郑文生与胡勇,深圳市正大正成商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）郑文生，男，汉族，1967年12月12日生，身份证地址广东省潮安县，身份证号码。委托代理人刘江栋，广东生龙律师事务所律师。被告胡勇，男，汉族，1974年8月5日生，身份证住址湖北省咸宁市咸安区，身份证号码。被告（反诉原告）深圳市正大正成商贸有限公司，住所地深圳市罗湖区东晓路，组织机构代码。法定代表人郭菊兰。委托代理人陈桢汉，广东广和律师事务所律师。委托代理人韩敏锐，广东广和律师事务所实习律师。

本院受理原告（反诉被告）郑文生与被告胡勇、被告（反诉原告）深圳市正大成商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案本院受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑文生的委托代理人刘江栋、被告深圳市正大成商贸有限公司（以下简称“被告正大成公司”）的委托代理人陈桢汉、韩敏锐到庭参加诉讼。被告胡勇本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本庭依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告郑文生诉称，原告与被告胡勇于2011年9月30日签订一份《租约》，约定，原告将深圳市龙岗区布吉镇布吉路107号地铺租给被告胡勇使用，租期自2011年10月1日至2013年9月30日，其中，2011年10月1日至2012年9月30日，租金为28000元（人民币，下同）／月；2012年10月1日至2013年9月30日，租金为29000元／月。被告须先交纳44000元作为租金及电费押金。被告退租时，原告将退回给被告，该笔租金不能作为租金支付房租。合同第（七）条约定，租约期满，被告如继续租用或退租，须于三个月前通知原告，如原告要收回不再续租，亦需提前三个月通知被告。双方签订合同后，被告向原告交付了押金44000元，原告将店铺交付被告使用，被告以深圳市正大成商贸有限公司名义销售衣物。双方按照合同履行各自权利义务，至2013年9月30日租约期满，被告未通知原告任何续租事宜。原告在9月30日到被告店铺告知被告，租约已经期满，被告应及时退出涉案商铺。当天，因被告胡勇称自己不在深圳，由被告胡勇哥哥胡细林与原告在租赁物所在地派出所达成了协议，内容为：一、2013年10月7日晚被告将与原告再次进行协商续租事宜，如双方达成一致同意续租则续签合同；如双方就续租事宜无法达成一致，则被告继续经营到2013年10月8日，10月8日当晚撤场。二、在2013年10月1日至2013年10月8日期间双方不再发生任何不愉快事情。三、2013年10月1日至2013年10月7日租金按每日1500元整收取，2013年10月8日当天为免租期，且2013年10月3日先收取5000元押金。四、原、被告所有费用理清后，双方之间的费用多退少补。依据该协议，原告宽限被告继续经营至2013年10月8日，但2013年10月8日被告并未撤场。至2013年10月9日，原告与被告胡勇再次到租赁物所在地派出所进行协商，双方未能就续租达成一致意见，被告胡勇言而无信，无视2013年9月30日双方在派出所签订的《协议书》的内容，拒绝撤出涉案物业。原告无奈，于2013年10月9日到涉案物业张贴《租约到期搬迁公告》，告知被告，1、原告不再与被告进行续约，限令被告在本公告张贴之日三日内自行搬离上述铺位，并将拖欠的9月份的租金按照原合同约定的方式在三日内付清；2、逾期未搬迁，原告将予以强制清场，并对清场造成的货物损失不承担任何法律责任。同时，原告保留对被告拖欠租金及占用使用费的法律追偿权利；3、待原告对上述地铺的装修予以清点及结清水电费用后，相应的租金予以抵扣结算。原告发出公告后，被告不但拒绝履行清场义务，反而又拉了两车货物到涉案物业，原告迫于无奈，于2013年10月13日自行对涉案物业进行了强制清场（包括将被告财物打包装箱、更换门锁等），清场前，原告张贴了《租约到期搬迁公告II》，并邮寄到被告公司，原告在强制清场过程中，派出所干警到现场进行了干预，并要求原告将装车的货物存放到布吉派出所。至此，原告通过自力救济已经收回了涉案商铺，原、被告之间不再存有任何租赁合同关系。被告胡勇在毫无合同和法律依据的情形下，于2013年10月15日强行撬锁进入107号铺，经原告多次要求，被告仍然拒不退出。被告强行进入原告商铺并开展经营活动的行为，严重侵犯了原告的财产权，并给原告造成了重大损失，原告无奈，于2013年10月20日再次向被告发出《租约到期搬迁公告III》，内容为：一、自原告张贴本公告之日起，被告应当在一日内即2013年10月21日前（包括21日）将被告财物请退出107号铺；二、若被告未在2013年10月21日前完成本公告第一条规定的事项，原告将在2013年10月22日再次对被告财物进行强制清场措施，届时，被告财物安全由被告负责；三、被告侵犯原告物业的行为，已对原告造成重大损失，原告保留追究被告民事责任的权利；四、被告强行撬锁进入107号铺，并拒不退出的行为，已经涉嫌刑事犯罪，原告保留追究被告刑事责任的权利。原告张贴公告III后，被告仍然拒不退出。原告迫于无奈，只得于2013年10月22日再次开展强制清场措施，并同时进行重新装修事宜。但被告仍然不依不饶，将大量货物堆积在涉案商铺门口，阻止原告进行重新装修，导致原告损失继续扩大。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合约定或者租赁物的性质使用后的状态。《深圳市经济特区房屋租赁管理条例》第二十三条规定，租赁合同因租赁期限届满终止。租赁期限届满，当事人需延续租赁关系的，应在合同终止前一个月提出，在合同终止前十日内重新签订租赁合同，并按本条例第六条的规定申请登记。二被告在租约到期合同自然终止的情形下，强横占用原告商铺，无力阻挠原告进行重新装修，造成原告重大损失。原告请求判令：1、判令确认原、被告于2011年9月30日签订的《商铺租约》于2013年9月30日到期自然终止；2、判令两被告支付原告自2013年10月1日至2013年10月7日的物业占用费10500元；3、判令两被告立即将堆积在案涉商铺（包括在商铺及商铺门口）的货物清场，完全排除对原告正常使用商铺的不当妨碍，将案涉商铺完整交回给原告；4、判令两被告承担原告因被告原因无法正常使用物业的损失赔偿责任，计算标准参照原被告《租约》的租金，自2013年10月8日起算，至两被告完全排除对原告正常使用物业妨碍之日止；5、判令本案诉讼费由两被告承担。庭审时原告撤回上述第三项诉讼请求。

被告正大公司称其答辩意见与反诉状一致。被告正大成反诉称：被告正大成公司系专门从事服装、服饰、鞋帽、箱包、体育用品销售的私营法人公司，本诉被告胡勇任被告正大成公司总经理，负责被告正大成公司日常经营管理事务。2011年9月30日，胡勇按照被告正大成公司安排，以胡勇名义与原告签订《租约》，约定将原告龙岗区布吉街道布吉1**号地铺租给被告正大成公司经营服装，2011年10月1日至2012年9月30日，租金为29000元，租期为2年。租约第3条约定，被告须先交付44000元作为租金及电费押金；被告胡勇退租时，原告将退回给被告胡勇，而该笔押金不能作为租金支付房租。租约第7条约定，租约期满，被告胡勇如继续租用或退租，须于三个月前通知原告，如原告要收回铺位，不再续租，亦须三个月前通知被告胡勇。租约签订后，被告正大成公司依约先行支付44000元租金及电费押金，并按期支付租金。2013年9月25日上午11时许，原告到被告正大成公司办公场所告知被告正大成公司，涉案地铺已租给他人，并向被告正大成公司出示其与他人新签订的租赁合同，合同的月租金为33000元。被告正大成公司看过原告拿过来的租赁合同后，非常气愤，被告正大成公司此前已经向原告表达了续租的意愿，并一直就续租具体事项进行协商谈判，原告却在没有征求被告正大成同等条件是否承租的情况下与他人签订租约，被告正大成公司明确告知原告涉案地铺月租金33000元完全可以接受，被告对涉案地铺依法享有优先承租权，要求继续承租涉案地铺，并从2013年10月1日起按月租金33000元的标准向原告支付租金。但原告无视被告的优先承租权，于2013年10月13日雇请10多位黑衣男子在被告涉案店铺正常营业的情况下，收缴店员手机防止其报警，将店员赶出店外，把被告店内物品打包装箱拉走，并更换门锁；于2013年10月22日，原告再次雇请黑衣男子，对被告涉案地铺店内物品进行打砸，将店内被告货品直接扔到店门外，不仅严重地侵害被告财产权益，而且使被告短时间内难以找到合适店铺营业，造成店铺员工窝工，给被告造成巨大的财产损失。被告反诉请求：1、判令原告赔偿被告损失50000元；2、判令原告退回租金及电费押金44000元；3、原告返还未形成符合的装修装饰物包括空调、灯具、货架等；4、判令原告承担反诉诉讼费用。原告答辩称：第一、被告正大成公司请求原告赔偿损失人民币50000元，无事实及法律依据。其一、被告正大成公司主张原告侵害其优先承租权，主张原告的行为使得其短时间内难以找到合适店铺营业，造成店铺员工窝工。根据原告及被告正大成公司之间的《租约》，双方从未约定优先承租权，被告正大成公司所谓优先承租权毫无依据。原告多次口头通知被告正大成公司不再续约，且在2013年10月1日到2013年11月8日期间多次发出通知，是被告正大成公司不依不饶，导致原告巨大财产损失。其二、被告正大成公司主张原告将其货品扔出店门外，造成其财产损失。首先，原告在合同履行末期多次口头通知被告正大成公司合同期满不再续期。其次，原告于2013年9月30日到铺头再次进行通知，因当天被告正大成公司胡勇不在场，由胡勇的哥哥（当时在店铺里面）代表被告正大成公司与原告一起到布吉派出所，并在警官的见证下签订《协议书》，约定退租事宜。是被告正大成公司出尔反尔，违反《协议书》约定。其违反约定的行为，直接导致原告在2013年10月9日发出《公告I》，在2013年10月13日发出《公告II》（均张贴在铺头），并采取强制清场措施。在此次清场措施过程中，原告严格进行录音录像，将被告正大成公司的财物完好打包并装进货车，在货车即将开往被告正大成公司储存地时，当地派出所将货车扣留到派出所。故在本次强制清场过程中，原告不存在任何侵害被告正大成公司财物的行为。再次，原告将2013年10月13日进行清场后，与被告正大成公司之间已无租赁权利义务关系，被告正大成公司仍然不依不饶，于2014年10月15日凌晨强行撬锁进入原告铺头，强行将货物进场。被告正大成公司在通知其搬离无果的情况下，才顶着被告正大成公司的阻挠，于2013年10月22日将铺内货物清出店铺，原告在事前进行通知，在清场过程中进行了录音录像，在整个事件过程中，不存在损害被告正大成公司财物的行为。故被告正大成公司主张的原告损害其财物的主张，无事实依据，请求法庭不予采信。其三、被告正大成公司主张原告对商铺进行打砸。原告因自行经营需要重新装修，对商铺的附合部分进行重新装修，该过程未损害被告正大成公司的权益。第二、被告正大成公司主张原告退回租金及电费押金44000元。原告对收到被告正大成公司租金及电费押金44000元的事实予以确认。但，被告正大成公司还欠原告2013年9月6日至2013年11月5日期间电费3763.3元，该电费应当予以扣减。其次，被告正大成公司尚欠2013年10月1日至2013年10月7日租金（铺头使用费）10500元，2013年10月8日至2013年11月8日一个月的场地使用费29000元，应当予以扣减。第三、被告正大成公司主张原告返还未形成附合的装修装饰物如空调、灯具、货架等。根据原告提交的《伙伴体育－专卖事业加盟协议书》的《补充协议》，案涉商铺内的电器由原告购买，其中包含空调、灯具等，故争议的空调、灯具归原告所有，不存在返还的问题。而货架于2013年11月8日由街道办执法大队收缴，原告未取得被告正大成公司的货架，不存在返还的问题。综上，原告与被告正大成公司之间不存在优先承租权的约定，原告也不存在侵害被告正大成公司财物的事实，请求人民法院查明事实，秉公处理，以维护原告的合法权益。案经送达，被告胡勇未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩。

经审理查明，2011年9月30日原告与被告胡勇签订《租约》合同一份，约定原告将深圳市龙岗区布吉街道布吉路107号地铺租给被告胡勇使用，租期自2011年10月1日至2013年9月30日，其中，2011年10月1日至2012年9月30日，租金为28000元／月；2012年10月1日至2013年9月30日，租金为29000元／月；合同还约定，被告先交纳44000元作为租金及电费押金，被告退租时，原告将退回给被告，该笔租金不能作为租金支付房租，以及租约期满，被告如继续租用或退租，须于三个月前通知原告，如原告要收回不再续租，亦需提前三个月通知被告等条款。2013年10月13日原告将涉案商铺里的货物清出，该批货物被送至派出所处，后被被告正大成公司取回。2013年10月22日原告将涉案商铺里的货物再次清出，2014年1月7日本院依法调取的《深圳市龙岗区城市管理行政执法局清理占道摆卖通知书》及照片显示该批货物于2013年11月7日被城市管理执法大队于涉案商铺前暂扣走，货物名称为铁架5个、服装13箱、音响1套及电脑1台，并记载“当事人拒签”，截至本院调取该材料时执法局尚未作出最终处理结论。原告确认该份证据真实性，被告亦确认该证据的真实性，但称该通知书系城管局留置送达，被告对此不知情，且堆放在过道的是原告，原告应承担占道责任。原告提交的《协议书》记载原告与胡细林协议涉案商铺续租至2013年10月8日并于当日撤场，2013年10月1日至7日租金每日按1500元整收取，2013年10月8日当天免租金。被告正大成公司称胡细林未获得其正式授权。原告提交的三份公告及手机照片显示，原告曾于2013年10月9日、13日、20日分别向二被告发出搬迁公告责令搬迁。被告称该三份公告真实性无法确认。被告正大成公司提交的《库存明细表》记载货品清单，证明目的为被告涉案商铺遗失货品清单，折后价款65425元；《正大体育道具清单》证明目的为被告涉案商铺道具清单；《布吉店固定资产》包括灯具，空调，货架、主体装修，证明目的为被告涉案商铺装修清单。该三组证据均为被告正大成公司自行制作。庭审时原告称被告正大成公司还欠原告2013年9月6日至2013年11月5日期间电费3763.3元，应当予以扣减，并提交相应水电单据予以证实；原告还称2013年11月8日才完全收回涉案商铺的实际控制权。被告正大成公司则称涉案租约没有解除，应到2013年10月8日，10月8日以后因为原告不同意续约，采取措施（公告上所述），使被告失去了对涉案店铺的直接使用权。关于是否通知对方解约或续约，原告与被告正大成公司均称口头通知对方，但均未提交证据证实。上述事实有各方提交的《房屋租赁合同》、收款收据、协议若干、照片、本院调取的《深圳市龙岗区城市管理行政执法局清理占道摆卖通知书》及照片及本案庭审笔录等予以证实。

本院认为，原告与被告正大成公司以书面形式确定的租约，系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律法规的相关规定，双方应予遵守。2013年9月31日租约期满，双方均未有有效证据证实已经解约或续约，而在本案中原告明确表示解约，且有给予被告正大成公司至2013年10月8日的宽限期，故原告提出确认原、被告于2011年9月30日签订的《商铺租约》于2013年9月30日到期自然终止的诉讼请求，符合事实及法律规定，予以支持。关于原告提出二被告支付原告自2013年10月1日至2013年10月7日的物业占用费10500元的请求，经查，原告提交的协议承租方签名人为胡细林，原告未证据证实胡细林系依被告正大成公司授权签订的协议，故本院仅支持被告正大成公司支付原告以租约约定的每月29000元标准计算该期间租金，共计6766.67（29000／30×7）元。关于原告提出二被告按租约约定的租金向原告赔偿自2013年10月8日开始起算计至两被告完全排除对原告正常使用物业妨碍之日止的租金损失的请求，符合事实及法律规定，予以支持。原告提出2013年11月8日方排除妨害，可以正常经营的主张，经查，有城管执法局的通知及照片印证，予以采纳，故被告正大成公司应支付原告2013年10月8日至2013年11月7日的租金损失29000元。被告胡勇作为被告正大成公司与原告签署并执行本案租约，其行为系职务行为，故原告请求二被告共同承担本案上述赔偿义务不符合事实及法律规定，应由被告正大成公司予以承担。关于被告正大成公司提出原告赔偿损失50000元的请求，经查，涉案货物现被城市管理执法局依法暂扣处理中，故被告正大成公司该项诉求本院不予支持，被告正大成公司可依法定程序先至该局处理完上述物品确定是否存在因原告清场原因造成的损失，再行索赔事宜。关于被告正大成公司提出原告退回租金及电费押金44000元的请求，原告提出2013年9月6日至2013年11月5日期间电费3763.3元应予扣减的主张，经查，有供电局出具的有效单据证实，故应予抵扣，原告还应退还被告正大成公司租金及电费押金40326.7元。关于被告正大成公司提出原告返还未形成符合的装修装饰物包括空调、灯具、货架等的请求，因其所提交的证据为单方自行制作，且原告不予认可并提交相应反证，故该请求不予支持。上述费用相抵扣后，本案中原告还应退还被告正大成公司租金及电费押金4560.03（40326.7－6766.67－29000）元。被告胡勇经本院合法传唤无正当理由未到庭，依法视为自动放弃质证和答辩的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十九条、第二十三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，本院缺席判决如下：

一、确认原告（反诉被告）郑文生与被告胡勇于2011年9月30日签订的《商铺租约》于2013年9月30日终止；二、被告（反诉原告）深圳市正大成商贸有限公司于本判决生效后10日内向原告（反诉被告）郑文生支付2013年10月1日至2013年10月7日的占用费6766.67元；三、被告（反诉原告）深圳市正大成商贸有限公司于本判决生效后10日内向原告（反诉被告）郑文生支付2013年10月8日至2013年11月7日的占用费29000元；四、原告（反诉被告）郑文生于本判决生效后10日内退还被告（反诉原告）深圳市正大成商贸有限公司租金及电费押金40326.7元；五、上述费用相抵，原告（反诉被告）郑文生应于本判决生效后10日内退还被告（反诉原告）深圳市正大成商贸有限公司租金及电费押金4560.03元；六、驳回原告（反诉被告）郑文生其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）深圳市正大成商贸有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件本诉受理费31元（原告已预交），反诉受理费62.5元（被告正大成公司已预交），共计93.5元，由原告（反诉被告）郑文生承担48.5元，被告（反诉原告）深圳市正大成商贸有限公司承担45元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。

审判员：郭汉坤

书记员：田阿婷