎡和10.86㎡，无证面积按70%计算，但该组证据无法证明这些无证面积系侵占原告所有的房屋而得到的。对于证据（5）及证人证言，能够证明沙开新将自己所有的位于芜湖市利民路向阳村151号房屋卖给了镜湖区拆迁办，其有证面积为196.88㎡，三层加盖面积为62.59㎡，但该三层加盖面积是否系本案原告所有以及是否与被告孙伦凤家拆迁是无证面积房屋为同一房屋，则无法足以证实。对被告孙伦凤的证据的真实性、合法性、关联性，法庭予以认定。对法庭依职权调取的证据的真实性、合法性、关联性予以认定。经当庭举证、质证及当事人陈述，法庭查明的事实如下：位于芜湖市弋江区利民路向阳村157号房屋，原产权人为沙开新，产权登记显示该房为混合型建筑结构，共二层，建筑面积为196.88平方米，1996年5月19日，沙开新将该房以144009.59元的价格转让给芜湖市镜湖区拆迁办，协议约定面积为259.47平方米，其中无证面积为三层自建面积为62.59㎡。后原告将被告孙伦凤安置在该房第二层，安置面积为69.72平方米。2010年该房屋纳入弋江区政府拆迁范围，后被告孙伦凤与被告新马公司达成拆迁安置协议，由被告新马公司将被告孙伦凤安置到江南春城12-2-101室、弋江嘉园二期F9-3-602室，拆迁时被告孙伦凤房屋计算面积为124.42㎡，其中有证面积为69.72㎡，无证面积为67.29㎡和10.86㎡，无证面积按70%计算，无证面积房屋为被告孙伦凤在三层自建。后原告认为，其中被告孙伦凤自建面积为其所有，故要求将该部分安置利益归还于原告，要求确认两被告所签订拆迁安置协议涉及该部分的协议无效，但被告孙伦凤不予认可，遂呈诉至本院，要求判如所请。

本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。同时《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。在本案中，原告要求被告新马公司与被告孙伦凤所签订的拆迁补偿安置协议中涉及到利民路向阳村157号第三层的拆迁补偿无效，将该部分的补偿利益及弋江嘉园F9-3-602室归其所有，在两被告均不予认可的情况下，其应当提供充分有效的证据来证明自己的主张，即要有充分有效的证据证明利民路向阳村157号第三层房屋归其所有、证明被告孙伦凤所拆迁补偿的面积中包含了其所有的这第三层房屋，但本案的证据只能证明157号房屋的第三层存在62.59㎡，且该部分由沙开新卖给了镜湖区拆迁办，无证据证明该部分已经由原告合法获得。另外，本案的证据显示，被告孙伦凤房屋拆迁时，其无证面积为67.29㎡和10.86㎡，与原告所主张的62.59㎡也不一致，故原告认为被告孙伦凤拆迁时的无证面积部分房屋就是原告所有的房屋，法庭不予支持。另根据（2011）弋民一初字第00348号民事判决书中，原告李素珍所出具证据（3）“情况说明”，法庭无法认定原告是本案争议的房屋的合法权利人。综上，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

驳回原告安徽鸿达房地产开发有限公司的诉讼请求。本案受理费80元，由原告安徽鸿达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。

审判员：方向明

书记员：朱晶晶