熊凤香与刘庆江房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告熊凤香。委托代理人赖胜奇，广东华瑞兴律师事务所律师。被告纪世钦，香港居民。第三人刘庆江。委托代理人马启翔，广东太平洋联合律师事务所律师。

原告熊凤香诉被告纪世钦、第三人刘庆江房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人赖胜奇、被告纪世钦、第三人刘庆江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告熊凤香诉称：2009年5月6日，被告将所有坐落在广州市环市西路xxx号国际鞋城a65之一，出租给原告经营使用，双方有签订《租赁合同》，合同期限都是一年一年续签。2012年2月16日，双方再次签订租期为2012年3月1日到2013年2月28日的《物业租赁合同》一份，原告依约向被告支付保证金26000元及租金。后原告从第三人刘庆江处获悉涉案房屋早已在2011年11月7日转让给第三人，期间原告从未收到被告的关于转让的通知。原告认为：被告将房屋转让给第三人，已经没有产权的情况下，仍然与原告签订《物业租赁合同》，系无权处分，也侵犯了原告的优先购买权，该合同应为无效合同。现起诉请求：1、原、被告2012年2月16日所签《物业租赁合同》无效。2、被告向原告退还履约保证金26000元。3、被告返还所交纳的2012年3月到9月租金共计91000元。4、本案诉讼费用由被告承担。

被告纪世钦辩称：被告在2000年从开发商一手购买涉案房屋，并于2000年取得涉案房屋的产权证。涉案房屋在2009年由被告出租给原告，租期每年一签，2012年2月16日原被告续签《租赁合同》，最后一期签订的租赁期限至2012年3月1月-2013年2月28日，《租赁合同》里面约定了保证金按两个月的租金额度即26000元，每月租金是13000元。原告租金交至2012年9月。被告将涉案房屋以抵押的方式转让给第三人，2011年11月办理过户手续，被告转让涉案房屋的第三人时有告知原告，原告没有权购买涉案房屋是因为原告承租涉案房屋1／5只有11平方米，而被告是将整间涉案房屋转让给第三人。转让是因为抵押权产生的转让行为，抵押权人是第三人。因为原告欠交2012年10月份的租金，被告依据合同在2012年10月30日对涉案房屋上锁。对于原告的第1项诉讼请求，被告认为《租赁合同》在原告提起诉讼的时候已经终止。《租赁合同》签订的时候是有效，因为已经履行了半年时间（从2012年3月1日至2012年9月30日），在半年时间内原告一直使用涉案房屋，照常交纳租金。那么从2012年10月开始原告没有交付租金的时候，原告就已经对租赁合同产生违约行为，按照租赁合同的约定，本租赁合同在2012年10月15日已经失效。另在此之前被告曾经向原告提交过一份被告与第三人之间的签订的《租赁合同》，这是涉案房屋在2011年过户给第三人的同时，被告就与第三人签订了一份十年的返租合同，第三人同意被告转租涉案房屋。对第2、3项诉讼请求不应得到支持，理由：原告要求退还保证金是没有根据的，因为原告已违反了《租赁合同》里的约定超过了10天的交租期，就应该接受违反合同之后的惩罚，被告不予以退还履约保证金。对于请求返还2012年3月-9月的租金，原告在2012年3月-9月已实际使用了涉案房屋，既然使用房屋，又不想交租金，是无理的请求。请法庭考虑在本案中原告是否还存在起诉的资格。原告依据的租赁合同在起诉的时候已经失效。

经审理查明：本市环市西路xxx号1065商铺原是被告名下的房屋，该房屋建筑面积54.15平方米。被告将该商铺分割为三部分对外出租。2009年5月6日至2012年2月，被告将上述商铺的11平方米（即广州市环市西路xxx号国际鞋城a65之三）出租给原告经营使用，双方签订《租赁合同》，合同期限是一年一签。2012年2月16日，双方再次签订租赁期限为2012年3月1日到2013年2月28日的《租赁合同》一份，原告向被告支付了保证金26000元及2012年3月至2012年9月的租金91000元。2012年10月原告得知商铺的产权人是第三人，遂停止向被告交租，被告在2012年10月30日对讼争商铺上锁，原告因此无法使用商铺。另查，2011年10月10日，广东天信融资担保有限公司（甲方）、刘庆江（乙方）、广州世宗服饰有限公司（丙方）、纪世钦（丁方）共同签订《偿债协议》。该协议约定：一、乙方向丁方提供借款人民币10万元，作为越秀法院解除查封丁方拥有的环市西路xxx号1065铺产权的保证金。该款项出借之日起至丁方向乙方全额清偿之日止，利息按月利率3%计算至该款项还清时止，利息最高不超过人民币3000元整。二、乙方向丙方、丁方提供借款人民币550万元，该款项用于丙方偿还欠工商银行广州市天河支行的贷款550万元，拖欠银行利息部分由丙方、丁方自行承担。该款项出借之日起至丙方、丁方向乙方全额清偿之日止，利息按月利率3%计算，至该款项还清时止，利息最高不超过人民币16.5万元整。三、1065号商铺解封当日，丁方协助乙方办理该商铺过户至乙方名下的手续。该商铺所有权人变更为乙方的房地产权证出证后三日内，乙方向丁方提供无息借款150万元。四、乙方于2010年7月14日向丁方提供借款100万元，该笔借款丁方至今未还。如该商铺成功过户至乙方名下，则乙方只收取丁方利息20万元整，若该商铺未能成功过户至乙方名下，上述借款利息仍按乙方与丁方之间的《借款合同》履行。五、甲方受丙方、丁方委托为丙方、丁方向银行申请贷款1000万元提供担保，因此产生的费用由丙方、丁方承担。八、乙方、丁方签订《租赁合同》，将该商铺返租丁方。租赁期限为十年，丁方每月向乙方支付租金1元，该商铺原承租人的租金由丁方收取。九、在丙方、丁方同时满足以下条件的前提下，乙方将上述商铺返还丁方，并协助办理过户手续：1、丙方、丁方按时还清人民币1000万元（具体金额以银行实际放款金额为准）的银行贷款及利息；2、丙方、丁方在本协议签订之日起一年内向甲方还清本协议第一、第二、第三、第四、第六条涉及的借款本金、利息和担保费。丁方在满足本条第1、2项之条件下，有权于本协议签订之日起一年内的任何时候赎回该商铺，乙方须将该商铺过户给丁方。本协议签订之日起满一年，乙方向丙方或丁方在本协议预留的地址寄发快递催告丙方、丁方及时还款。若丙方、丁方未能在乙方寄发快递之日起10日内按期偿还本条款第2项规定的乙方借款本息，则丙方、丁方丧失赎回该商铺的权利，且丧失优先购买权，乙方有权自行转让该商铺。若本条款第1项涉及的贷款到期后，丙方、丁方未能按期偿还贷款本息，则乙方有权自行转让该商铺。自乙方有权自行转让该商铺之日起，原乙方与丁方签订的租赁合同自动终止，该商铺的全部租金由乙方收取，丁方向承租方收取的租赁保证金等款项应转交乙方。同日，纪世钦与刘庆江签订《租赁合同》，约定：双方依据《偿债协议》签订本《租赁合同》；刘庆江将广州市荔湾区环市西路xxx号1065铺（建筑面积54.15平方米）出租给纪世钦使用；该商铺租金为每月1元，每月20日支付当月租金，租赁期限为10年；根据双方于2011年10月10日签订的《偿债协议》，如发生以下情形，则本租赁合同自动终止，纪世钦丧失赎回该商铺的权利，且丧失优先购买权，刘庆江有权自行转让该商铺：1、自《偿债协议》签订之日起满一年，经刘庆江向本协议纪世钦预留地址发函催告10日内，纪世钦或广州世宗服饰有限公司仍未能清偿被告借款本息；2、纪世钦或广州世宗服饰有限公司所借贷款到期，纪世钦或广州世宗服饰有限公司未能按期偿还贷款本息。自刘庆江有权自行转让该商铺之日起，双方租赁关系自行终止，该商铺的全部租金由刘庆江收取，纪世钦向原承租方收取的租金及水电押金等应全部转交刘庆江。签订租赁合同当日，纪世钦向刘庆江支付一年租金12元。2011年11月17日，上述甲、乙、丙、丁四方针对《偿债协议》内容的补充及变更签订《补充协议》。协议约定：自本协议签订之日起90日内，如银行不同意丙方、丁方的贷款申请或丙方、丁方未能向甲方还清《偿债协议》第一、第二、第三、第四、第六条涉及的借款本金、利息和担保费，丙方、丁方丧失赎回该商铺的权利，且丧失优先购买权，乙方有权自行转让该商铺。自乙方有权自行转让该商铺之日起，原乙方与丁方签订的租赁合同自动终止，该商铺的全部租金由乙方收取，丁方向承租方收取的租赁保证金等款项应转交乙方。2011年11月7日，荔湾区环市西路xxx号1065铺登记于刘庆江名下。从签订《偿债协议》起，纪世钦共借款约800万元，至今未能偿还。因纪世钦与刘庆江就双方签订的《租赁合同》产生争议，纪世钦于2012年7月12日在本院起诉刘庆江，要求继续履行《租赁合同》，本院作出（2012）穗荔法民三初字第1186号民事判决书，认定《偿债协议》、《补充协议》是当事人真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效；双方另行签订的《租赁合同》中约定了该合同终止的条件，因纪世钦向刘庆江借款后，至今未偿还贷款本息，因此，该租赁合同终止条件已成就；纪世钦要求继续履行合同缺乏依据；判决驳回纪世钦的诉讼请求。纪世钦对一审判决不服，提起上诉，广州市中级人民法院于2012年12月31日作出（2012）穗中民五终字第3762号二审判决，认定《偿债协议》第三条、第九条和《补充协议》第二条并不符合《物权法》第一百八十六条关于流质抵押禁止性的规定，并维持了一审判决。2012年12月纪世钦在广州市天河区人民法院起诉刘庆江［（2013）穗天法民三初字第1号］，要求确认《偿债协议》第九条和《补充协议》第二条无效等，该案尚未一审判决。

本院认为：首先，第三人刘庆江于2011年11月7日取得讼争商铺的所有权，被告纪世钦在2012年2月16日与原告熊凤香签订租赁合同时，已经不是商铺的所有权人。其次，根据（2012）穗荔法民三初字第1186号民事判决书和（2012）穗中民五终字第3762号民事判决书查明和认定的事实，被告纪世钦与第三人刘庆江签订的租赁合同的终止条件已成就；且依据《补充协议》第二条约定，自《补充协议》签订之日起90日内即是2012年2月15日之前被告无法偿还债务的，被告与第三人之间的《租赁合同》自动终止，换言之，在2012年2月16日被告已丧失了对讼争商铺的使用权和出租权。《合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。原、被告在2012年2月16日签订租赁合同时，被告既不是讼争房屋的产权人，也不是合法的使用人，被告将讼争商铺出租给原告使用属于无权处分他人财产，现商铺的产权人没有追认被告的行为，故原、被告签订《租赁合同》无效。根据法律规定，因合同无效而取得的财产应互相返还。原告要求被告返还履约保证金及2012年3月至2012年9月的租金符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条的规定，判决如下：

一、原告熊凤香与被告纪世钦于2012年2月16日所签《租赁合同》无效。二、自本判决发生法律效力之日起十五天内，被告纪世钦向原告熊凤香返还履约保证金26000元。三、自本判决发生法律效力之日起十五天内，被告纪世钦向原告熊凤香返还2012年3月到2012年9月的租金91000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费2740元，由被告纪世钦负担。如不服本判决，原告及第三人可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。

审判长：马文洁代理审判员：陈登之人民陪审员：谢研

书记员：吴海鹰