上诉人（原审原告）舒利群，女，1976年12月2日出生，汉族，泸州市人，个体工商户。委托代理人胡唯，四川大山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）张友强，男，1973年2月2日出生，汉族，泸州市人，个体工商户。委托代理人熊庆，王琴四川盛树律师事务所律师。
上诉人舒利群因房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院（2012）江阳民初字第2615号民事判决。向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人舒利群及其委托代理人胡唯，被上诉人张友强的委托代理人熊庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审人民法院判决认定：原告舒利群与被告张友强于2010年9月1日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：原告将本市江阳区江阳西路30号楼1层1门市和1层右侧（总计326.38平方米）房屋租赁给被告使用，该房系原告于2010年9月购买，购买时的装修为交付给被告使用的原始装修。房屋租赁期限为21个月，自2010年9月1日至2012年5月31日止。合同到期后被告如果愿意续租在同等条件下享有优先权。该房月租金为人民币11000元，被告在签订合同时向原告缴纳保证金11000元。2012年5月31日合同到期后，原告同意被告继续租用该房，被告按月向原告缴纳了6月、7月租金共计2.2万元。2012年8月起由于原告不同意被告继续租赁该房，双方发生纠纷，原告要求被告搬出未果，原告遂诉至本院要求判如所请。本案在审理过程中，原告在没有通知本院以及被告在场的情况下，擅自将被告放置在该房内的物品拆除，强行收回了房屋。原告并变更诉讼请求，要求解除原、被告之间的租赁关系并由被告给付租金2.2万元，被告则以原告违约损害其优先租赁权，要求在同等条件下继续租赁该房，并要求原告赔偿擅自打开被告租赁的门市，将门市内的物品损坏赔偿损失为由不同意解除双方的租赁合同。原审人民法院判决认为：根据合同法的相关规定，租赁合同届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期的租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理的期限之前通知承租人。在本案中，原、被告租赁合同到期后，原告同意被告继续租用该房，被告按原合同约定给付原告房租，被告不存在违约行为。2012年8月双方因故发生纠纷后，原告不同意被告继续租用该房，原告应当依法行使解除权，应在合理期限之前书面通知原告解除合同，即使原告在8月向被告发出了书面通知，也应该给被告合理的期限（通常是3个月）搬迁，而非采取在诉讼中没有经过本院判决，擅自收回房屋。现原告擅自收回房屋另租他人，被告不同意解除租赁合同，要求在同等条件下优先承租已不现实，由于本案中被告未反诉，对原告的行为是否损害了被告的优先承租权以及原告将被告的物品拆除是否对被告造成了相应的损失，被告可另案提出诉讼解决。原、被告之间的租赁关系应依法解除较为妥当，原告诉请要求解除合同，本院予以支持。被告实际尚欠原告一个月租金，原告应退还被告的保证金11000元折抵被告应给付原告的一个月租金，原告请求被告给付两个月租金22000元本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、二百三十六条之规定，判决：解除原告舒利群与被告张友强于2010年9月1日签订的《房屋租赁合同》。案件受理费350元，本院减半收取175元，由被告张友强负担。
宣判后，上诉人舒利群不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决确认2012年5月31日合同到期后，上诉人舒利群同意被上诉人张友强继续租用该房，被上诉人张友强向上诉人舒利群缴纳了6月、7月租金共计2.20万元。对这一事实的认定仅有被上诉人张友强出示的两张收据，无其他证据佐证。这两张收据仅能证明被上诉人张友强向上诉人舒利群支付了逾期占用房屋的部分费用，不能证明上诉人是自愿的，更不能证明上诉人与被上诉人形成了新的合同关系，从而同意被上诉人张友强继续租用该房。一审判决这一认定过于草率；2、一审判决在认定租赁合同继续有效的前提下。认为被上诉人张友强不存在违约行为，但同时又不得不认定被上诉人张友强尚欠上诉人一个月租金，是自相矛盾的；3、一审判决认为上诉人在8月向被上诉人发出书面通知，也应该给被上诉人合理期限（通常是三个月）搬迁，上诉人认为“合理期限问题”已超出一审审理的范畴，不应由一审妄加评判。合理期限应是多少应具体情况具体分析；二、一审判决适用法律错误。1、一审判决认定事实错误，导致适用法律错误；2、上诉人舒利群的诉讼请求是腾房还房，后由于情势变更放弃了该项诉请，并未变更为要求解除上诉人与被上诉人之间的租赁合同关系。双方的合同已届满终止未形成新的合同关系，何来解除？3、被上诉人张友强支付多少逾期占用费，应在判决明确，不应在评述中用保证金抵扣。保证金不宜在本案中处理。诉讼请求：1、查清事实予以改判；2、判令被上诉人支付22000.00元逾期占用费。
被上诉人张友强的主要答辩理由：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。
经审理查明：上诉人舒利群与被上诉人张友强于2010年9月1日签订《房屋租赁合同》，合同约定：上诉人舒利群将本市江阳区江阳西路30号楼1层1门市和1层右侧（总计326.38平方米）房屋租赁给被上诉人张友强使用，该房系上诉人舒利群于2010年9月购买，购买时的装修为交付给被上诉人张友强使用的原始装修。房屋租赁期限为21个月，自2010年9月1日至2012年5月31日止。合同到期后被上诉人张友强如果愿意续租在同等条件下享有优先权。该房月租金为人民币11000.00元，被上诉人张友强在签订合同时向上诉人舒利群缴纳保证金11000.00元。2012年5月31日合同到期后，被上诉人张友强继续使用该房，向上诉人舒利群缴纳了6月、7月租金共计2.20万元。2012年8月起由于上诉人舒利群不同意被上诉人张友强继续租赁该房，双方发生纠纷，上诉人舒利群要求被上诉人张友强搬出未果，遂诉至一审要求判如所请。在一审诉讼中，上诉人舒利群自行收回该出租房屋。上述事实，有上诉人舒利群在一审中提供的《房屋租赁合同》、租赁房屋的房产证、土地证、被上诉人张友强提供的收取租赁房屋租金的收条以及双方当事人在一、二审中的陈述等证据在案佐证，足以认定。被上诉人张友强在二审中提供的电话录音、视频照片不是新的证据，本院不予采信。
本院认为：上诉人舒利群与被上诉人张友强于2009年签订的《房屋租赁合同》，于2012年5月31日到期，合同到期后双方当事人未签订新的租赁合同，根据合同法的规定，此时双方当事人的法律关系为不定期租赁合同关系，双方当事人均可随时解除合同，但应给予合理的期限（合理期限根据具体情况确定，以保障合同当事人利益，避免不必要损失为目的）。被上诉人张友强在一审中提供的上诉人舒利群收取被上诉人张友强2012年6月、7月租金的收条，可以证明双方当事人在原租赁合同到期后的2012年6月、7月按原租赁合同履行了义务。上诉人舒利群主张合同到期后即不同意继续履行原合同，未提供相应证据证明，故上诉人舒利群主张合同到期后即不同意继续履行原合同，双方当事人未形成一审判决认定的不定期租赁合同关系，一审判决认定事实错误的上诉理由，因证据不足，本院不予支持。2012年8月29日，上诉人舒利群向被上诉人张友强发出通知要求于五内搬出租赁房屋，后上诉人舒利群自行将该房屋收回。因被上诉人张友强2012年8月实际使用了该租赁房屋，故被上诉人张友强应当支付2012年8月的租金11000.00元，一审判决以上诉人舒利群应退还被上诉人张友强的11000.00元保证金作抵被上诉人张友强应当支付的2012年8月租金11000.00元，符合双方当事人签订的《房屋租赁合同》约定，并无不当。上诉人舒利群主张被上诉人张友强支付多少逾期占用费，应在判决明确，不应在评述中用保证金抵扣。保证金不宜在本案中处理的上诉理由，于法无据，本院不予支持。虽然上诉人舒利群并未变更诉讼请求，一审法院在双方当事人存在不定期租赁合同关系，上诉人舒利群已经实际收回租赁房屋的情况下，判令解除双方的租赁合同，是对上诉人舒利群请求被上诉人张友强腾交房屋诉讼请求的支持，并无不当。故上诉人舒利群主张一审判决判令解除双方的租赁合同错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。本案未涉及违约问题，故本院对当事人是否违约问题不作评判。综上所述，上诉人舒利群所持一审判决认定事实错误、适用法律错误，请求判令被上诉人张友强支付逾期占用费22000.00元的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决认定：
驳回上诉，维持原判。二审案件受理费350.00元，由上诉人舒利群负担。本判决为终审判决。
审判长：陈勇审判员：宋兵审判员：李野
书记员：游沙
引用法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款