康海霞、黄登峰与张益维、何慧贞房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）康海霞原告(反诉被告)黄登峰委托代理人周正、程学歌（实习），江苏诺金律师事务所律师。被告张益维（反诉原告） 被告何慧贞（反诉原告） 委托代理人李国亮、谢定飞，江苏卓达律师事务所律师。

原告康海霞、黄登峰与被告张益维、何慧贞房屋买卖合同纠纷一案，本院2012年2月17日受理后，依法由审判员沈文春独任审判。被告张益维、何慧贞提出反诉，本院于2012年2月24日受理后，于2012年3月16日公开开庭进行了审理。后本案依法组成合议庭，于2012年6月12日、2013年2月1日公开开庭进行了审理，原告康海霞及其委托代理人周正、程学歌，被告张益维、何慧贞的委托代理人李国亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告康海霞、黄登峰诉称，2011年8月6日，原被告双方在中介方苏州信义置业房产经纪有限公司处签订了位于苏州市高新区御花园玫瑰园14幢XX室之房屋的买卖合同，合同约定，其中部分补偿款50000元作为定金，原告按约履行了合同，支付了50000元定金。《存量房买卖契约》第四条约定，原告于2012年2月1日前向被告一次性支付房款。《补偿协议》第二条约定出卖方张益维、何慧贞将采取委托公证的方式于2011年10月15日之前把该房产公证给买受方的指定代理人，买受方将剩余房款一次性支付给出卖方。双方还约定，买受方将支付出卖方1300元用于承担出卖方因提早解除租赁合同所支付给承租方的违约金，原告也按约履行了支付给承租方违约金的义务。至2011年10月15日，被告并未将该房屋公证给原告。2011年10月31日，被告突然发函给原告称其已单方面解除该房屋买卖合同，并没收原告已支付的50000元定金，也不愿意返还原告为其支付的对承租方的违约金1300元。综上，被告的行为已严重违约，请求法院判令被告双倍返还定金100000元，返还原告支付的租金1300元并由被告承担本案诉讼费用。

被告张益维、何慧贞答辩及反诉称，2011年8月6日，反诉原告与反诉被告在苏州信义置业房产经纪有限公司签订一份《存量房买卖契约》，约定房屋买卖的有关内容及反诉被告逾期付款的违约责任等条款，同日双方又补充签订了一份《补偿协议》，特别约定房屋的总价为800000元，除先行支付的定金50000元外，反诉被告应于2011年10月15日前付清余款750000元。反诉被告于2011年8月8日支付定金50000元，直至2011年10月16日没有支付反诉原告任何款项。反诉原告于2011年10月16日向反诉被告发函，提醒其履行义务，不要违约，反诉被告没有回音。2011年10月31日向反诉被告发函解除合同，并保留追究违约责任的权利。反诉被告应当于2011年10月15日前付清反诉原告房款，直至2011年10月31日都没有履行，构成根本违约，应当支付违约金160000元。本案所涉反诉原告的房屋出租给第三人，因反诉被告的要求，反诉原告与第三人解约，使反诉原告丧失租金6500元。综上，由于反诉被告的行为，致使反诉原告遭受很大损失，请求法院驳回原告的诉讼请求，并支付反诉原告违约金160000元，租金损失6500元，物业管理费2116.74元，电费515元，水费293元，总计169424.74元，并由反诉被告承担诉讼费用。反诉被告康海霞、黄登封针对反诉请求辩称，第一，反诉被告并未违约，反诉原告违约。反诉被告按照约定支付了反诉原告定金50000元，而反诉原告并未按照约定将讼争房产公证给反诉被告。第二，反诉原告将讼争房产交与反诉被告后，反诉被告并未入住，反诉原告在反诉请求中提到的水电费、物业费与反诉被告无关，请求驳回反诉原告的反诉请求。

经审理查明，2011年8月6日，原被告双方在中介方苏州信义置业房产经纪有限公司处签订了位于苏州市高新区御花园玫瑰园14幢XX室之房屋的买卖合同，合同约定，被告以670000元的价格将此房卖与原告，买受方应于2012年2月1日前一次性支付被告购房款，逾期付款不超过15天，从2012年2月2日起，至出卖方收到逾期相应房屋价款之日止，每逾期一天，买受方按天向出卖方支付房屋价款万分之五的违约金。逾期超过15天后，出卖方有权解除契约。自出卖方解除契约通知书到达之日起3天内，买受方将房屋退还给出卖方，并按房屋价款的20%向出卖方支付违约金。出卖方应于2012年2月23日前腾空房屋，通知买受方验收，将房屋交与买受方。同日，双方又签订《补偿协议》一份，原告另外补偿被告房屋装潢、厨卫设施等及130000元，其中部分补偿款50000元作为定金。《补偿协议》第二条约定出卖方张益维、何慧贞将采取委托公证的方式于2011年10月15日之前把该房产公证给买受方的指定代理人，买受方将剩余房款一次性支付给出卖方。双方还约定，买受方将支付出卖方1300元用于承担出卖方因提早解除租赁合同所支付给承租方的违约金，原告按约支付了被告50000元定金，也按约履行了支付给承租方违约金的义务。被告也按约定将房屋交付给原告。至2011年10月15日，原告未指定代理人，被告故未将房屋公证过户给原告。2011年10月31日，被告发函给原告称，由于原告未按合同附件《补偿协议》第二条的约定履行合同，已构成违约，故其已单方面解除该房屋买卖合同，收回了房屋，并没收原告已支付的50000元定金，原告对此有异议，遂诉至法院。诉讼中原告撤回了对被告的起诉，本院经审查认为，原告申请撤诉系其自主地行使诉权，符合法律规定，遂于2012年12月3日口头裁定准许原告撤诉。以上事实，有《存量房买卖契约》、《补偿协议》、庭审笔录、房屋产权证、定金收据、通知函等予以证实，本院予以认定。

本院认为，原告与被告签订的《存量房买卖契约》、《补偿协议》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人都应按照合同的约定全面履行自己的义务。双方约定给付定金作为债权的担保，给付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金。本案中，由于原告未按补偿协议的约定将代理人指定给被告，致使被告无法将讼争房屋公证过户给原告，原告违约在先，无权要求被告返还定金50000元。根据合同法的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，被告已经选择了定金条款，就不能再选择违约金条款，且原告支付给被告的定金及给原承租方的违约金足以弥补因原告违约给被告造成的损失，故反诉原告的反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条的规定，判决如下：

驳回反诉原告张益维、何慧贞的反诉请求。反诉案件受理费3688元，由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行；账号：321-5501010********-207401021。

审判长：沈宇亮审判员：沈文春人民陪审员：葛蔷梅

书记员：冯冰淼