周静霞、舒志伟与钱永林、孙孝芬等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：周静霞。原告（反诉被告）：舒志伟。周静霞、舒志伟的共同委托代理人：黄新发、汤云周。被告（反诉原告）：钱永林。被告（反诉原告）：孙孝芬。钱永林、孙孝芬的共同委托代理人：陈磊、周建平。被告：杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司。法定代表人：刘田。

原告周静霞、舒志伟为与被告钱永林、被告杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2009年7月9日向本院起诉。本院立案受理后，依法由代理审判员朱小琼独任审判。审理过程中，原告周静霞、舒志伟申请追加孙孝芬为被告，本院予以准许。被告钱永林、孙孝芬在举证期限内对原告周静霞、舒志伟提起反诉。本院合并审理后，于2009年9月10日公开开庭进行了审理。周静霞、舒志伟的共同委托代理人黄新发，钱永林、孙孝芬的共同委托代理人陈磊到庭参加诉讼。后因案情需要，本院依法组成合议庭，于2009年11月19日、2010年3月16日再次公开开庭进行了审理。周静霞、舒志伟的共同委托代理人汤云周，钱永林及其与孙孝芬的共同委托代理人陈磊到庭参加诉讼。我爱我家公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）周静霞、舒志伟起诉称：2009年6月8日，周静霞、舒志伟与钱永林、孙孝芬在我爱我家公司签订了一份《购房意向书》，约定钱永林、孙孝芬将位于本市求智弄5幢4单元101室房屋（以下简称涉案房屋）以88万元的价格转让给周静霞、舒志伟，签订意向书时周静霞、舒志伟将购房意向金10000元交至我爱我家公司，并约定双方于2009年6月9日在我爱我家公司签订《杭州市房屋转让合同》，如一方违约须支付违约金88000元并承担中介代理费。意向书签订后，周静霞、舒志伟按约将10000元意向金交至我爱我家公司，但钱永林、孙孝芬却未按约签订《杭州市房屋转让合同》，我爱我家公司也未退还意向金。故起诉要求判令：1、解除周静霞、舒志伟与钱永林、孙孝芬及我爱我家公司之间的《购房意向书》；2、钱永林、孙孝芬支付违约金88000元；3、我爱我家公司归还10000元意向金并支付逾期利息63元（按照每日万分之二点一的标准从2009年6月9日起计算至2009年7月8日止，之后按照同样标准计算至判决确定的履行期限届满之日止）；4、钱永林、孙孝芬承担房屋中介代理费；5、钱永林、孙孝芬与我爱我家公司承担本案全部诉讼费用。庭审中，周静霞、舒志伟放弃了第3、4项诉讼请求。

被告（反诉原告）钱永林、孙孝芬共同答辩并反诉称：《购房意向书》签订后，钱永林、孙孝芬按约履行义务，并将房屋权属证书等过户资料交给我爱我家公司保管，故钱永林、孙孝芬不存在违约，即使违约，周静霞、舒志伟主张的违约金也过高应予调整。现双方交易未成功系因周静霞、舒志伟拒绝签订《杭州市房屋转让合同》所致，故反诉要求：1、解除周静霞、舒志伟与钱永林、孙孝芬之间的《购房意向书》；2、周静霞、舒志伟支付违约金88000元及利息损失1201.2元（自2009年6月10日起计算至2009年8月13日止，按日万分之二点一计算）；3、诉讼费用由周静霞、舒志伟承担。庭审中，钱永林、孙孝芬放弃了第1项诉讼请求。被告我爱我家公司书面答辩称：我爱我家公司在三方签订《购房意向书》的当天收到周静霞、舒志伟交付的10000元意向金，现该款已归还给周静霞、舒志伟，我爱我家公司作为房屋买卖的居间方，根据意向书约定已通知双方签订《杭州市房屋转让合同》，但买卖双方未能履行意向书约定的义务与我家我家公司无关，故要求驳回周静霞、舒志伟对我爱我家公司的诉讼请求。周静霞、舒志伟针对钱永林、孙孝芬的反诉答辩称：双方签订意向书时正值二手房的交易旺季，周静霞、舒志伟一直都在按约履行意向书约定的义务，积极促成交易，但钱永林、孙孝芬以各种原因推诿拒绝签订合同，也未按意向书的约定履行其他义务，反而在意向书约定的履行期限内将涉案房屋以98万元卖给第三人，已构成违约。故要求驳回其反诉请求。周静霞、舒志伟提供了下列证据材料：1、购房意向书，证明买卖双方及我爱我家公司依法签订了《购房意向书》，明确了各自的权利和义务。2、意向金支付凭证（复印件），证明周静霞、舒志伟已按约支付了购房意向金。3、函及快递单，证明周静霞、舒志伟经电话多次催促无效的情况下，于2009年6月11日发函通知钱永林、孙孝芬尽快签订《杭州市房屋转让合同》。4、函及快递单，证明周静霞、舒志伟经电话多次催促钱永林、孙孝芬无效的情况下，于2009年6月11日发函给我爱我家公司，要求尽快签订《杭州市房屋转让合同》。5、回函及快递详情单，证明我爱我家公司收到周静霞、舒志伟的函件后于2009年6月17日通知周静霞、舒志伟签订合同，但由于钱永林、孙孝芬未到场，导致合同未签订。钱永林、孙孝芬提供了下列证据材料：杭州市公安局翠苑派出所出具的《情况说明》（复印件），证明其已按意向书约定将涉案房屋产权证等证件交至我爱我家公司。我爱我家公司提供一份《付款申请单》，证明公司已将10000元意向金退还给周静霞、舒志伟。为查明案件事实，本院依职权调取了（2009）杭西商初字第2157号案件的三份庭审笔录及证人出庭作证笔录。钱永林、孙孝芬作为该案的被告在庭审中陈述，2009年6月8日买卖双方在中介方的介绍下共同签订了《购房意向书》，当时仅约定于6月9日签订《杭州市房屋转让合同》，但并未约定签订合同的具体时间地点，当日其将涉案房屋产权证件交至我爱我家公司。6月8日晚其曾打电话给我爱我家经纪人许江英就意向合同书中部分条款及附属房如何解决问题提出异议。6月9日下午，钱永林曾去我爱我家公司保俶路店，但周静霞、舒志伟没来，故导致合同未签订。我爱我家公司作为该案原告在庭审中陈述，《购房意向书》签订后，公司就已经明确买卖双方于6月9日去我爱我家公司总部即本市昌地火炬大厦签订《杭州市房屋转让合同》，因为正式合同需要在网上签订，只能在公司总部签订。至于具体时间由我爱我家公司通知。但6月8日晚、6月9日钱永林、孙孝芬均在电话中明确涉案房屋不卖了。我爱我家公司经办该房屋买卖的业务员许江英在该案件中作为证人出庭陈述，2009年6月8日，买方周静霞、舒志伟带着身份证，卖方钱永林、孙孝芬带着三证，按事先约定来保俶路店签订了《购房意向书》，并约定第二天在昌地火炬大厦签订《杭州市房屋转让合同》，具体时间等第二天再电话通知。《购房意向书》签订后，卖方于6月8日当晚打电话给许江英，说意向书上的有些内容是乱写的，不够清楚，许江英表示意向书一般较简单，具体内容会在正式的房屋买卖合同中体现。6月8日晚上8点左右，卖方又打来电话，称其母亲以钱永林的儿子去世不到三年，房子卖掉的话魂魄回不来为由反对卖房，所以房子不卖了。许江英提醒如果房屋不卖则要按《购房意向书》约定支付买方违约金88000元，卖方不同意赔偿，并表示第二天如果决定签合同的话再通知。许江英于当晚打电话给买方，买方表示购房是为了给女儿准备学区房，仍很想买这个房子，许江英便回答说等第二天再联系卖方。2009年6月9日，许江英打电话给卖方，卖方确定房子不卖了，许江英随后打电话给买方并转述了卖方不卖的理由。之后卖方来过店里，要求拿回三证。上述由周静霞、舒志伟提供的证据，经钱永林、孙孝芬质证后认为，对证据1无异议。证据2系复印件，对真实性有异议，因钱永林、孙孝芬未收到该款，故与其无关。证据3系周静霞、舒志伟单方制作，且无发送凭证，亦无收到凭证，对真实性有异议。对证据4形式的真实性无异议，对内容的真实性和关联性均有异议，该函件落款日期2009年6月11日已超过双方约定2009年6月9日的合同履行期限。对证据5形式的真实性无异议，对内容的真实性有异议，我爱我家公司从未通知钱永林、孙孝芬签订《杭州市房屋转让合同》。上述由钱永林、孙孝芬提供的证据，经周静霞、舒志伟质证后认为，因该证据系复印件，故对真实性有异议，即使有原件亦不能证明其主张的证明对象。我家我家公司提供的证据经周静霞、舒志伟和钱永林、孙孝芬质证后均认为无异议。本院调取的庭审笔录及证人笔录，均经周静霞、舒志伟和钱永林、孙孝芬质证。周静霞、舒志伟认为对真实性、合法性无异议，可以证明2009年6月9日周静霞、舒志伟按约去了签约地点，而钱永林、孙孝芬未去。钱永林、孙孝芬认为，对形式的真实性无异议，但在（2009）杭西商初字第2157号中，我爱我家公司系原告，故我爱我家公司的陈述及证人证言不具有证明力。我爱我家公司未到庭，视为其放弃对周静霞、舒志伟和钱永林、孙孝芬以及本院调取的证据进行质证的权利。本院对上述证据认证如下：对周静霞、舒志伟提供的证据1予以认定；证据2与我爱我家公司提供的证据相互印证，予以认定；对证据3、4的真实性予以认定，可以证明周静霞、舒志伟于2009年6月11日发函催促钱永林、孙孝芬及我爱我家签订合同的事实；对证据5的真实性予以认定。对钱永林、孙孝芬提供的证据真实性予以认定，结合本院调取的庭审笔录及证人笔录可以证明钱永林、孙孝芬于2009年6月8日将涉案房屋产权证件交给我爱我家公司的事实。对我爱我家公司提供的证据予以认定。

对本院调取的庭审笔录及证人出庭作证笔录的真实性予以认定。本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2009年6月8日，钱永林、孙孝芬（卖方）与周静霞、舒志伟（买方）以及我爱我家公司（代理方）共同签订《购房意向书》一份，约定卖方将涉案房屋售于买方，房屋总价880000元；意向书签订当日，买方将购房意向金10000元交于代理方；2009年6月9日之前，买卖双方均负有通过代理方签订《杭州市房屋转让合同》并提供完整过户资料的义务；如买卖双方其中一方违约导致本次房屋买卖不能完成的，违约方应向代理方支付15320元的违约金，并向未违约的一方支付88000元的违约金。《购房意向书》签订当日，周静霞、舒志伟将10000元购房意向金交至我爱我家公司，钱永林、孙孝芬将房屋所有权证、土地使用权证、契证交于我爱我家公司保管。2009年6月9日，钱永林、孙孝芬和周静霞、舒志伟并未按约签订《杭州市房屋转让合同》。2009年6月11日，周静霞、舒志伟发函给我爱我家公司，要求我爱我家公司收函后即时通知钱永林、孙孝芬携有关资料与证件去指定地点签订《杭州市房屋转让合同》。同时发函给钱永林、孙孝芬，要求其在收函后三日内去我爱我家公司签订《杭州市房屋转让合同》。2009年6月17日，我爱我家公司向周静霞、舒志伟及钱永林发函，要求双方尽快签订《杭州市房屋转让合同》。函件发出后，三方仍未能协商一致，一直未签订《杭州市房屋转让合同》。2009年7月底，钱永林、孙孝芬将涉案房屋以980000元的价格售于他人。另查明，我爱我家公司于2009年8月19日向本院起诉钱永林、孙孝芬要求支付违约金15320元，该案现已判决，但尚未生效。

本院认为，本案中周静霞、舒志伟（买方）与钱永林、孙孝芬（卖方）及我爱我家公司（中介方）签订的《购房意向书》系各方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对三方当事人均具有法律约束力。根据《购房意向书》的约定，买卖双方负有在2009年6月9日通过中介方签订《杭州市房屋转让合同》的合同义务。现买卖交易未成功，本案争议的焦点在于买卖双方哪方违约。对此，本院认为，首先，就本案事实而言，买方周静霞、舒志伟陈述系卖方钱永林、孙孝芬拒绝出售房屋，未按意向书约定前往我爱我家公司总部签订合同导致交易失败。中介方我爱我家公司亦认为系卖方违约故另案起诉要求卖方支付违约金，我爱我家公司在该案中陈述2009年6月8日卖方打电话给公司经纪人许江英表示房屋不卖了。6月9日，许江英打电话给卖方时，卖方又明确表示房屋不卖了，当日卖方也未去约定的公司总部签订合同。而中介方的目的在于促成交易获得佣金，其地位具有相对中立性，作为中介方的经纪人许江英对买卖交易过程直接的亲历感受，其陈述与买方的陈述相互印证。而卖方钱永林、孙孝芬辩称系因为2009年6月9日未接到我爱我家公司的签约电话且买方怠于履行签订合同义务的意见，因无证据佐证，且与中介方及买方的陈述相悖，本院不予采信。至于其辩称2009年7月以980000元的价格售于他人，是因为该售价包含了涉案房屋内电器及院内搭建的一个简易房，而在与周静霞、舒志伟的880000元报价中则不包含该部分的意见，也因其未能提供证据加以证明，本院亦不予采纳。故根据日常生活经验和商业交易惯例，可以推断系卖方钱永林、孙孝芬违约导致交易失败。其次，就买卖双方主观心态而言，买方周静霞、舒志伟出于小孩上学考虑学区房的原因购买涉案房屋，且其在签订意向书的当日即交付了10000元意向书，并在6月9日未能签订正式合同的情况下，于6月11日发函给钱永林、孙孝芬及我爱我家公司，其行为均表明其在积极促使双方交易的成功，而小孩上学的客观需要也表明其买房的迫切心态。而钱永林、孙孝芬辩称系因附属房屋等问题未达成一致、中介方6月9日未电话通知以及周静霞、舒志伟不愿购买的意见，因未提供相应证据证明，且即使《购房意向书》中部分内容不明确，并不影响买卖双方继续协商，即使6月9日当天中介方未电话通知，其也可以主动联系，但钱永林、孙孝芬仅在2009年6月9日去了我爱我家公司的保俶路店，并未去约定的总店，且也未积极联系我爱我家公司，主观心态相对消极。而在三方签订《购房意向书》时，杭州市房地产价格正呈上涨趋势，在此情形下，钱永林、孙孝芬相对于周静霞、舒志伟而言，更可能因获得更高的利益而拒绝履行《购房意向书》，这也与钱永林、孙孝芬后于2009年7月将涉案房屋以980000元价格出售给他人的事实相吻合。综上所述，钱永林、孙孝芬违约拒售房屋的盖然性远高于未违反合同义务的盖然性，根据民事诉讼高度盖然性的证明标准，本院认定钱永林、孙孝芬在签订《购房意向书》后未能在约定的期限内履行签订《杭州市房屋转让合同》的义务，构成违约，应当承担相应的违约责任。钱永林、孙孝芬现已将涉案房屋出售给他人，其行为导致三方签订的《购房意向书》的合同目的不能实现，故周静霞、舒志伟要求解除《购房意向书》，本院予以支持。关于周静霞、舒志伟主张的违约金88000元，由于钱永林、孙孝芬对违约金数额过高进行了抗辩，本院在考量本案中《购房意向书》的性质、双方当事人的过错程度以及违约金与实际损失之间的差额等因素，根据公平原则和诚实信用原则将违约金调整为50000元。至于钱永林、孙孝芬的反诉诉求，因无证据证明，本院不予支持。我爱我家公司经本院合法传唤拒不到庭不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条之规定，判决如下：

一、解除钱永林、孙孝芬与周静霞、舒志伟及杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司于2009年6月8日签订的《购房意向书》。二、钱永林、孙孝芬支付给周静霞、舒志伟违约金50000元，该款于本判决生效之日起十日内付清。三、驳回周静霞、舒志伟的其他本诉请求。四、驳回钱永林、孙孝芬的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2252元，财产保全申请费900元，共计3152元，由周静霞、舒志伟负担1545元，钱永林、孙孝芬负担1607元。反诉案件受理费1015元，由钱永林、孙孝芬负担。钱永林、孙孝芬负担的本诉案件受理费、财产保全申请费于本判决生效之日起十日内交付至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并根据对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。

审判长：朱小琼人民陪审员：范皖生人民陪审员：沈玲

书记员：张莲莲