海盐科邦房地产开发有限公司与吴正华、王忠英房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：海盐科邦房地产开发有限公司。法定代表人：张建松。委托代理人：吴全明、周文强。被告：吴正华。委托代理人：王国平。被告：王忠英。上述二被告的共同委托代理人：王海伟。

原告海盐科邦房地产开发有限公司诉二被告吴正华、王忠英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年3月7日立案受理后，依法由审判员沈建良适用简易程序于2013年3月28日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人吴全明、被告吴正华及其委托代理人王国平以及二被告的共同委托代理人王海伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告起诉称，2011年11月7日，原、被告签订商品房买卖合同二份，合同编号为122号的合同约定原告将位于海盐县沈荡镇中北路与永庆路交叉口东北侧科邦民旺花苑第1幢1-2单元114号商品房出售给二被告，建筑面积约89.82平方米，其中套内建筑面积87.50平方米，公共分摊面积2.32平方米，房屋总价款399699元，剩余房款19万元银行按揭。被告逾期付款的违约责任为买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同编号为123号的合同约定原告将位于海盐县沈荡镇中北路与永庆路交叉口东北侧科邦民旺花苑第1幢1-2单元115号商品房出售给二被告，建筑面积约89.82平方米，其中套内建筑面积87.50平方米，公共分摊面积2.32平方米，房屋总价款399699元，剩余房款19万元银行按揭。被告逾期付款的违约责任为买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。两套商品房总价为799398元。合同签订后，原告即将两套商品房交付给二被告，但被告仅支付原告首付款中的219398元及银行按揭款38万元，余款20万元至今未付。在原告多次催讨下，被告向原告出具承诺一份，承诺剩余首付款20万元于2012年2月10日前全部付清。之后，被告仍未履行承诺。2012年3月13日，原告委托律师发函再次催讨，被告仍未履行付款义务。自2011年11月8日起至2013年3月6日止，被告应支付原告违约金为19280元，并支付自2013年3月7日起至清偿日止的违约金。原告开发的房地产证照齐全，所售房屋验收合格。原告认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同依法生效，具有法律约束力。原告已按约履行自己的交房义务，被告未完全履行自己的付款义务，至今尚欠原告购房款20万元，依约应付清款项并承担逾期付款的违约责任，即被告应向原告支付自2011年11月8日起至实际付款之日止的违约金。为此，原告向法院起诉，请求依法判令：一、被告支付原告购房款20万元；二、被告支付原告购房款20万元自2011年11月8日起至实际清偿日止逾期付款违约金（暂计算自2011年11月8日起至2013年3月6日止为19280元）；三、被告承担本案诉讼费。

二被告吴正华、王忠英一并答辩称，2011年11月7日，原告与二被告签订了商品房买卖合同后，原告向被告交付了房屋。被告接收房屋后，发现原告交付的房屋没有安装楼梯，而且也存在着严重的质量问题，影响了二被告的正常使用。至今，该房屋二被告也没能予以使用，原告存在严重的违约行为。此后，二被告与原告多次经过协商，原告同意放弃二被告所欠其的20万元购房款。二被告认为，原告与二被告已经不存在债权债务关系。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原、被告双方争议的主要焦点是：原告向二被告交付的房屋是否符合合同约定，也就是说原告是否存在违约行为？原告是否同意放弃二被告所欠其购房款20万元，也就是说原、被告双方是否存在债权债务关系？原告提供了下列证据：一、商品房买卖合同二份，用以证明原、被告双方确立房屋买卖关系并约定双方的权利义务。二、承诺一份，用以证明二被告欠原告购房首付款20万元，被告没有支付，原告一直向被告催讨，后来被告向原告出具了书面承诺。三、律师函及签收单各一份，用以证明原告向被告催讨20万元购房款。四、商品房预售证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证各一份，用以证明原告预售房屋合法，建筑工程符合施工条件和城市规划要求。五、竣工验收备案表一份，用以证明原告工程的竣工验收合格。二被告一并质证意见：对证据一、证据二没有异议。证据三是复印件，对真实性有异议。对证据四的真实性没有异议，但从内容上看不能反映相互之间的关联性。对证据五的真实性没有异议，但只能证明相关材料已备案，不能证明房屋验收合格的事实。二被告一并提供了下列证据：一、照片九份，用以证明原告交付给被告的房屋质量存在严重的瑕疵，足以影响房屋主体结构的安全，原告具有严重的违约行为。二、发票二份，用以证明原告对被告所欠其20万元购房款予以放弃，因此其已经把购房发票交付给了被告，原、被告之间已无债权债务关系的事实。原告质证意见：对证据一的真实性无法确认，这是被告的行为造成这样的后果，不能说是原告出售的房屋存在质量问题。对证据二的真实性没有异议，但对被告证明的内容不能认同。本院认证意见：

原告提供的证据一、证据二，二被告没有异议，本院予以认定。证据三是复印件，无法核对其真实性，故本院不予认定。证据四、证据五，二被告对真实性没有异议，本院予以认定。二被告提供的证据一，不能反映该照片拍摄的时间、地点和人员，且原告对真实性提出了异议，故本院不予认定。证据二，原告对真实性没有异议，本院予以认定。本院经审理，认定事实如下：2011年11月7日，原、被告签订商品房买卖合同二份，合同编号为122号的合同约定原告将位于海盐县沈荡镇中北路与永庆路交叉口东北侧科邦民旺花苑第1幢1-2单元114号商品房出售给二被告，建筑面积约89.82平方米，其中套内建筑面积87.50平方米，公共分摊面积2.32平方米，房屋总价款399699元，剩余房款19万元银行按揭。被告逾期付款的违约责任为买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同编号为123号的合同约定原告将位于海盐县沈荡镇中北路与永庆路交叉口东北侧科邦民旺花苑第1幢1-2单元115号商品房出售给二被告，建筑面积约89.82平方米，其中套内建筑面积87.50平方米，公共分摊面积2.32平方米，房屋总价款399699元，剩余房款19万元银行按揭。被告逾期付款的违约责任为买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。两套商品房总价为799398元。合同签订后，原告即将两套商品房交付给二被告，被告支付了原告首付款中的219398元及银行按揭款38万元，余款20万元未付。经原告催讨，被告向原告出具承诺一份，承诺剩余首付款20万元于2012年2月10日前全部付清。时至今日，被告仍未付清房款20万元，但原告已将购房发票交付了二被告。另，原告开发的房地产证照齐全，所售房屋经验收合格。

本院认为，原、被告签订的二份商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律规定，故该房屋买卖关系合法、有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。在原告按约向二被告交付房屋后，二被告应及时将购房款支付给原告，现二被告至今仍未支付剩余购房款20万元，故原告的第一项诉讼请求，事实清楚，证据充分，于法有据，本院予以支持。因二被告未按约向原告支付购房款，已构成违约，二被告应按约向原告支付逾期付款违约金，原告主张的逾期付款违约金，经本院审核，符合双方在合同中的约定，本院应予支持。二被告提出的“原告同意放弃二被告所欠其20万元购房款，双方之间已不存在债权债务”的抗辩意见，原告对此没有认可，而二被告提供的二份购房发票也无法证明此主张，故本院对此不予采纳。二被告提出的房屋质量鉴定申请，因其未提起反诉，且与本案不属同一法律关系，故在本案中不作处理，二被告可另行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：

一、被告吴正华、王忠英于本判决生效之日起十日内支付原告海盐科邦房地产开发有限公司购房款20万元；二、被告吴正华、王忠英于本判决生效之日起十日内支付原告海盐科邦房地产开发有限公司逾期付款违约金（自2011年11月8日起至2013年3月6日止以20万元为基数按每日万分之二计算应为19280元，以后违约金自2013年3月7日起以20万元为基数按每日万分之二计算至本院确定的给付日止）。如果二被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4590元，减半收取2295元，由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起内向本院申请执行。

审判员：沈建良

书记员：马亚军