上诉人（原审原告）方凯。委托代理人方x。上诉人（原审被告）钱虎林。委托代理人张xx。
上诉人方凯、钱虎林因房屋租赁合同纠纷一案不服陕西省横山县人民法院（2012）横民初字第00829号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2013年4月10日公开开庭进行了审理，上诉人方凯及其委托代理人方x、被上诉人钱虎林及其委托代理人张xx均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审判决查明：方凯委托兄长方x代为出租其位于柴兴梁姚坬砭的一院住宅，钱虎林租赁了该房屋二楼靠西头一间楼板房居住，租期2011年农历10月3日到2012年农历10月3日，租金3700元已一次性付清。该房屋有时会有停水现象，2012年6月30日下午，钱虎林打开水龙头等水，外出忘记关闭水龙头而导致大量水流出，使方凯的房屋二楼渗水，一楼窑顶及墙体灰土脱落，其中位于西面的窑洞墙体灰土全部脱落，位于东面的窑洞西侧墙体及屋顶灰土脱落。给方凯的房屋造成了损失。为此，双方当事人私下协商处理未果，故方凯提起诉讼，请求人民法院依法判令支持其诉讼请求。原审判决认为，方凯与钱虎林租赁关系明确，在租赁合同中，承租人有按照约定的方式和范围对租赁物使用、收益，保证租赁物自始至终符合其本身的品质和效用的义务，因承租人的过错造成租赁物损失的，出租人可以要求解除租赁合同并赔偿损失。钱虎林因过失造成方凯房屋受损，依法应当对方凯合理的损失承担赔偿责任。钱虎林辩称，方凯并不是合同当事人，不能提起合同之诉，因本案方凯委托其兄代为出租其房屋，该代理行为对方凯具有法律约束力，故对该辩称观点本院不予采信。关于方凯的第一项诉求，开庭审理时，钱虎林已同意解除合同，依法予以解除。关于方凯的第二项诉求，本院结合现场勘验笔录以及与有关部门专业人士的座谈，认为修复以重新刮腻子、粉刷为原则，房屋修复费用主要包括粉刷、刮腻子、水费、拆除及清理的各项费用，参考鉴定结论相关部分数据，本院酌情认定修复费用；方凯房屋在未修复之前不能出租，必然产生一定的空置损失费用，本院结合有关部门座谈酌情认定空置时间为9个月，空置房屋为三孔，钱虎林居住的房屋，租赁费用已交至2012年11月16日（农历10月3日），空置时间为4.5个月，方凯房屋租金每月为334元；关于折旧费用，方凯未能提供这方面的证据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十九条之规定，判决：一、解除方凯与钱虎林的房屋租赁合同；二、钱虎林于本判决生效后十五日内赔偿方凯房屋修复费12000元，房屋空置费用7515元，共计19515元；三、驳回方凯的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元、鉴定费1500元，由方凯负担500元，钱虎林负担1400元。
二审查明经审理查明的事实与一审一致，故二审对一审查明的事实依法予以确认。
上诉人方凯不服一审判决，上诉称：一、一审判决认定受损房屋以重新刮腻子和粉刷为原则不合实际，如不揭开受损房屋二层的地板，将湿土和粘泥换成干垫土，仅靠自然晾干，5年内都干不了，修复和粉刷就无法进行。二、一审时上诉人钱虎林的证人师高忠只是一名无资质的普通匠工，而非建造师，一审法院以其证言否定权威机构的鉴定结论是违法的。三、房屋受损后双方多次协商处理未果，未能及时修复，后涉诉法院，一审法院于2012年12月底才作出判决，冬季气候寒冷，无法施工，即使2013年开春经许可修复，也需2014年夏天才可入住，受损房屋空置时间长达2年以上，一审判决将受损房屋空置时间定为9个月严重脱离实际。四、一审判决上诉人方凯承担部分上诉费和鉴定费错误，上诉人方凯的损失完全是由上诉人钱虎林造成的，其应承担全部损失。上诉人钱虎林不服一审判决，上诉称：一、上诉人方凯没有原告资格，本案租赁合同的甲方是方x，方凯不是合同当事人不具备提起合同之诉的资格，原审法院受理本案不当。二、原审判决上诉人钱虎林赔偿上诉人方凯房屋修复费用12000元缺乏事实与法律依据，原审法院认定受损房屋修复以重新刮腻子、粉刷为原则，而事实上受损房屋根本不需要重新粉刷，只需刮腻子即可，按照所需材料的市场价格，两千元足以维修。三、原审判决上诉人钱虎林承担房屋空置费7515元不符合公平原则。首先，受损房屋并不影响居住。其次，租赁房屋时，上诉人方凯一方约定保证水、电畅通，但上诉人钱虎林租赁期间经常停水，出租方对于损害的发生也应承担一定的责任。第三、损害发生后，上诉人方凯不同意上诉人钱虎林对受损房屋恢复原状，提出了过高的赔偿要求，导致房屋没有及时修复，造成了损失的扩大，上诉人钱虎林应当承担的房屋空置费不应当超过两间房子3个月的租赁费。四、案件受理费400元，鉴定费1500元应当由上诉人方凯承担。上诉人方凯提交的榆市价鉴案字（2012）05号价格鉴定书，委托的程序不合法，且超出了该鉴定机构的鉴定范围，不具备证据的合法性和有效性，依法不应当采信，对于鉴定费用应当由上诉人方凯承担；上诉人未能提供证据证明其所受损失的程度，应承担举证不能的不利后果，因此本案的案件受理费也应由其承担。综上，请求二审法院撤销一审判决，驳回上诉人方凯的诉讼请求，一、二审案件受理费由上诉人方凯承担。上诉人方凯针对上诉人钱虎林的上诉理由，口头答辩认为：上诉人钱虎林的上诉请求及理由不能成立。一、上诉人钱虎林称其将房屋租赁费交到2012年11月16日不是事实；二、受损房屋根本无法居住，并不是上诉人钱虎林认为的不影响居住；三、合同并未约定保证水电畅通；四、上诉人钱虎林称损害发生后上诉人方凯不配合修复不是事实。二审期间，二上诉人均未提交新证据。
上诉人钱虎林针对上诉人方凯的上诉理由，口头答辩认为：一、上诉人方凯提出的一万两千元的修复费用无证据支持，其提供的鉴定书也不具备证据的效力；二、上诉人方凯要求上诉人钱虎林赔偿22156元房屋空置费用的请求，缺乏事实与法律的支持；三、上诉人方凯要求上诉人钱虎林承担鉴定费及诉讼费依法应当不能支持。
本院认为，本案上诉人钱虎林与上诉人方凯之兄方x签订的房屋租赁协议，合同的内容、形式、主体均合法，该房屋的所有权人为上诉人方凯，虽然该房屋租赁协议的签订人是方x，但上诉人方凯对其兄方x代为租赁产生的权利义务亦认可，方凯为合同的实际权利义务承受人，上诉人钱虎林主张上诉人方凯没有原告资格的主张不能成立。本案争议的主要焦点是受损房屋如何修复以及修复费用需花费多少、上诉人钱虎林应否承担房屋空置费用。原审法院依据与有关部门的专业人员座谈意见认定，受损房屋的修复以重新刮腻子、粉刷为原则，并参考榆林市物价局价格认定分局榆市价鉴案字（2012）05号价格鉴定结论书，酌情认定对受损房屋粉刷、刮腻子等修复需花费的各项费用为12000元并无不当；由于受损房屋在修复完好之前，无法使用，上诉人钱虎林对于其过失行为对房屋造成的损害，除应当承担修复费用外，还应当承担受损房屋产生的部分空置费用，一审法院结合与有关部门的座谈意见酌情判决上诉人钱虎林承担9个月的房屋空置费较为适当。综上，一审判决正确，应予维持。上诉人方凯与上诉人钱虎林的上诉理由均不能成立，依法不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1120元，由上诉人方凯负担800元，由上诉人钱虎林负担320元。本判决为终审判决。
审判长：韩燕妮审判员：杜波云代理审判员：吴凤凤
书记员：李珍
引用法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款