原告沈洪根。被告秦宏宇。被告唐莉萍。被告吕进发。委托代理人邵承志，江苏诚鑫律师事务所律师
原告沈洪根与被告秦宏宇、唐莉萍、吕进发房屋买卖合同纠纷一案中，本院于2011年1月4日受理后，依法由代理审判员朱海兰独任审判，于2011年4月1日公开开庭进行了审理，原告沈洪根及其委托代理人邵承志到庭参加诉讼。被告秦宏宇、唐莉萍、吕进发经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告沈洪根诉称，1993年，原告原住所地苏州市横塘某村某组宅基地房动迁，安置到苏州市高新区某桥某号自建住房。住房建好后，原告暂无居住需要，遂于1997年7月13日与杨某签订购房协议，将自建住房卖与杨某一家居住。双方约定购房款为人民币195000元，并约定在杨某付清购房款后双方办理相关手续，但由于上述房屋系农村宅基地房，故双方无法办理相关手续，且原告也未收到被告约定交付的全部款项。后因原告有自行居住的需要，且得知农村宅基地房不得违法买卖，双方所签购房协议无效，遂与原告协商退房事宜而未果。杨某于2000年3月8日因病去世，三被告为其合法继承人，原告特向法院起诉，请求判令：1、请求确认原告与杨某所签购房协议无效，并判令双方返还；2、本案诉讼费用由原、被告各半承担。
被告秦宏宇、唐莉萍、吕进发未答辩。
经审理查明，1993年，原告沈洪根原居住地苏州市横塘某村某组某号涉及动迁，安置位于苏州市某村某桥某号地块用于自建住房，同时支付补偿款25542.18元。同年，原告在该地块上建造了两间二层楼房一幢，建筑面积约150平方米，但无宅基地使用权证及房屋产权证。1997年7月13日，原告沈洪根（甲方）与杨某（乙方）签订协议一份，约定原告将位于苏州市高新区某桥某号两间二层楼房以195000元的价格出售给杨某。双方约定付款方式为：自订协议起，先付10000元定金；1997年7月付40000元，1997年8月中旬付50000元，付满100000元后，甲方将房屋钥匙交与乙方；余款95000元自1997年9月起分两季度付清，第一季度付余款的一半，第二季度季首付余款一半。协议另约定甲方在乙方付清全部款项后应协助乙方办理房屋的各项有效证件。协议签订当天，原告将该房屋交付杨某，杨某对该房装修后即入住。另查明，杨某为杨某某与被告唐莉萍之女，杨某某于1993年12月13日死亡。1986年9月29日，杨某与秦某结婚，1987年8月7日生育一子秦宏宇，1997年2月27日，双方协议离婚。1999年8月5日，杨某与被告吕进发结婚。2000年3月10日，杨某因病死亡。再查明，杨某先后共支付原告沈洪根购房款135000元。上述事实，有原告提供的证明、动迁费收据、协议、照片、户口登记表、离婚登记申请书、结婚登记申请书、调查笔录及庭审笔录等证据予以证实。
本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其在宅基地上建成住宅出卖、出租后，再申请宅基地的，不予批准。因农村宅基地属农村集体经济组织所有，其使用权的享有者仅为农村集体经济组织之成员，故法律禁止农村村民向农村集体经济组织以外的人转让农村住房和宅基地。本案中，原告沈洪生原居住地动迁后，安置用于自建住房的某村某桥某号地块实为农村宅基地，因杨某并非原告沈洪根同一农村集体经济组织成员，故两者之间签订的房屋买卖协议应为无效，又因杨某已因病死亡且三被告为其法定继承人，故本院对原告要求确认购房协议无效的诉讼请求予以支持，但因涉案房屋已交付杨某使用多年，故对原告要求双方返还的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，缺席判决如下：
一、原告沈洪根与杨某于1997年7月13日签订的《协议》无效。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费6926元，减半收取3463元，由原、被告各半承担，被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接支付原告，原告预交的案件受理费本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行；帐号：321-550101040009599-207401021。
代理审判员：朱海兰
书记员：余月
引用法律
《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条