原告陈镇龙。委托代理人郑智悦。委托代理人韩浩。被告余少鸿。委托代理人徐福林。委托代理人余耿辉。
上述原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年12月21日受理后，依法组成合议庭于2013年4月24日公开开庭进行了审理，原告委托代理人郑智浩、被告余少鸿及其委托代理人徐福林、余耿辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2009年10月15日签订《租用铺位合同》，约定被告承租原告所有的位于深圳市龙岗区盛平工业区大街地段商铺，面积为80平方米，月租金3000元，租赁期限为2年，从2009年11月15日起至2011年11月14日止。租赁合同到期后，原、被告没有续签租赁合同，但被告一直占用商铺，不肯搬迁，导致原告无法清场，造成原告重大经济损失，原告遂于2012年12月3日向被告发出律师函，要求被告接函后三日内腾出占用商铺交还给原告并结清费用，但被告至今未予办理。原告故诉请判令：1、确认原、被告之间的租赁协议已终止；2、被告腾出占用商铺交还给原告；3、被告支付原告房屋使用费9000元（人民币，下同，暂计至2012年11月30日）；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：1、原告主体不适格，理由为（1）原告并未与被告签订过合同，被告既不认识原告，也从来没有见过原告；（2）被告对涉案商铺的取得并非来源于原告，也就是说原告从来就没有交付过涉案房屋给被告使用；（3）整个租赁的过程中，原告从来没有出现过，根本就谈不上有实际收租和管理；（4）原告没有任何证据证实原告对涉案房屋存在所有权或使用权的依据；2、涉案的商铺应当属于深圳市龙岗区盛平股份合作有限公司，2012年12月20日，涉案商铺所在的片区因旧城改造项目进行开发，实际涉及到承租户搬迁补偿的法律事实，而被告在涉案的商铺投入了装修，已形成了对附合装饰装修物的价值损失以及搬迁费用损失；3、被告与案外第三人也签订有房屋租赁合同。综上，被告认为应依法驳回原告的起诉。
经审理查明，2009年10月15日，原、被告签订《租用铺位合同》，约定原告将深圳市龙岗区龙城街道盛平工业区大街地段第二幢商铺共80平方米出租给被告，每月租金为3000元，每月租金应在当月5日前交付，合同期限从2009年11月15日至2011年11月14日。双方在合同中还约定，被告在双方签订合同后应交10000元押金，如被告逾期20天交租，原告可终止合同并不退押金。另查，被告与案外人王某某于2007年7月3日签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定王某某将位于深圳市龙岗区龙城街道盛平路盛平村委一楼19号房屋出租给被告，合同期限从2007年7月1日起至2009年11月14日止，每月租金900元，被告应交纳的租赁保证金为1800元。该合同上注明租赁房屋权利人为盛平股份合作公司，房地产权利证书或者证明其产权（使用权）的其他有效证件为自建房证明。该合同在深圳市龙岗区房屋租赁管理办公室进行了备案。2011年4月29日，深圳市龙岗区房屋租赁管理办公室向被告颁发《房屋租赁凭证》，该凭证注明：坐落于深圳市龙岗区龙城街道盛平社区盛龙路盛平村委**房屋编码为4403070070071800008的房屋，出租人为王某某，承租人为被告，租赁期限自2011年4月15日至2011年11月15日，该房屋已按规定办理房屋租赁合同备案手续。再查，原告为证明其对涉案商铺享有权利，提交了深圳市龙岗区龙城街道办事处盛平社区居民委员会出具的证明作为证据，该证明的内容为：证明深圳市龙岗区龙城街道盛平社区盛龙路盛平村委一楼商铺为原告的自建房，属于原告所有。被告对此证据不予确认，其认为原告并非涉案商铺权利人，故与本案无关，不是适格原告；被告主张涉案商铺权利人为深圳市龙岗区盛平股份合作公司，与其办理租赁事宜的“黄小姐”据说是深圳市龙岗区龙城街道盛平社区居民委员会计生委工作人员，当时被告在一份填写好内容但没有填写出租人的《租用铺位合同》上签名后交回给了“黄小姐”，被告在合同签订后已交纳押金10000元给“黄小姐”并一直按约定将2012年8月份及之前的租金交给“黄小姐”。原告主张其委托黄铁梅管理涉案商铺租赁事宜，黄铁梅即为被告所称的“黄小姐”，涉案《租用铺位合同》上原告名字也是黄铁梅代为签署，原告对该签名予以认可，原告并确认被告已交纳押金5000元和交纳租金至2012年8月份。对于案外人王某某与被告签订的《深圳市房屋租赁合同书》，被告认为双方已实际履行，但被告承认按《租用铺位合同》向“黄小姐”交纳押金10000元、交纳每月租金；王某某出庭作证称该《深圳市房屋租赁合同书》是其为原告代办租赁备案手续而签订，权利人实际为原告，涉案的商铺为原告的自建房。对于涉案商铺深圳市龙岗区龙城街道盛平工业区大街地段第二幢商铺的使用情况，原告认为被告一直在使用涉案商铺，涉案商铺虽因附近片区被拆迁而时有停水停电情况，但被告以从附近接水电的方式解决。被告认为涉案商铺在2012年11月份已被停水停电，不能继续使用，故商铺被空置，被告并以附近商户们于2012年11月21日的信访材料作为证据证明涉案商铺停水停电的情况，但被告承认其没有将涉案商铺钥匙交还给出租人，涉案商铺内存放其部分物品。又查，本院根据本案实际情况认定涉案的《租用铺位合同》无效，本院依法向原告释明其可变更诉讼请求，向被告释明其可就合同无效提出赔偿损失的请求。后原告变更诉讼请求为：1、确认原、被告签订的租赁协议无效；2、被告腾出占用商铺交还给原告；3、被告支付原告房屋使用费（按3000元／月从2012年11月1日起计算至被告交还商铺之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。被告表示其认为原告主体不适格，故不在本案中主张合同无效的损失赔偿。
本院认为，涉案《租用铺位合同》上列明出租人为原告，原告并持有该合同原件，足以证明原告为涉案《租用铺位合同》的出租人，且原告提交的深圳市龙岗区龙城街道办事处盛平社区居民委员会出具的证明及王某某的证言亦可佐证这一事实，而被告未提交任何证据予以反驳，故本院对被告关于原告并非《租用铺位合同》当事人的答辩主张不予采纳，本院认定原告为涉案《租用铺位合同》出租人。被告辩称其按《深圳市房屋租赁合同书》履行承租义务，但这与其实际履行交纳押金、租金义务的情况及与王某某的证言不符，本院对此不予采信，本院认定原、被告已实际按《租用铺位合同》履行义务，而《深圳市房屋租赁合同书》并未实际履行。由于涉案的盛平工业区大街地段商铺属于自建房，没有办理房地产证也没有取得建设工程规划许可证，故原、被告双方就涉案商铺签订的《租用铺位合同》属于无效合同。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。在本案中，原告应向被告返还押金10000元，被告应向原告返还涉案商铺。虽被告对原告提交的深圳市龙岗区龙城街道办事处盛平社区居民委员会出具的证明不予确认，但被告对此未能提供反驳证据，并且无论原告是否为涉案商铺的产权人，原告作为出租人，其依据《租用铺位合同》将涉案商铺交付被告使用，现该合同被确认无效，理应还原至合同签订前的状态，即由被告向原告返还商铺。故本院对原告关于被告交付涉案商铺的请求予以支持。被告从2012年9月1日起拖欠租金并且至今未将涉案商铺钥匙交还出租人，而被告未能提交直接证明其停止使用涉案商铺或涉案商铺不能使用的证据，原告要求被告参照《租用铺位合同》约定的租金标准3000／月支付房屋占有使用费亦属合理，本院予以支持，被告已交纳的押金5000元可在应付使用费中扣除；被告主张共向出租人交纳了10000元押金，但被告的证据仅证实其交纳了5000元押金，另5000元并没有证据原件予以证明，本院对被告超过5000元的押金主张不予采信。由于被告在本院作出释明后明确表示暂不在本案中主张合同无效造成的损失，本院对此不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《城市房屋租赁管理办法》第六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、确认原告陈镇龙与被告余少鸿于2009年10月15日签订的《租用铺位合同》无效；二、被告余少鸿于本判决生效之日起十五日内将涉案的位于深圳市龙岗区龙城街道盛平工业区大街地段18-19号商铺交还给原告陈镇龙；三、被告余少鸿于本判决生效之日起七日内向原告支付房屋使用费（按3000元／月标准从2012年9月1日起算至本判决确定被告应将涉案商铺交还给原告之日止，并扣除被告已交纳的押金5000元）。如付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判长：何美婷人民陪审员：孙燕人民陪审员：肖卫文
书记员：陶敏
引用法律
《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《城市房屋租赁管理办法》第六条、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条