原告田骏。委托代理人董赛英。委托代理人卞昊。被告叶芸。委托代理人洪秀英。被告叶福珍。委托代理人朱建忠。
原告田骏（以下简称原告）与被告叶芸、被告叶福珍房屋买卖合同纠纷一案，于2012年8月23日向本院起诉，本院于同日立案受理。依法由审判员蔡娟适用简易程序于2012年11月2日公开开庭审理了本案。原告及其委托代理人卞昊、被告叶芸的委托代理人洪秀英、被告叶福珍的委托代理人朱建忠到庭参加诉讼。第一次开庭后，原告向本院提出司法鉴定申请，后原告于同年12月14日撤回鉴定申请。2013年1月22日，本院第二次公开开庭审理了本案。原告的委托代理人董赛英、卞昊、被告叶芸的委托代理人洪秀英、被告叶福珍的委托代理人朱建忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2006年11月24日，原告因居住需要，向被告叶芸购买位于德清县武康镇五龙小区55幢105室房产一处，该房建筑面积170平方米。双方约定，购房款为人民币43万元。购房合同签订后，原告依约支付购房款人民币40万元。根据有关法律规定，该房系拆迁安置房，五年内不得转让，故在2011年11月底，五年期限届满后，原告要求被告叶芸按照合同约定将上述房产过户至原告名下，但被告叶芸在未通知原告的情况下，擅自将该房产登记到被告叶福珍名下。原告在得知该情况后，要求被告叶福珍过户房产。2012年8月3日，被告叶福珍向原告出具承诺书一份，确认被告叶芸与原告签订的房屋买卖合同真实有效，但拒绝为原告办理相关房产过户登记手续。现原告多次要求二被告履行合同约定，均遭到拒绝。故诉请：1、判令二被告按照2006年11月24日签订的购房合同第七条及2012年8月3日出具的承诺书内容，协助原告办理房产过户登记手续；2、判令二被告承担原告为此次诉讼支付的代理费用及其他费用共计人民币13000元及承担房产过户费用。原告为证明其诉称主张，在举证期限内向本院提交了下列证据：1、房产买卖协议1份，拟证明原告和被告叶芸签订了房屋买卖合同，双方就各自的权利义务进行了约定的事实。2、收条4份，拟证明原告已支付给被告叶芸购房款共计40万元的事实。3、承诺书1份，拟证明被告叶福珍事后追认被告叶芸将房产出售给原告的事实。4、照片4份，拟证明原告购买了五龙小区55幢105室，并已装修入住，且装修花费20万元左右的事实。5、购房陈述1份，拟证明原告向被告叶芸购买房屋的事实经过及被告叶福珍得知该情况后予以追认的事实。
被告叶芸辩称，第一，因原告与自己所签房产买卖协议中所涉房产系自己与被告叶福珍的共有财产，现第二被告未在购房合同上签字，事后亦不同意卖房，故原告与自己所签订的房产买卖协议无效。第二、原告诉称自己在未通知原告的情况下，擅自将涉案房产登记在被告叶福珍名下并非事实，该房产系自己与被告叶福珍的拆迁安置房，属二人共有财产。第三，涉案房屋所涉土地性质为国有划拨土地，根据法律规定，在土地性质没有确定前，所涉房屋不可买卖。据此，请求驳回原告的诉请。被告叶芸为证明其辩称主张，在举证期限内向本院提交了以下证据：1、房屋产权证（德房权证武康镇字第**）1份，拟证明讼争房产系二被告共同所有的事实。2、征用土地拆迁安置补偿协议和拆迁户人口调查登记表复印件各1份，拟证明讼争房产系拆迁安置房，拆迁安置当时被拆迁人为二被告的事实。3、土地使用权证（德清国用（2012）第00177327号）复印件1份，拟证明涉案房屋的土地性质为国有划拨土地，法律规定在土地性质没有确定前，房屋不得买卖的事实。被告叶福珍辩称，自己与被告叶芸的第二点答辩意见一致，同时提出，自己没有将涉案房屋出售给原告，亦未授权被告叶芸出售房屋，事后亦未予追认，原告与被告叶芸签订购房协议，擅自处分自己的财产，故该房产买卖协议应属无效。据此，请求驳回原告的诉请。被告叶福珍为证明其辩称主张，在举证期限内向本院提交了以下证据：1、征用土地拆迁安置补偿协议和拆迁户人口调查登记表复印件各1份，拟证明涉案房产系拆迁安置房，拆迁安置当时被拆迁人为二被告的事实。2、房屋产权证（德房房权证武康镇字第**）土地使用权证（德清国用（2012）第00177327号）复印件各1份，拟证明涉案房产系二被告共同所有的事实。3、常住人口登记表1份，拟证明被告叶福珍系文盲，无法进行阅读的事实。4、湖州第三人民医院疾病证明单、门诊病历、韦氏智力测试和收费收据各1份，拟证明被告叶福珍患有血管性痴呆，总智商为59，智力缺损，各种心理功能全面低下，综合判断能力低下等事实。5、同德医院出院记录、检查报告单各1份，拟证明被告叶福珍曾于2011年8月31日至10月5日在同德医院住院治疗，且患有老年性脑改变、脑白质疏松等疾病，无法与正常人一样对事物有正确的判断能力等事实。第一次开庭后，被告叶福珍提交补充证据：6、证明1份，拟证明原告第一次开庭提交的证据承诺书上见证人程某签名系事后补签的事实。对原告提交的证据1，经两被告质证认为，对真实性无异议，但提出因涉案房屋系二被告共同所有，被告叶芸系擅自处分他人财产，故原告与被告叶芸签订的房产买卖协议无效；对原告提交的证据2，经两被告质证无异议；对原告提交的证据3、5，经两被告质证，对其真实性、合法性、关联性均有异议；对原告提交的证据4，经被告叶芸质证认为对该证据的三性均有异议；经被告叶福珍质证无异议。对被告叶芸提交的证据1、2、3和被告叶福珍提交的证据1、2，经原、被告质证均无异议，但原告提出拆迁安置协议上写明拆迁人为2人，但并未明确是哪两个人。
本院经依法审核认为，对原告提交的证据1、2、4，能够证明原告与被告叶芸于2006年11月24日签订房产买卖协议一份，约定被告叶芸将五龙小区55幢105室房屋出售给原告，购房款共计43万元。同时约定，原告可以从购房款中暂扣3万元，待产权过户手续办妥后，扣除政策规定的手续费用余款返还给卖方。协议签订后，原告依约先后共支付给被告叶芸购房款共计40万元。后原告便装修入住至今。对于上述事实，本院予以认定。对原告提交的证据5，因不具有证据的有效要件，本院不予认定。对被告叶芸提交的证据1、2、3和被告叶福珍提交的证据1、2，能够证明涉案房产系拆迁安置房，为两被告共同所有，且涉案房屋的土地使用性质为国有划拨土地，对于上述事实，本院予以认定。对原告提交的证据3和被告叶福珍提交的补充证据6，结合法庭调查，因见证人程某对该证据的形成前后陈述不一，故对其真实性本院难以确认，对该两组证据，本院不予认定。对被告叶福珍提交的3、4、5，因被告叶福珍未提供其他证据予以佐证，故对其证明内容本院难以确认，故本院暂不作认证。本院根据各方的庭审陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：被告叶芸、被告叶福珍系德清县武康镇五龙小区55幢105室房产的登记所有权人［房产证号：德房权房权证武康镇字第**；使用权证号：德清国用（2012）第00177327号］，该处房产系拆迁安置房。被告叶福珍与被告叶芸系母女关系。被告叶芸与案外人叶飞系母子关系。2006年11月24日，原告与被告叶芸签订房产买卖协议一份，约定：被告叶芸将上述房产出卖给原告，购房款为人民币43万元。同时约定原告可以从购房款中暂扣留人民币3万元，待产权过户手续办妥后，扣除政策规定的手续费用余款返还给被告。协议签订后，原告依约先后共支付给被告叶芸购房款共计人民币40万元。随后，被告叶芸便将该房产交付给原告，原告随即装修入住该房屋至今。目前，该处房产的房产证和土地证均已办至被告叶芸、被告叶福珍名下。现原告以两被告未协助其办理房产过户登记手续为由而诉至本院。另查明，原告与被告叶芸签订合同后，被告叶芸之子叶飞亦在合同上签字。
本院认为，本案的焦点一：原告田骏与被告叶芸和案外人叶飞所签的房屋买卖协议是否有效。根据庭审查明的事实可知，2006年11月24日，被告叶芸将上述拆迁安置房五龙小区55幢105室转让给原告，并签订了房屋买卖协议。原告按协议约定交付了40万元购房款。被告叶芸随后便将房产交付给原告。且原告在得知该房系叶芸母子共有财产后，便要求其子叶飞在房产买卖协议上签字，被告叶芸亦让叶飞在该买卖协议上签字。被告叶芸、被告叶福珍和案外人叶飞系家庭共同成员，且被告叶福珍在讼争房屋转让时年事已高。由此可见，原告有充分的理由相信被告叶芸具有家事代理权。本院认为，被告叶芸在房产买卖协议上的签字，既代表本人，又代表其他共有权人。故原告田骏与被告叶芸和案外人叶飞之间签订的房产买卖协议，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。焦点二：土地使用权性质为国有划拨土地的房产是否可以转让。本院认为，根据法律规定，房产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让，现诉争房屋的土地使用权性质虽为国有划拨土地，但在补交土地出让金及经有关部门批准的情况下可以进行转让。目前，上述房产已合法取得房地产权属证书，两被告应本着诚实信用的原则，依照法律规定和交易习惯，及时、积极地履行协助原告办理房产过户登记手续。现两被告未能及时履行该义务，构成违约，应当承担相应的民事责任。故原告请求判令两被告协助办理房产过户登记手续，理由正当，本院予以支持。被告叶芸和被告叶福珍的上述抗辩意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。关于原告要求被告承担房产过户费用及代理费的主张，从原、被告所签房产买卖协议第八条可知，被告需承担因过户产生的相关手续费用，故原告请求两被告承担房产过户费用，具有事实和法律依据，本院亦予以支持。但关于代理费的负担，因原、被告双方在合同中未有约定，且原告亦未提供其他相关证据证实该费用应由两被告负担，故原告要求两被告承担代理费的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法﹤javascript：SLC（21651，0）﹥》第四十四条﹤javascript：SLC（21651，44）﹥第一款、第四十九条﹤javascript：SLC（21651，49）﹥、第六十条﹤javascript：SLC（21651，60）﹥和《中华人民共和国民事诉讼法﹤javascript：SLC（98761，0）﹥》第六十四条﹤javascript：SLC（98761，64）﹥第一款之规定，判决如下：
一、被告叶芸、被告叶福珍于本判决生效后十五日内协助原告田骏办理德清县武康镇五龙小区55幢105室的房屋所有权及所属土地使用权过户手续，过户至原告田俊名下；因过户产生的税、费等相关手续费用由被告叶芸、被告叶福珍承担，土地出让金由原告田骏承担。二、驳回原告田骏的其他诉讼请求。本案案件受理费减半交纳62.5元，由被告叶芸、被告叶福珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审判员：蔡娟
代书记员：倪艳瑾
引用法律
《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法﹤javascript：SLC（21651，0）﹥》第四十四条、《中华人民共和国合同法﹤javascript：SLC（21651，0）﹥》第四十九条、《中华人民共和国合同法﹤javascript：SLC（21651，0）﹥》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法﹤javascript：SLC（98761，0）﹥》第六十四条