中航长城华龙工程建设有限公司与深圳市好百年商贸有限公司与深圳恒安房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷民事判决书

上诉人（原审被告）深圳市好百年商贸有限公司被上诉人（原审原告）中航长城华龙工程建设有限公司原审第三人深圳恒安房地产开发有限公司

上诉人深圳市好百年商贸有限公司（以下简称好百年公司）与被上诉人中航长城华龙工程建设有限公司（以下简称中航公司）、原审第三人深圳恒安房地产开发有限公司（以下简称恒安公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第411号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理确认如下事实，（一）、恒安公司是位于深圳市罗湖区笋岗东路某某花园裙楼4层房产的原业主，该房产的建筑面积为5099.36平方米，房产用途为商住。2009年9月30日，恒安公司作为前述房产的原业主与好百年公司签订《深圳市房地产租赁合同书》，合同约定，恒安公司将深圳市罗湖区笋岗东路某某花园裙楼4层4C房产（以下简称涉案房产）出租给好百年公司作商业用途，房产建筑面积约为1900平方米，月租金为人民币（以下相同）30000元，租赁期限自2009年10月1日至2018年6月30日止；合同第四条约定，好百年公司应于每月10日前缴纳租金，恒安公司收取租金时应向好百年公司开具税务发票；合同第七条约定，恒安公司应于2009年10月1日前将租赁房地产交付好百年公司使用，并办理有关移交手续；合同第二十一条约定，合同终止后，好百年公司应于30日内迁离及交回租赁房地产，并保证租赁房地产及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由好百年公司承担的各项费用并办理有关移交手续。好百年公司逾期不迁离或不返还租赁房地产的，恒安公司有权收回租赁房地产，并就逾期部分向好百年公司收取双倍租金。同日，恒安公司与好百年公司又签订《补充条款》，约定：1、租赁期内每三年根据市场租赁行情调整一次租金总额，每次调整幅度上下不超过6%（第一次调整为2011年7月1日）；2、合同签订后，好百年公司保证经营期不短于2010年6月30日，经营期内如好百年公司提前终止合同可免责但必须提前六个月通知甲方。上述《深圳市房地产租赁合同书》及《补充条款》签订后，恒安公司依约将涉案房产交付好百年公司使用。（二）、2010年9月7日，恒安公司将包括涉案房产在内的深圳市罗湖区笋岗东路某某花园裙楼X层房产转让于中航公司。在中航公司受让涉案房产之初，中航公司、好百年公司尚能依前述《深圳市房地产租赁合同书》及《补充条款》之约定履行各自的合同义务，但双方在租赁合同履行不久即就租金支付、合同解除、房产交还等问题产生纠纷。2011年4月1日，好百年公司通过邮政快递的方式向中航公司发出《关于解除租赁合同的通知》及《租赁房屋交接通知书》。其中，《关于解除租赁合同的通知》的内容如下：“我司于2009年10月1日与恒安公司签订《深圳市房地产租赁合同书》三份，租赁罗湖区某某花园裙楼4C、4B、3C、2C区等房产，期限自2009年10月1日至2018年6月30止。2010年4月份贵司受让租赁合同约定的租赁房产后，无理要求变更合同关于同意我方转租的关键条款，我司表示拒绝，并要求按原合同条款重新签订租赁合同。经我司多次催促，至今贵司仍未能按原约定与我司签订新的租赁合同，且存在收款后迟延开具发票的违约情形。就此，我司于2011年1月10日向贵司致函，要求书面回复我司确切的签约日期和相关事宜解决方案，否则，即视同贵司有意主动解除租赁关系。2011年1月18日，我司在未收到贵司任何回复的情况下，向贵司发出《关于终止履行租赁合同义务的通知》，明确表示将终止履行租赁合同约定的全部义务，但贵司仍未作任何回应。现我司再次确认并通知如下：贵我双方之间的租赁合同解除，请贵司接函后立即派员就租赁合同解除后的相关事宜与我司进行协商”。《租赁房屋交接通知书》的内容如下：“根据贵我双方往来函件，我司与恒安公司就深圳市罗湖区笋岗东路某某花园裙楼2C、3C、4B、4C签订的租赁合同已解除。现我司已完成前述合同项下租赁房屋的搬迁腾退事宜，该租赁房屋的现状已符合原交接约定。据此，我司向贵司通知如下：请贵司在收到本通知的三日内，派员至现场接收租赁房屋，并完成相关后续事宜办理，包括但不限于将我司原所交租赁保证金全额退还我司。如贵司逾期履行房屋接收、付款等义务所造成的责任及损失，概由贵司承担”。（三）、中航公司针对好百年公司于2011年4月1日寄达的《租赁房屋交接通知书》于同日复函称：“一、贵司于2009年9月30日签订的《深圳市房地产租赁合同书》及《补充条款》具有法律效力。现贵司的行为已构成单方违约，根据《中华人民共和国合同法》及上述合同之规定，贵司应承担相应的违约责任；二、贵司拖欠的房屋租金应于两日内缴纳”。中航公司针对好百年公司寄达的《关于解除租赁合同的通知》于2011年4月20日复函称：“我司于2011年4月19日收到贵司落款日期为2011年3月30日《关于解除租赁合同的通知》一份，现答复如下：恒安公司同贵司签订的三份租赁合同贵司均无权解除：第一，我司从未提出变更租赁合同条款。另根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第119条规定：‘私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继续发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效’。具体来讲，即使租赁房产转让我司后双方未再行签订租赁合同，但根据上述规定原租赁合同继续有效，你我双方依然应当遵照履行；第二、有关我司迟延开具租赁发票给贵司也不能成为贵司解除合同的理由。况且，贵司已交付租金月份的所有发票我单位后来已全部补交贵司。据此，贵司以所谓我司未签订租赁合同及迟延开票等冠冕堂皇的理由要求解除租赁合同，实属无稽之谈。贵司以上述理由解除合同既不符合法律规定也不符合租赁合同的约定，依法依约均不能满足解除租赁合同之条件”。（四）、好百年公司未向中航公司支付涉案房产2011年4月以后的租金。为此，中航公司分别于2011年7月14日、8月1日、9月14日、10月25日、11月18日向好百年公司发出《催租函》，并于2012年1月21日向好百年公司发出《律师函》，要求好百年公司缴纳发函之前月份的租金。此外，中航公司还向原审法院提交落款日为2011年6月21日的《催租函》，该《催租函》内容为中航公司向好百年公司催缴2011年4月、5月的租金。中航公司在庭审中称已将该《催租函》面交好百年公司，好百年公司则称从未收到该《催租函》。中航公司为证明租赁合同未在2011年4月解除，向原审法院提交了《华夏银行深圳分行同城支付结算（贷记）凭证》，该证据显示好百年公司于2011年6月9日向中航公司支付2011年3月份的租金。（五）、好百年公司针对中航公司于2011年7月14日发出的《催租函》于2011年7月20日回复称：“1、贵司在2011年5月3日和4月20日两次复函中均表示同意收回场地，并提出要求我司在收到回函之日起三日内交回房屋，我司也早已将房屋搬迁完毕并明确表示愿意立即办理房屋交接。并我司分别在2011年4月28日及5月20日针对场地交还事宜进行了回复，但经我司多次敦促，但至今贵司尚未与我司办理交接事宜，所以不存在我司欠租问题。2、至于外墙广告位置问题，须经外墙权利人协商提出方案向相关部门报批后方可进行，我司同意在得到批准后予以整改。同时需要明确指出的是，外墙广告牌的拆除与否，不影响租赁房屋本体的交接和使用。我司再次重申，我司已提前充分地履行了房屋交接的通知义务，并已视同贵司已接收房屋，如由此所造成的全部损失，概与我司无关”。（六）、好百年公司为证明其与中航公司的租赁合同已解除，还向原审法院提交了落款日为2011年1月10日的《公函》及落款日为2011年1月18日的《关于终止履行租赁合同义务的通知》。其中，《公函》的内容是：“我司于2009年10月1日与恒安公司签订《深圳市房地产租赁合同书》三份，租赁罗湖区某某花园裙楼4C、4B、3C、2C等房产，期限自2009年10月1日至2018年6月30日止。2010年4月恒安公司将房产权转让给贵公司，转让后，贵司与我司仅签订了补充协议，我司多次催促，至今贵司仍未能按原约定，与我司签订新的租赁合同。且贵司2010年度除7-9月开具租金发票外其余月份租金发票均未开具给我司，经我司12月份发函才补齐相关发票，但我司仍每月按时向贵司缴纳租金。鉴于我司承受的财务风险，请贵司于接到本函后三天内，书面回复我司确切签约日期和相关事宜，逾期不回复，即视同贵司有意主动解除租赁关系”。《关于终止履行租赁合同义务的通知》的内容是：“我司先后与恒安公司签订《深圳市房地产租赁合同书》三份，租赁罗湖区某某花园裙楼4C、4B、3C、2C等房产，期限至2018年6月30日止。2010年4月贵司受让租赁合同约定的租赁房产后，无理要求变更合同关于同意我方转租的关键条款，我司表示拒绝，并要求按原合同条款重新签订租赁合同。经我司多次催促，至今贵司仍未能按原约定与我司签订新的租赁合同，且存在收款后迟延开具发票的情形。就此，我司于2011年1月10日向贵司致函，要求书面回复我司确切的签约日期和相关事宜解决方案，否则，即视同贵司有意主动解除租赁关系，但迄今为止，我司未收到贵司任何书面回复”。好百年公司在庭审中称其已将《公函》及《关于终止履行租赁合同义务的通知》当面交予中航公司，但中航公司当庭否认，认为从来没收到好百年公司该函件。（七）、本案诉讼期间，2012年6月13日，中航公司、好百年公司在原审法院主持下办理了涉案房产的交接手续。在办理交接手续时，除窗户及室内有部分档板尚未拆除外，涉案房产基本上处于清空状态。

中航公司于2012年3月28日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除中航公司、好百年公司之间的租赁合同；2、好百年公司支付拖欠的租金360000元（暂计至2012年3月份）及由此产生的滞纳金32895元（暂计至2012年3月份）、部分空调遗留问题修复费40093元、室内清洁费3040元，合计436028元；3、好百年公司恢复租赁物原状；4、由好百年公司承担诉讼费。原审法院认为，恒安公司与好百年公司签订的《深圳市房地产租赁合同书》及《补充条款》是恒安公司与好百年公司的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。在上述租赁合同履行期间，恒安公司将涉案房产转让于中航公司，根据“买卖不破租赁”之规定，租赁合同仍属有效合同。中航公司受让涉案房产之后，即继受了《深圳市房地产租赁合同书》及《补充条款》项下恒安公司的权利与义务。因此，中航公司、好百年公司应按租赁合同之约定履行各自的义务。中航公司、好百年公司在租赁合同履行期间产生纠纷，双方未能协商解决，且好百年公司在原审法院主持下已将涉案房产交还中航公司，中航公司、好百年公司的租赁合同关系事实上已解除。因此，中航公司要求解除租赁合同的诉讼请求，原审法院予以支持。好百年公司辩称租赁合同已于2011年4月1日在其向中航公司发出《关于解除租赁合同的通知》时解除。原审法院认为，虽然在租赁合同履行期间中航公司存在迟延开具发票的违约行为，但中航公司已向好百年公司补开具了该发票，双方租赁合同的目的亦完全可以实现，且在《深圳市房地产租赁合同书》及《补充条款》对中航公司、好百年公司仍有效的情况下，中航公司、好百年公司可无需再就双方的租赁合同关系另行签订新的租赁合同。因此，好百年公司以中航公司存在迟延开具发票行为及未及时与其签订新的租赁合同为由，向中航公司发出《关于解除租赁合同的通知》要求解除租赁合同，该通知行为并不符合我国《合同法》关于合同法定解除之规定，亦不发生导致双方的租赁合同关系解除的法律效力，双方租赁合同在2011年4月1日之后尚属有效合同。在中航公司、好百年公司的租赁合同解除及涉案房产交还中航公司之前，好百年公司作为涉案房产的承租人，实际控制或使用涉案房产，应依租赁合同的约定向中航公司支付租金。涉案房产于2012年6月13日在原审法院主持下交还中航公司。因此，中航公司要求好百年公司支付自2011年4月至2012年3月期间的租金的诉讼请求，依据充分。好百年公司辩称涉案房产未交还中航公司是中航公司不配合办理房产交接手续导致，好百年公司无需向中航公司支付2011年4月之后的租金。原审法院认为，从中航公司、好百年公司往来函件的内容看，中航公司、好百年公司虽对租赁合同解除及涉案房产交还问题曾多次磋商，但双方并对租赁合同解除问题达成一致意见，更未就涉案房产交还问题达成合意，好百年公司亦未向中航公司实际交还房产，在租赁合同未解除的情况下，好百年公司仍负有继续向中航公司缴纳租金的合同义务。因此，对于好百年公司关于其无需向中航公司支付2011年4月之后的租金的抗辩意见，原审法院不予采纳。中航公司要求好百年公司支付自2011年4月至2012年3月期间的租金360000元的诉讼请求，原审法院予以支持。2012年4月之后的租金问题，中航公司可另循法律途径解决。至于租金滞纳金问题，原审法院认为，由于中航公司在租赁合同履行期间存在迟延开具发票的违约行为，该行为是导致本案纠纷发生的原因之一，中航公司对本案纠纷的产生亦有一定的过错。因此，中航公司要求好百年公司支付迟延支付租金滞纳金的诉讼请求，原审法院不予支持。中航公司诉求的空调遗留问题修复费及室内清洁费尚未发生，该诉求依据不足，原审法院不予支持。由于涉案房产已在原审法院主持下交还，中航公司可自行恢复涉案房产原状，至于由此产生费用可另循法律途径解决。因此，对于中航公司要求好百年公司恢复涉案房产原状的诉讼请求，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除好百年公司与恒安公司签订的《深圳市房地产租赁合同书》及《补充条款》；二、好百年公司应于本判决生效之日起十日内向中航公司支付涉案房产从2011年4月至2012年3月期间的租金360000元；三、驳回中航公司其他诉讼请求。案件受理费7840元，由中航公司承担1007元，好百年公司承担6833元。上诉人好百年公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判决第一项、第二项；2、由中航公司承担诉讼费。主要事实与理由如下：一、原审判决结果与查明部分相互矛盾。原审判决认定“双方并对租赁合同解除问题达成一致意见”，在中航公司于2011年4月20日发出的《关于解除租赁合同的通知的回复函》中达成一致意见：“我司考虑到贵司违约解除合同给我司造成不必要的损失，同意贵司交收回上述租赁房产。”因此，涉案合同已于2011年4月20日解除，但原审法院又判令解除合同，出现矛盾。二、原审判决认定事实不准确，忽略关键证据。（一）、原审判决对2011年4月20日中航公司《关于解除租赁合同的通知的回复函》的引述，未提及关键内容：“我司在此严正声明：一、贵司拖欠我司租金请及时补交；二、贵司无权解除租赁合同，如执意解除就是严重违约，应当依法承担所有违约责任；三、贵司如执意违约解除合同并要求交回房产，我司考虑到贵司违约解除合同给我司造成不必要的损失，同意贵司交回上述租赁房产，请贵司在收到本函之日起三日内办理房产交接手续。”此关键证据足以证明中航公司、好百年公司就合同解除事宜达成一致意见，涉案合同已于2011年4月20日解除。（二）、好百年公司已于2011年3月31日完成了涉案房产的搬迁腾退工作，并书面通知了深圳市某某物业管理有限公司（以下简称某某公司）。某某公司代表在好百年公司腾退事宜的《通知函》上签名确认。2011年7月18日，好百年公司与某某公司就新的营业面积重新签订了《某某花园商业物业管理协议》。上述事实证明好百年公司已搬离、不再实际占用涉案房产。（三）、原审判决没有查明中航公司于2011年7月14日发出《催租函》的内容。中航公司要求好百年公司拆除户外广告位后方愿意收回涉案房产。好百年公司认为户外广告位不属于租赁合同的范围，且属于小区全体业主共有，中航公司无权要求好百年公司拆除，其收房理由为托辞。涉案房产不能交接的原因在于中航公司，其应当对损失扩大部分承担责任。三、原审法院以涉案房产没有交还为由，判决好百年公司需要支付租金，是错误的。好百年公司在庭审笔录中再三强调是中航公司的原因导致涉案房产未能交接、中航公司存在过错、应对损失扩大部分承担责任、原审法院组织的交接不代表好百年公司对涉案房产实际占用。涉案房产为开放式空间，无须钥匙即可进入，且原审判决认定涉案房产已处于清空状态，好百年公司无须承担2011年4月20日合同解除之后的租金。

被上诉人中航公司口头答辩称原审判决认定事实清楚，请求二审法院维持原判。主要理由如下：一、结合上下文来看，原审判决认定双方未对涉案合同解除解除问题达成一致意见，原文少了一个“未”字，好百年公司以此作为上诉理由不符合诚实信用原则。二、双方进行过磋商，但从未达成一致，更未办理交接手续。好百年公司截取部分复函内容作为解除合同的依据，有违事实。（一）、2011年4月20日《关于解除租赁合同的通知的回复函》中，中航公司表达了三层含义：1、好百年公司解除合同不符合法律规定和合同约定；2、好百年公司无权解除合同；3、好百年公司如执意解除合同就是严重违约，应当办理涉案房产交接手续并承担违约责任。事实上，好百年公司未办理任何房产交接手续，双方也未就违约责任达成任何协议，涉案合同解除一说无从谈起。（二）、根据涉案《深圳市房地产租赁合同书》第二十一条的约定，合同终止的前提条件有四个：1、好百年公司应于30日内迁离及交回涉案房产；2、保证涉案房产及附属设施的完好；3、结清应由好百年公司承担的各项费用；4、办理有关移交手续。事实上，好百年公司始终占用涉案房产，拖欠物业服务费等。在2012年6月13日原审法院组织交接时，涉案房产内一片漆黑，没有照明、空调等，窗户被封死，附属设施损坏。次日好百年公司才将部分钥匙交还，并称其它钥匙不见了。好百年公司《关于解除租赁合同的通知》落款时间是2011年3月30日，而2011年2月、3月的租金直至2011年5月26、6月9日才分别支付，足以证明在约定的终止条件成就前，涉案合同不可能在2011年4月20日解除。三、中航公司未授权任何人处理合同解除事宜，好百年公司以某某公司代表在好百年公司腾退事宜的《通知函》上签名为由，主张合同解除，违背合同相对性原则。退一步说，即使好百年公司于2011年3月31日搬迁腾退涉案房产，但搬迁腾退与办理交接手续是两个不同的概念，搬迁腾退不发生合同解除的法律效果。四、好百年公司在2012年6月13日的现场交接笔录上对当天作为涉案房产的交接时点表示没有异议，并于次日将涉案房产的部分钥匙交还。因此，原审判决对涉案房产交接时间的认定符合事实。原审第三人恒安公司口头答辩称本案与其无关。

本院经审理查明，原审判决已查明的事实正确，本院予以确认。本院另查明，2010年9月10日，中航公司取得涉案房产所在的某某花园裙楼4层的房地产证（深房地字第20005102**）。2011年4月20日，中航公司发出的《关于解除租赁合同的通知的回复函》末尾称“贵司如执意违约解除合同并要求交还房产，我司考虑到贵司违约解除合同给我司造成不必要的损失，同意贵司交回上述租赁房产，请贵司在收到本函之日起三日内办理房产交接手续。因贵司违约解除合同而引起的一切法律后果均由你司全部承担。” 2011年7月14日，中航公司发出的《催租函》中称“就退租一事，请贵司书面承诺大运结束以后主动拆除并归还属于我司应有的户外广告位置。” 好百年公司于2011年7月22日向中航公司发出的《回复函》系通过中国邮政同城速递（YZ196536802TC）的方式，收件人单位为中航公司，收件地址为中航公司工商注册的地址。好百年公司还提交了交寄该邮件的凭证。经审理查明，该邮件上载明的收件地址与好百年公司于2011年4月邮寄且中航公司确认收到的《关于解除租赁合同的通知》及《租赁房屋交接通知书》上载明的收件地址一致。且中航公司向好百年公司邮寄全部函件时载明的寄件地址亦与前述地址一致。2012年5月10日，原审法院依职权追加恒安公司作为第三人参加本案诉讼。2012年6月7日，原审第二次庭审时，好百年公司自认落款时间为2011年7月20日的《回复函》实际于7月22日向中航公司发出。好百年公司在2012年6月13日的现场交接笔录上表示其已于2011年4月1日通知中航公司办理交接手续且中航公司早已控制使用涉案房产。

本院认为，原审判决关于中航公司、好百年公司之间形成房屋租赁合同关系及该合同合法有效的认定正确，本院予以确认。原审判决第十四页载明“双方并对租赁合同解除问题达成一致意见”，联系上下文内容，本院认为，此处明显为笔误，应为“双方未对租赁合同解除问题达成一致意见”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。中航公司对于原审判决不予支持其主张的滞纳金32895元、空调修复费40093元、清洁费3040元及好百年公司将涉案房产恢复原状，没有提起上诉，视为对自己权利的处分，本院予以确认。故本案二审的争议焦点是：中航公司与好百年公司之间的房屋租赁合同关系何时解除及好百年公司是否应支付拖欠的租金360000元（从2011年4月1日起至2012年3月31日止）。关于第一个争议焦点。本案中，有证据证明好百年公司主张解除合同最早是2011年4月1日的《关于解除租赁合同的通知》。在该通知中，好百年公司提出了以下三个理由：中航公司不同意按原合同条款重新签订租赁合同、要求变更合同中好百年公司可以转租的条款及迟延出具发票。本院认为，前两点理由除好百年公司自称外，没有证据证明；最后一点理由不符合行使约定解除权的条件，且不影响其实现合同目的，不构成好百年公司可以行使法定解除权的条件。因此，好百年公司主张解除合同的理由均不能成立。但根据2009年9月30日《补充条款》的约定，好百年公司有附条件的任意解除权，即在提前6个月通知的情况下可以解除合同。好百年公司于2011年4月1日通知解除合同时没有提前6个月，故该通知不能发生到达即解除合同的法律效果。中航公司于2011年4月20日发出的《关于解除租赁合同的通知的回复函》中明确同意好百年公司交回涉案房产。根据诚实信用原则，中航公司同意收回涉案房产，实际上就是同意解除涉案合同。且根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后违约方仍须恢复原状及承担违约责任等。故不能以好百年公司是否已返还涉案房产、承担违约责任作为判断合同是否解除的依据。中航公司关于该日合同没有解除的主张不能成立，本院不予支持。由此，本院确认，中航公司、好百年公司之间的房屋租赁合同关系于2011年4月20日经协商一致而解除。原审法院判决解除好百年公司与恒安公司签订的《深圳市房地产租赁合同书》及《补充条款》，处理错误，本院予以纠正。关于第二个争议焦点。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，好百年公司应当返还涉案房产，并保持涉案房产符合按约定或其性质使用后的状态。好百年公司主张其已搬离腾空涉案房产并已通知某某公司，该方式不符合法律规定，不能认定好百年公司已完成承租人的法定义务。在2011年4月20日前，好百年公司曾通知中航公司交接涉案房产，但此时涉案合同尚未解除，该交接通知没有法律效力。好百年公司于2011年7月22日通过中国邮政同城速递向中航公司发出的《回复函》包含交接涉案房产的内容。虽然中航公司否认该函件的真实性，但根据本院二审查明的事实，可以确认中航公司收到该函件。结合日常生活经验和公平原则，本院确认该函件于发出次日，即2011年7月23日到达中航公司。该时间亦是有证据可以证明最早的好百年公司通知交接的时间。2012年6月13日，原审法院主持交接时，涉案房产除部分挡板没有拆除外，基本清空。同时，中航公司于2011年7月14日发出的《催租函》中仅要求好百年公司拆除外墙广告，没有提及其他问题，且中航公司至今也没有提交证据证明涉案房产当时存在被损坏而无法收回情形。根据诚实信用原则，本院确认，涉案房产在2011年7月23日具备交接条件，好百年公司已尽到保持涉案房产符合按约定或其性质使用后的状态的法律义务，中航公司应当收回涉案房产而未收回，应自行承担该日之后的空置损失。好百年公司从2011年4月1日起没有支付租金，故应支付从该日起至4月20日合同解除之日止的租金及赔偿从4月21日起至7月23日止因没有及时交还涉案房产造成的损失。《中华人民共和国侵权责任法》第十九条规定，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。本案中，若指导租金标准低于约定租金标准，则按指导租金标准计算侵权损失将鼓励好百年公司在合同解除后不返还涉案房产，有违公平原则；若指导租金标准高于约定租金标准，因中航公司按约定租金标准提出主张，视为对自己权利的处分。由此，本院按约定租金标准进行计算。根据2009年9月30日《补充条款》的约定，每三年租金上涨6%，从2011年7月开始上涨。但中航公司对租金标准均按上涨前的每月30000元的标准主张，视为对自己权利的处分，本院予以确认。经计算，好百年公司应支付从2011年4月1日起至7月23日止的租金及占有使用费共计112258元（30000元／月×3个月＋30000元／月÷31天×23天）。综上所述，好百年公司的上诉请求部分成立，对成立部分，本院予以支持。原审判决认定事实和适用法律部分错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国侵权责任法》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百六十八条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第411号民事判决；二、确认中航长城华龙工程建设有限公司、深圳市好百年商贸有限公司之间的房屋租赁合同关系于2011年4月20日解除；三、深圳市好百年商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内向中航长城华龙工程建设有限公司支付从2011年4月1日起至7月23日止的租金及占有使用费共计112258元；四、驳回中航长城华龙工程建设有限公司其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期限履行上述给付金钱的义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费7840元，由中航长城华龙工程建设有限公司负担5820元，深圳市好百年商贸有限公司负担2020元。二审案件受理费6700元，由中航长城华龙工程建设有限公司负担4610元，深圳市好百年商贸有限公司负担2090元。一、二审法院不另收退，中航长城华龙工程建设有限公司迳付深圳市好百年商贸有限公司案件受理费2590元。本判决为终审判决。

审判长：刘粤芳审判员：赵霞代理审判员：张睿

书记员：李开宇（兼）