董光法与苏柏庭房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：董光法，男，1975年8月9日出生，汉族，住肥西县。被告（反诉原告）：苏柏庭，男，1972年1月18日出生，汉族，住合肥市蜀山区。委托代理人：王明红，安徽事茂律师事务所律师

董光法与苏柏庭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年12月14日立案受理，依法由代理审判员秦玲适用简易程序于2013年1月10日、2013年1月29日两次公开开庭进行了审理。董光法的委托代理人王明红、苏柏庭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

董光法诉称：2008年3月19日，苏柏庭委托苏某，就出售合肥市庐阳区某房产事宜与董光法达成一致，并订立了《房屋买卖合同》。双方约定：房屋价款30万元，合同签订后买受人即付购房定金14万元人民币；等房产证发下来，买受人需把余款16万元交付给出卖方，出卖方才能把房屋移交给买受方，出卖人协助办理房产过户手续，过户费由买受人承担。同时，合同约定：如出卖方违约需退还14万元定金，并加付给买受方违约金10万元。合同订立当日，董光法支付了14万元。2012年8月间，苏柏庭取得涉讼房屋权属登记，此后董光法多次要求苏柏庭收取余下房款，并移交房屋，全面履行合同。但苏柏庭严重违反合同约定，单方要求加价，否则拒绝履行。故诉至法院，要求判令苏柏庭：1、立即将合肥市某房产移交给原告；2、协助原告办理房屋权属过户登记手续；3、支付违约金50000元；4、被告承担本案诉讼费用。

苏柏庭辩称：一、因董光法已明确表示了不履行合同，故其已通知董光法解除合同；二、苏柏庭并未违约，故对于董光法要求支付违约金的要求不予认可。苏柏庭反诉称：2008年3月19日，苏柏庭因急需用钱将其所有的位于合肥市庐阳某房屋委托给苏某代为出售。苏某与董光法在协商房屋买卖事宜时，已声明该房屋属于回迁房，不能确定房产证办理的具体日期，并要求董光法将购房款一次性付清。后双方经协商达成一致：房屋价款30万元，房屋买卖合同签订后董光法支付购房款15万元（后实际只支付14万元），2008年10月份董光法付清剩余房款、苏柏庭向董光法移交房屋。2008年10月底，董光法并未依约付清房款，苏柏庭也未将出售房屋移交给董光法。2012年1月董光法诉至庐阳区人民法院，要求确认2008年3月19日双方签订的《房屋买卖合同》无效，2012年5月23日庐阳区人民法院作出判决驳回董光法的诉请。从此可以看出董光法一再违约不愿履行合同的本意。后苏柏庭多次与董光法进行沟通，均无法达成一致，故苏柏庭诉至法院，要求判令：1、驳回被反诉人的诉讼请求；2、解除双方在2008年3月19日签订的《房屋买卖合同》；3、被反诉人支付合同违约金140000元；4、被反诉人支付房屋租金损失44400元；5、被反诉人承担本案诉讼费用。董光法辩称：1、双方签订的合同合法有效；2、董光法并未违约，不需要向苏柏庭支付违约金；3、苏柏庭主张租金损失无事实和法律依据。董光法向本院提交的证据有：1、房屋买卖合同及委托书各一份，证明苏柏庭委托苏某与董光法签订房屋买卖合同及双方之间的权利义务；2、收条一份，证明董光法已支付了14万元购房首期款；3、房屋所有权登记表一份，证明涉案房屋已取得权属登记，依法可以办理过户；4、短信图片，证明苏柏庭恶意违约的事实；5、短信及付款凭证，证明苏柏庭已收到购房全款但恶意违约应支付违约金；6、民事判决书一份，证明双方的买卖合同合法有效。苏柏庭向本院提交的证据有：1、2009年2月谈话录音CD，证明苏柏庭与董光法就付款交房的期限约定已达成一致；2、2009年7月谈话录音CD，证明董光法恶意违约的事实；3、短信图片，证明董光法一再违约的事实，苏柏庭已通知解除合同；4、证人证言，证明苏柏庭与董光法协商一致达成合同补充协议，董光法恶意违约；5、2009年2月18日录音谈话书面文字，证明苏柏庭就付款交房期限与原告已达成一致；6、2009年7月15日录音谈话书面文字，董光法恶意违约；7、民事起诉状，原告恶意违约；8、房屋租赁合同，证明涉诉房屋租金价格。

上述证据经庭审质证，本院认证如下：对董光法提交的证据1、2、3、5、6的真实性、合法性、关联性，苏柏庭均不持异议，本院经审查予以确认；证据4的真实性、合法性，苏柏庭均不持异议，但关联性有异议，认为短信所载内容不全，不能充分反映双方沟通的具体事实，本院认为，短信所载内容仅反映双方协商沟通的过程，不能证明苏柏庭恶意违约的事实，故对该组证据的证明目的本院不予确认。对苏柏庭提交的证据1、2、5、6的真实性、合法性、关联性，董光法均有异议，认为录音资料与书面文字存在重大删减和篡改，且其中并未体现双方对合同的履行期限进行了明确变更，本院认为，因录音资料仅能反映双方就合同的履行进行协商的过程，并未就合同的更改达成一致意见，故对该组证据本院不予确认；对证据3的真实性，董光法不持异议，认为短信所载内容恰恰证明苏柏庭违反了合同约定，且双方并未就合同变更达成一致，本院认为，短信所载内容仅反映双方协商沟通的过程，故对其证明目的本院不予确认；对证据4中证人苏某的证言，董光法认为苏某与苏柏庭有利害关系，且证明内容与苏柏庭提交的录音资料内容不能相互印证，故其证言不具有证明力，本院认为，苏某与苏柏庭系父子关系，其证言证明双方已就房款交付期限对合同内容进行口头变更，但无其他证据予以佐证，且与苏柏庭向法庭提交的录音资料内容不符，本院对该证言的证明目的不予确认；证人丁某的证言，董光法认为其证明内容与书面合同的记载不相符，且证明内容与本案无关联性，本院认为，丁某的证言内容前后不符，且证言内容与本案无关联性，本院对该证言的证明目的不予确认；对证据7真实性，董光法无异议，且证明了董光法在积极履行合同，本院认为，董光法的诉讼行为不构成违约，对该证据的证明目的不予确认；对证据8的关联性，董光法持有异议，本院认为，该租房协议的签订双方均与本案无关，故对其关联性及证明目的本院不予确认。本院经审理查明的事实如下：2008年3月19日，苏柏庭授权苏某（出卖人）与董光法（买受人）、丁某（担保人）三方签订《房屋买卖合同》，该《房屋买卖合同》约定：将苏柏庭所有的位于庐阳某房屋一套出卖于董光法，房屋价款30万元，合同签订后买受人即付出卖人购房定金人民币14万元。等房产证办理，买受方需把余款16万元交付给出卖方，出卖方才能把房屋移交给买受方，出卖方协助办理房产证过户手续，过户费及房屋买卖所需缴纳的各种税费用均由买受方承担。合同第六条同时约定如出卖人违约买受人的一切损失由担保人承担。合同签订当日，董光法依约支付了房屋购买定金14万元，后双方因合同履行发生争议，董光法于2012年12月12日诉至本院，请求判如所请。2012年12月13日，董光法向苏柏庭的中国农业银行卡中现金存款16万元，用于支付剩余购房款。另查明:位于庐阳某房屋属回迁安置房，房产证于2012年10月份办理，产权人为苏柏庭，现该房屋仍由苏柏庭占有、使用。又查明：2012年5月23日，本院作出（2012）庐民一初字第00608号判决，确定董光法与苏柏庭于2008年3月19日签订的房屋买卖合同合法有效，该判决现已生效。

本院认为：董光法与苏柏庭之间签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，且经过本院生效民事判决书确认，该合同合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。董光法已按约支付了全部房款，苏柏庭应按约定履行义务，将涉案房屋交付给董光法并协助办理过户手续。关于董光法主张的违约金，因董光法向本院起诉时并未向苏柏庭支付购房余款，苏柏庭并未构成违约，董光法主张的违约金无事实和法律依据，本院不予支持。苏柏庭主张双方于2009年2月18日在涉诉房屋内，以口头约定的形式就合同的履行时间作了变更，但其仅向本院提供当时双方协商的录音资料作为证据。从该份录音资料来看，双方当时仅就合同履行时间进行协商，并未达成一致意见。现双方签订的《房屋买卖合同》已经本院生效判决确认合法有效，董光法已经按合同约定的时间交付购房款，并无违约行为，故苏柏庭主张董光法违约，要求解除双方签订的《房屋买卖合同》并承担违约金的请求，本院不予支持。关于苏柏庭主张的房屋租金损失，因双方在合同中并未就涉案房屋的租金损失进行约定，且苏柏庭也未向本院提交证据证明涉案房屋的出租情况，该项请求缺乏事实和法律依据，故对于其该项主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

一、苏柏庭于本判决生效之日起十日内将位于合肥市某房屋交付给董光法；二、苏柏庭于本判决生效之日起十日内协助董光法办理位于合肥市庐阳产业园房屋的产权过户手续；三、驳回董光法的其他诉讼请求；四、驳回苏柏庭的反诉请求。本诉案件受理费减半收取为3020元，反诉案件受理费减半收取为1974元，由董光法负担400元，由苏柏庭负担4594元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。

代理审判员：秦玲

书记员：鲍晴晴