原告冯其萍诉被告许利、第三人王志强房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

原告冯其萍，女。被告许利，男。第三人王志强，男。委托代理人易建国，河南紫弦律师事务所律师。委托代理人汪运胜，河南紫弦律师事务所律师

原告冯其萍诉被告许利、第三人王志强房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告冯其萍及委托代理人易建国，被告许利、第三人王志强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告冯其萍诉称，2009年5月3日，陈华良将其东苑商城十二号楼三号门面房三层一套，租给被告经营酒店生意。约定租期八年，租期内被告有权转让。2009年10月1日，被告将该门面房一层两间转租给第三人，双方约定：租期三年，租金每年一付，签约之日即付清当年房租，以后每年提前壹个月付清下年房租，不能拖欠，否则合同终止。合同到期后，被告有权将房屋收回。2011年11月，被告与原告达成协议，约定将该两间三层门面房一套，按原合同一起转让给原告经营，该合同经房主认可。在第三人承租的两间门面房到期前，原告多次通知第三人，到期后该房屋不再转租，第三人不理，现租期已超过，其既不按合同约定支付租金，又拒不腾房，被告也不履行交房义务，导致原告经营遭到巨大损失，故要求判令被告交付租房协议约定的一层两间门面房，第三人腾出已到期的该两间门面房，并连带赔偿原告的经济损失。

被告许利辩称，一、当时在与冯其萍签协议时，不存在隐瞒、欺骗行为，也没有债务上的纠纷。二、答辩人对该房屋的经营及管理权也一起转让给冯其萍了。三、强调的是，协议上很明确的说明，自转让之日起以后一切事情由冯其萍本人处理，答辩人不受任何牵连，再说协议中也没有履行交房义务这一项。四、当初在签转让协议时房主陈华良在场并签字同意。后他又与冯其萍重新签订了此套房屋的租赁合同。这说明陈华良已认可此套房屋新的承租人，应当追加陈华良为共同被告，并由陈华良出面和王志强协调此事，故应驳回冯其萍对答辩人的起诉。

经审理查明，房屋所有人陈华良于2009年5月30日将其位于东苑商城十二号楼三号门面房（二间三层）租给被告许利使用，租期八年。2009年10月1日，被告许利与第三人王志强签订“租房协议”，将其租用其中的第一层两间门面房转租给第三人王志强使用，租期为三年，并在合同中约定：“合同到期后，甲方（指许利）有权将房屋收回，若继续出租在同等条件下应以乙方（指王志强）优先，……。”2011年11月，许利经房主陈华良签字同意，与冯其萍签订“租房合同转让协议”。内容为：“经双方商量达成协议，甲方（指许利）将原在东苑商城租的12号楼3号门面房两间三层门面房一套，按原合同（包括前面门面已租给别人的合同）一起转让给乙方（指冯其萍）经营，自转让之日起，以后一切事情由乙方处理，甲方不再有任何牵连。另外转让费4万元（含没到期的房租）。”该协议签订后，许利将第二、三层各两间房屋交给冯其萍使用，冯其萍则给付了转让费4万元。第三人王志强2011年10月1日至2012年10月1日的房租费一万元已交给了许利。2012年至2013年5月3日的整体第一至第三层的房租，冯其萍已按许利与房东陈华良原合同约定给付房租费3.6万。2012年10月1日第三人王志强与许利的房屋租赁合同期限届满，其以许利、冯其萍侵犯优先承租权为由拒绝退房，经多次协商未果，由此引起诉讼。上述事实由到庭原、被告及第三人的陈述和原告冯其萍提交的陈华良与许利的租房协议、许利与王志强的租房协议，许利与冯其萍及房东陈华良的协议；许利提交的内容与前述一致的三份租房协议，予以佐证，可以认定。

本院认为，2009年5月3日陈华良与许利签订的“租房协议”，2009年10月1日许利与王志强签订的《租房协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，均是合法有效的。2011年11月冯其萍与许利及房东陈华良签字认可的转租房屋的《租房合同转让协议》对许利、冯其萍而言，亦是合法有效的。但该《租房合同转让协议》对外而言，不能对抗具有优先承租权的第三人王志强。因为许利与王志强所签订的《租房协议》中约定有：“……若继续出租在同等条件下应以乙方（指王志强）优先……。”许利在与冯其萍签订《租房合同转让协议》时距王志强租房期间届满的2012年10月1日，提前近一年时间，庭审中，许利没有提供证据证明已告知了王志强其已转租了王志强正在使用的门面房，征求王志强是否愿意继续承租的意见。故第三人王志强的抗辩理由正当，本院予以采纳。原告冯其萍已交纳了整体第一至第三层的房租费3.6万，其中包括第三人使用的2012年10月1日至2013年5月3日的门面房租费在内。由于其未有实际使用，由此给其造成了实际损失，该损失应由许利、冯其萍各承担一半，因双方明知王志强租用，而没有让王志强行使优先承租权造成的，均有过错。按许利与王志强约定的到期后门面房租金占整体租金的65%计算，该两间门面房日租金为64.1元（36000元×65%÷365天／年），冯其萍、王志强各承担日租金损失32.05元，自2012年10月1日至2013年5月3日止，对原告主张的其他间接损失，因无证据支持，对此本院不予采纳。由于王志强承租的两间门面房，虽然期限届满，但相对冯其萍而言，在王志强未明确放弃优先承租权的情况下，冯其萍暂无法实现协议约定的承租房，故该两间门面房其对房东而言，自2013年5月3日以后，仍应由许利承担，直到交付给冯其萍使用之日止。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十四条之规定之规定，判决如下：

一、2011年11月原告冯其萍与被告许利及房东陈华良签订的《租房合同转让协议》中约定的两间门面房，由被告许利负责交付给原告冯其萍使用。在未交付前，该两间门面房的租金自2013年5月1日起由被告许利承担；交付之后，由原告冯其萍承担租金。二、被告许利承担赔偿原告冯其萍自2012年10月1日起至2013年5月3日止的两间门面房租金损失。赔偿标准按日均租金的一半即32.05元计算，并应于本判决生效之日起执行。若被告许利在2013年5月3日前提前交付该两间门面房，则按实际交付日计算。三、驳回原告冯其萍对第三人王志强的诉讼请求。四、驳回原告冯其萍其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，由原告冯其萍承担100元，被告许利承担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。

审判长：李敏生审判员：陈钢人民陪审员：李树华

书记员：李玮