原告：俞某某。委托代理人：王某某。被告：徐某某。委托代理人：许某某。
原告俞某某为与被告徐某某房屋买卖合同纠纷一案，于2
010年1月19日向本院起诉，本院于同日受理，依法由审判员张慧独任审判，于2010年2月22日公开开庭进行了审理。因原告变更诉讼请求，又于2010年3月26日公开开庭进行了审理。原告俞某某及其委托代理人王某某，被告徐某某及其委托代理人许某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2004年3月11日，原、被告签订房屋买卖协议1份，约定被告将坐落于平湖市乍浦镇长丰某某北18幢2梯402室房屋转让给原告，转让金额为37万元，原告预付定金17万元，余款20万元交房付清。2004年3月18日，原告按约向被告付清了定金17万元。之后，被告未能将该房屋交付给原告。故原告请求判令被告按照房屋买卖协议的约定向原告交付位于平湖市乍浦镇长丰某某北2单元402室（面积约161.84平方米，车库33.38平方米）房屋。在本案审理过程中，原告提出被告已无法交付争议房屋，故变更诉讼请求为要求解除原、被告之间的房屋买卖协议；被告向原告返还预付房款17万元，并赔偿双倍定金7.4万元。此后，原告又提出放弃要求被告支付双倍定金7 .4万元的请求。
被告辩称：原、被告之间的房屋买卖协议系双方自愿签订，原告在交付17万元定金之后，收到了被告及房东的交房通知书，并明确知道被告及房东要求原告支付剩余房款，履行交房义务，办理交房手续。与该套房屋所在地理位置相同的绝大多数的同类房屋，其买卖情况与本案情况基本一致，都是在房东还没有办理完产权手续的情况下即进行交易，事实证明其他房屋都顺利完成了交接、过户等程序。原告曾明确表示当时没有去接收房屋的理由是没有资金，并非由于其他原因，意味着原告知道房屋买卖合同已经开始履行，知道应当履行支付剩余房款的义务。原告收到交房通知书已5年多的时间，原告向法院起诉要求履行房屋买卖协议或者要求返还已付房款及定金的请求均已超过诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。针对自己的主张，原告提供了下列证据：1、房屋买卖协议1份（复印件），证明原、被告签订了关于平湖市乍浦镇长丰某某北18幢2梯402室房屋的买卖协议，但定金应为房款的20%。2、见证书1份，证明被告转让给原告的房屋的来源。3、收条1份，证明被告已向原告收取购房款17万元。被告的质证意见：对证据1的真实性无异议，但定金的金额按照协议约定为17万元；对证据2的真实性无异议，其中拆迁安置协议书第六条第一项中约定过渡费发放暂定12个月，该时间实际是安置房交房的时间；对证据3无异议。针对自己的抗辩理由，被告提供了下列证据：1、收条1份（复印件），证明被告转让给原告的房屋是从严甲处转让而来，严甲已收到被告的购房定金8.1万元。2、收款收据1份（复印件），证明为民中介所收到原、被告房屋买卖的中介费1万元。3、长丰某某拆迁安置交房通知书1份（复印件），证明2005年12月2日嘉兴港区开发区征迁指挥部向严甲发出了交房通知，房屋原选房位置为北18幢402室，现为北18幢2单元401室。被告将该通知书送达给原告，原告签名表示收到了该通知书的复印件。4、被告向严甲所作的调查笔录1份，证明原、被告房屋转让合同履行的过程。5、交房通知书1份（复印件），证明被告通过顺丰快递通知原告限期办理交房手续，逾期作拒绝接收房屋处理。6、电报1份（复印件），证明原告收到了被告通过顺丰快递寄给原告的交房通知书。原告的质证意见：证据1不是原件，原告对该情况不清楚；证据2系复印件不能作为证据，即使有原件合法性也有问题，收款收据不能作为中介公司的收费证据；证据3，该通知书原告的确收到，上面的签名也是原告本人所签，但只能证明征迁指挥部要求严甲领取安置房，原告即使拿到了该通知也不能直接去领取房屋；证据4，没有反映房屋买卖的真实情况，2005年被告与原告就如何交房、如何某款的事情确实进行了协商，但协商没有成功，由于被告一直没有取得这套房某，故原告也无法拿到房屋；证据5系复印件，真实性有异议，而且该通知书原告并未收到；证据6的电报是原告所发，是原告收到嘉兴港区开发区征迁指挥部的长丰某某拆迁安置房交房通知书以后所发，原告认为门牌号码不对，所以提出异议。被告申请证人严某（男，1968年4月23日出生，汉族，住平湖市乍浦镇××号）出庭作证如下：原、被告的房屋买卖是通过证人所办的华某信息咨询服务所进行交易。原告所购买的房屋平湖市乍浦镇长丰某某18幢2梯402室拆迁安置房，被拆迁安置人是严甲。严甲通过证人的中介机构将该房屋出卖给了被告徐某某，再由被告徐某某转让给原告俞某某，并约定定金是17万元，证人收取了1万元的中介费。2005年12月2日拆迁部门通知该套房屋办理交付手续。证人曾与原告电话联系，告知原告可以交房了，但原告表示房价跌得太低了，现在无钱支付房款。证人、被告徐某某及严甲于2005年12月13日在原告俞某某所开的面店里将拆迁安置交房通知书交给原告，并由其签字收到，并且对原告说房某先收下，钱慢慢付，是想让原告俞某某把应支付到拆迁办的先付掉，取得房某，更名手续办好，向被告徐某某再付一点钱，其他的钱款可以慢慢付。由于当时在平湖市乍浦镇的拆迁安置房在房屋交付之前是可以直接更为买入人的名字，严甲的这套房某如果要去拆迁办领房则需向拆迁办缴款，但拆迁办发出交房通知书之后，没有人去交钱，所以当时房屋没有领出来。2005年12月13日将拆迁安置交房通知书交给原告俞某某之后，证人多次找原告俞某某谈交房的事情，最后原告俞某某说房价跌得太低了，后面的钱交不出来。原告的质证意见：证人证言相互矛盾，不可信，证人认为证人说让原告房某先收下，钱慢慢付，主要是先付钱给严甲治病，拆迁办处的钱慢慢付，是不可行的；按照我国相关法律法规，直接更名是不可以的，影响当到国家的税收，而且原告从未表示17万房款不要了或者房屋不要了；证人这样出庭作证均是被告事前教好的。被告的质证意见：证人陈述的是客观事实。本院认证意见：一、对于某告提供的证据：证据1、2、3
的真实性本院均予以认定。二、对于被告提供的证据：证据1系复印件，且与本案无关，本院不予认定；证据2，无法确认与本案的关联性，本院不予认定；证据3、6的真实性，本院予以认定；证据5，无其他证据佐证，不能证明被告的主张，本院不予认定；证据4及证人严某出庭作证的证言，其中关于某告表示放弃房屋及原告无钱支付购房款的事实，并无其他相关证据佐证，且原告予以否认，故该事实本院不予认定；对于证实原、被告通过其中介机构签订房屋买卖合同的事实及已支付的购房款的情况，本院予以认定。经审理，本院认定的事实如下：原告俞某某与被告徐某某于2004年3月11日通过嘉兴市乍浦镇华某信息咨询服务所中介签订房屋买卖协议1份，约定被告将坐落于平湖市乍浦镇长丰某某北18幢402室房屋转让给原告，转让费为37万元；预付定金17万元，付款时间为3月11日付5万元，3月18日再付12万元，余额20万元交房时付清，在原告付清全部金额时，被告办好一切与房屋有关的手续（如转交钥匙、房产证等）；购房定金交付后，一方如有违约情况，应赔偿另一方损失，即预付定金款金额的二倍，并承担已付中介费等。协议签订后，原告于2004年3月18日前向被告支付了17万元。另查，原、被告约定买卖的房屋系严甲户拆迁安置所得。2005年12月2日，嘉兴港区开发区征迁指挥部向严甲户发出长丰某某拆迁安置房交房通知书，告知严甲户长丰某某拆迁安置房已经有关部门验收合格，可交付使用，在接到本通知后于2005年12月12日下午前来办理交房手续，领取钥匙；原选房位置平湖市乍浦镇长丰某某北18幢402室，现编号为平湖市乍浦镇长丰某某北18幢2单元401室。2005年12月13日，被告将上述通知交给原告。后原告通过乍浦镇华某信息咨询服务所的严某向被告发送电报1份，内容为“你所交给我的交房通知书已收到，现发现与原房屋买卖合同单元室不符，故提出异议”。此后，原、被告就该房屋买卖合同的履行进行协商，但未果。对于本案争议的房屋，原告于2010年1月19日起诉要求被告徐某某履行合同，交付房屋，但被告表示已向房东严甲退房，现已无法向原告交付该房屋，故原告变更诉讼请求为解除合同及要求被告承担违约责任。另查，原、被告签订房屋买卖合同后，被告从未取得过争议房屋（包括取得房屋钥匙及房屋所有权证）。
本院认为，原、被告之间签订的房屋买卖协议，系双方真实意思的表示，但双方在协议中对定金的约定数额过高，超过了主合同标的额的百分之二十，故本院将原、被告约定的定金降至法律允许的范围内，即7.4万元，其余已支付款项9.6万元为预付购房款，合同其他部分为合法有效，原、被告均应按约履行各自的义务。被告认为原告因资金不足而拒绝向被告领取房屋，并且表示放弃房屋，但未提供有效证据证明，本院不予采信；根据双方签订的合同约定，原告付清购房余款与被告交付房屋系同时履行，但是被告自与原告签订房屋买卖合同后，从未取得争议房屋，故即使原告存在拒绝支付房款的事实，也属合理，被告以此为由认为原告构成违约，并且认为双方已解除房屋买卖合同，依据不足，本院不予采信。现由于被告提出已不能交付约定房屋，故对于某告要求解除双方之间的房屋买卖合同，并要求被告返还购房款及定金的请求，本院予以支持；原告放弃要求被告支付双倍定金的请求，未违反法律规定，本院予以支持。由于某、被告之间的房屋买卖合同此前并未解除，原、被告也未在合同中约定合同的履行期限，原告随时可以要求被告履行合同，故本案的时效并未过。据此，依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、确认原告俞某某与被告徐某某于2004年3月11日签订的房屋买卖协议解除；二、被告徐某某于本判决生效后十日内返还原告俞某某购房款及定金17万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4960元，减半收取2480元，由原告俞某某负担773元，由被告徐某某负担1707元。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。
审判员：张慧
书记员：陆丽燕