原告：袁亚军。原告：王英。上述二原告共同委托代理人（特别授权代理）：唐岳正。被告：郑金芬。第三人：陈文学。委托代理人（特别授权代理）：娄夏雨。委托代理人（特别授权代理）：应胜南。第三人：裘哲敢。委托代理人（特别授权代理）：应胜南。
原告袁亚军、王英与被告郑金芬、第三人陈文学、裘哲敢房屋买卖合同纠纷一案，于2012年1月30日向本院起诉，本院于即日受理后，依法由审判员单超适用简易程序独任审判，后因案情复杂，转为普通程序审理，并由审判员单超、人民陪审员潘大华、人民陪审员王国金组成合议庭，本案于2012年3月28日、2012年4月16日及2012年12月25日三次公开开庭进行了审理。原告袁亚军、王英及二原告共同委托代理人唐岳正、第三人陈文学、裘哲敢及第三人陈文学的委托代理人娄夏雨、第三人陈文学、裘哲敢的共同委托代理人应胜南到庭参加诉讼，被告郑金芬经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告袁亚军、王英起诉称：二原告于1990年1月31日从被告郑金芬处购得座落在桥东新村新光制药厂宿舍北首六层楼内第305室住房一套即现为龙会新村1幢305室。因当时该住房尚未办理房产权属登记，等到原告知道可以办理该房产权属登记时被告郑金芬拒绝履行协助义务，致该房产至今未办理权属登记。现起诉至法院请求依法确认位于嵊州市剡湖街道龙会新村1幢305室房屋即原新光制药厂宿舍北首六层楼内第305室属二原告所有，并判令被告协助二原告办理该房产的过户事宜。
被告郑金芬虽未到庭应诉，但其在庭审前提交答辩状称：嵊州市剡湖街道龙会新村1幢305室房屋产权归陈文学所有，因其与陈文学是母女关系，陈就把房屋交由其代为管理出租，以供其养老。由于原告方多次请求其将房屋转卖，其一时糊涂与原告方签订了买卖合同，一直未敢告诉女儿真实情况，只对女儿说是出租给他人的。由于其并非此房屋产权所有人，也无权处分该房屋。故其与原告方签订的房屋买卖合同是无效的，无效的合同始终不受法律保护。同时其也没有权利和义务办理房产过户手续。综上，请求法院驳回原告方对其的诉讼请求。
本院对各方当事人提供的证据认证如下：对证据1认为应结合证据2进行分析，对证据2到庭的各方当事人均无异议，可以确认其证明力，因此也可印证证据1所反映的事实也真实发生过，据此对证据1的内容本院也予认定。对证据3、4，本院结合证据2证人袁某的证言，以及被告郑金芬也居住于涉案房屋同幢楼的客观事实，故该二组证据与本案事实具有关联性，本院予以认定。对证据5、6二组证据，分析第三人陈文学之举证目的其实一致，即为证明讼争房屋系二位第三人共同所有，经审查二组证据之内容，协议书中乙方落款处载有“今后产权人陈文学和郑金芬”，其中郑金芬三字是以其私章加盖的，因此凭日常生活经验加以判断，并结合协议书其余内容，可以确认涉案房屋系当时嵊县市政工程队对被拆迁户第三人陈文学与被告郑金芬进行补偿所得且当时所有权人为第三人陈文学夫妻与被告郑金芬共同所有这一节事实具有高度盖然性，同时本院认为该二组证据对本案确定案件事实具有关联性，故本院对该二组证据予以认定。对证据7各方均无异议，本院予以认定。经审理查明：二原告系夫妻。第三人陈文学、裘哲敢系夫妻，二人于1989年3月22日登记结婚。被告郑金芬系第三人陈文学之母。1989年11月10日，根据原城关镇的总体规划，县府决定拓宽江滨西路，而第三人陈文学座落在环城南路153号的私房必须拆除。为此嵊县市政工程队与第三人陈文学根据嵊政（89）93号文件及有关规定，经双方协商同意，签订协议书一份，协议书约定：1、第三人陈文学的房屋系砖木结构，经县拆迁办丈量估价，计建筑面积39.64平方米，按每平方米65元由嵊县市政工程队征购，共计人民币2576.60元；2、嵊县市政工程队一次性付给第三人陈文学搬家费、灶头费及其他形式补偿共计人民币640元；3、第三人陈文学保留私房产权，嵊县市政工程队同意按照县府拆迁的有关规定，将座落在桥东住宅2#305室路叁楼305号，计建筑面积53.7平方米的新房一套出售给第三人陈文学，计人民币8791.76元；4、嵊县市政工程队应付第三人陈文学旧房征购费、搬家费、灶头费等共计人民币3216.60元，第三人陈文学应付嵊县市政工程队购房费共计人民币8791.76元，双方收支款项互相冲抵后，第三人陈文学尚应付嵊县市政工程队5575.16元，并在1989年11月30日前一次性付清；5、第三人陈文学必须在1989年12月30日前腾空旧房归嵊县市政工程队拆除，室内的门、窗不得损坏和拆除，否则照价赔偿。嵊县市政工程队在协议最后落款甲方处盖了公章，在协议最后落款乙方处（边上写有“今后产权人”）第三人陈文学签名并加盖私章，并盖有被告郑金芬的私章。嵊县城关镇建设房屋拆迁办公室以监约人名义盖有公章。订约后，第三人陈文学按约于1989年11月27日支付给嵊县市政工程队新旧房屋差额款5575.16元。自此第三人陈文学夫妻及被告郑金芬也取得了嵊县市政工程队交付的座落在桥东新村新光制药厂宿舍北首六层楼内第305室的房屋，计建筑面积为53.7平方米。上述房屋也就是讼争房屋即剡湖街道龙会新村1幢305室，该房屋自原始取得起未办理房屋权属登记。1990年1月21日，被告郑金芬经中人袁某介绍并见证，与原告袁亚军签订“卖房屋契约”二份，二份契约约定：被告郑金芬自愿将座落在桥东新村新光制药厂宿舍北首六层楼内第305室（户型为二室一厅、建筑面积为53.7平方米）的房屋一套出卖给原告袁亚军，合计房屋总价款为17237.70元，款当日付清，言明今后该房屋产权属原告袁亚军所有。被告郑金芬收悉原告袁亚军支付的价款后，将由第三人陈文学缴付给嵊县市政工程队的新旧房屋差额款收据一份交与原告袁亚军。嗣后，涉案房屋至今一直由二原告居住、管理、使用。自1992年开始涉案房屋所在楼层可以办理权属登记，二原告知悉后多次要求被告郑金芬协助办理房屋权属登记手续，一直未能成事。二原告无奈之下诉至本院请求判令确认讼争房屋属二原告所有，并要求判令被告郑金芬协助二原告办理讼争房屋的权属登记事宜。第三人陈文学、裘哲敢夫妻知情后认为讼争房屋系二人之共同财产，便以有独立请求的第三人名义加入到原、被告的诉讼中来。
本院认为：不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。就本案而言，讼争房屋的原始取得系第三人陈文学的原有私房因城镇规划建设需要被拆迁而补偿所得，且拆迁补充协议上明确载明该房屋“今后产权人”为第三人陈文学和被告郑金芬，上述协议所载内容从法律层面分析其含义，可以理解为讼争房屋的所有权人为第三人陈文学和被告郑金芬，即该房屋系第三人陈文学与被告郑金芬的共有财产，由于二人对该财产的共有份额未作约定，因此可视为二人对该财产的共有状态属共同共有。又鉴于第三人陈文学取得该房屋所有权时已与第三人裘哲敢登记结婚，故根据婚姻法的有关规定，进而可认定讼争房屋系第三人陈文学、裘哲敢夫妻与被告郑金芬共同共有。有鉴于此，归结各方当事人的诉称、辩称、述称意见，本院认为本案争议焦点在于确定被告郑金芬与原告袁亚军签订的房屋买卖合同是否合法有效的问题。这就要从本案房屋买卖合同是否构成如原告所称的善意取得、还是如被告及第三人所称的无权处分的问题，抑或本案被告出卖讼争房屋的行为构成表见代理的问题等几方面进行分析。根据物权法第一百零六条的规定，房屋等不动产应当办理转让登记才发生财产所有权的转移，而讼争房屋并未办理房屋产权登记，因此不能发生善意取得的效果。故本案不能适用善意取得制度来确定本案房屋买卖合同是否有效的问题。至于讼争房屋的买卖构成无权处分还是表见代理的问题，本院认为应结合本案房屋交易实情以及房屋占有、使用情况等进行分析。讼争房屋的买卖合同通过中人见证由原告袁亚军与被告签订，被告收到原告袁亚军支付约定价款后将讼争房屋原始取得时由第三人陈文学缴纳的房屋差额款收据一份交与原告袁亚军，二原告签订合同付清价款后在讼争房屋居住至今。因被告与陈文学系母女这一“特定关系”，对买房人袁亚军来说，其有理由相信被告有代理权，即本案被告出卖讼争房屋的行为对其余共有人即第三人陈文学、裘哲敢而言构成表见代理。被告及第三人以被告未经第三人授权，私自转让讼争房屋的行为构成无权处分的理由，不能对抗善意购房人二原告。即被告与原告袁亚军签订的房屋买卖合同属合法有效。但二原告要求确认桥东新村新光制药厂宿舍北首六层楼内第305室即龙会新村1幢305室房屋属二原告所有的诉讼请求，因不动产物权实行登记公示主义原则，现讼争房屋的物权有待确定，故该诉讼请求的表述与物权法的立法本意不符，其诉请应纠正为确认讼争房屋买卖合同有效。同时根据物权法的法律原理，共有人对共有物共同享有所有权，对外也应共同履行因共有物所产生的义务，故第三人陈文学、裘哲敢作为讼争房屋的共有人应与被告共同履行协助二原告办理讼争房屋的权属登记事宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认袁亚军与郑金芬于1990年签订的二份关于嵊州市剡湖街道龙会新村1幢305室（原桥东新村新光制药厂宿舍北首六层楼内第305室）房屋的“卖房屋契约”之买卖合同有效，郑金芬、陈文学、裘哲敢于本判决生效后十日内协助袁亚军、王英办理上述房产登记手续。二、驳回陈文学、裘哲敢要求确认袁亚军与郑金芬签订的“卖房屋契约”无效并要求袁亚军、王英返还上述房产的诉讼请求。案件受理费3500元，由郑金芬、陈文学、裘哲敢共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费3500元，款汇绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行业务部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审判长：单超人民陪审员：潘大华人民陪审员：王国金
书记员：陈杭英
引用法律
《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条