原告庄苏阳（反诉被告）与被告（反诉原告）严国骏、严维忠、朱玉树房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书

原告庄苏阳（反诉被告），男，1972年5月14日生，汉族，现住本市下关区。委托代理人冯益璐，江苏朗华律师事务所律师。被告严国骏（反诉原告），男，1977年1月7日生，汉族，住本市沿江工业开发区。被告严维忠（反诉原告），男，1950年11月5日生，汉族，住本市沿江工业开发区。被告朱玉树（反诉原告），女，1952年9月7日生，汉族，住本市沿江工业开发区。三被告（本诉原告）委托代理人王健，江苏日出律师事务所律师。三被告（本诉原告）委托代理人徐康，江苏日出律师事务所实习律师。

原告庄苏阳（反诉被告）与被告（反诉原告）严国骏、严维忠、朱玉树房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员王进华独任审判,公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）庄苏阳的委托代理人，被告（反诉原告）严国骏、严维忠、朱玉树的委托代理人王健、徐康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告庄苏阳诉称，2012年6月6日，原被告双方签订了房屋买卖合同，约定本被告将其名下的本市下关区碧波园5幢2单元201室房屋出售给原告，并约定应于2012年8月30日交付房屋。合同签订后，原告履行了相关付款义务，但三被告却以各种借口拖延交付房屋，直至9月28日才交房。原告认为，三被告迟延履行交房义务，已构成违约，应承担违约责任。故请求法院判令：严国骏、严维忠、朱玉树共同赔偿原告违约金20532元及租房损失4500元。

被告严国骏、严维忠、朱玉树辩称（反诉原告诉称），双方确于2012年6月6日双方签订了一份房屋买卖合同，合同对于房屋价款，支付方式及时间、交房时间均有约定。由于涉案房屋交易需网签，合同条款均未能按照合同约定履行。为达成交易，在庄苏阳未能足额按时支付首付款的情况下，仍与其继续履行合同。2012年8月30日，他们仅仅收到了庄苏阳50余万元，为保护自身利益，未将房屋交付。故请求法院驳回庄苏阳的诉讼请求。同时，由于庄苏阳迟延交付首付款，请求判令庄苏阳赔偿他们迟延支付首付款的违约金36816元。反诉被告庄苏阳辩称，未能按合同约定支付首付款是由于存量房买卖需要网签，购房款需在托管中心托管，不是由于反诉被告的原因造成，反诉被告没有违约，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。

经审理查明,2012年6月6日，庄苏阳与严国骏、严维忠、朱玉树签订了房屋买卖合同一份。合同约定：严国骏、严维忠、朱玉树将本市下关区碧波园5幢2单元201室房屋出售给庄苏阳，房屋价款为236万元，双方于2012年6月20日前共同申请办理权属转让手续；庄苏阳于合同签订之日给付定金20000元，2012年7月10日前给付房屋款708000元，贷款165万元；严国骏、严维忠、朱玉树于2012年8月30日将房屋交付给庄苏阳；买卖双方如违反合同约定的付款期限或交房期限，违约方每逾一天需按总房价款的万分之三每日支付违约金。合同签订当日，庄苏阳给付购房定金20000元，2012年7月13日给付30万元，8月2日给付22万元。因存量房买卖合同需网签等原因，双方未能在2012年6月20日前共同申请办理权属转让手续，直至2012年8月2日才完成网签（网签合同的购房价款为180万元）等相关手续，庄苏阳于当日将54万元存入南京市存量房交易结算资金监管中心账户。2012年8月31日，严国骏、严维忠、朱玉树从资金监管帐户领取了托管资金180万元（54万元＋126万元贷款）。同年9月28日，买卖双方交付房屋，庄苏阳给付尾款20000元。房屋交接过程中，双方还就转让停车位、水、电、液化气等费用的处理达成了一致意见。又查，2011年12月1日，庄苏阳与韩如红签订了租赁合同一份，合同约定韩如红将本市栖霞区仙鹤山庄13幢203室房屋出租给庄苏阳，租期一年至2012年12月1日。审理中，庄苏阳申请证人李某出庭，证人李某陈述，他是庄苏阳与严国骏、严维忠、朱玉树房屋买卖的中介公司的业务经理。双方签订了房地产买卖合同后，原本定于2012年6月20日办理过户手续，后因需网签未能办理。在合同履行过程中，得知全部购房款包括首付款及贷款都必须先保管在资金监管帐户，完成网签后一段时间才能通过监管帐户划拨给售房人，这样严国骏、严维忠、朱玉树就无法在合同约定的时间拿到首付款。后经双方协商网签合同价款定为180元，其他52万元应严国俊、严维忠、朱玉树要求陆续在合同约定的7月10日之后给付。贷款到帐后，中介公司通知严国骏、严维忠、朱玉树取款，因严国骏出差推迟了一个星期到2012年8月31日取款。此后，庄苏阳要求严国骏、严维忠、朱玉树交房，因双方在购房过程中曾产生过一些矛盾，严国俊、严维忠、朱玉树在中介公司的协商下，于2012年9月28日将房屋交付给庄苏阳，庄苏阳付清余款20000元。以上事实有房地产买卖合同、物品清单、房屋交接清单、收条、房屋租赁合同、南京市存量房交易结算资金及佣金监管收款凭证、邮政储蓄对帐单、证人证言及原被告陈述等证据为证，本院予以确认。

本院认为,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以变更合同。南京市相关部门规定，存量房交易实行网上交易管理，庄苏阳与严国骏、严维忠、朱玉树2012年6月签订房屋买卖合同后，未能按约定履行。为促成交易，双方就合同的付款方式等进行协商，虽未达成新的书面协议，但实际履行中已变更了双方于2012年6月6日所签订合同的约定。庄苏阳未能按合同约定给付首付款，但征得了严国骏、严维忠、朱玉树的同意，双方也继续完成了房产交易，故不应按双方所签合同约定的期限来认定庄苏阳迟延付款。严国骏、严维忠、朱玉树要求庄苏阳给付未按合同约定给付首付款的违约金的请求，本院依法不予支持。严国骏、严维忠、朱玉树于2012年8月31日收到全部购房款，双方于2012年9月28日完成了房屋的交接。严国骏、严维忠、朱玉树是否构成迟延交房？对此，本院认为，由于本市存量房交易政策的规定，双方已无法按所签合同的约定履行双方的权利义务，实际履行过程中房屋过户及房款给付的时间均已延后，严国骏、严维忠、朱玉树于2012年8月31日才收到全部购房款，显然不能再按原合同约定的时间要求其交房。双方未能就房屋交付时间达成书面意见，根据严国骏、严维忠、朱玉树举证的短信，可以证明双方就交房时间一直在协商，但未能达成一致，直至9月28日才完成交房。庄苏阳以合同约定的8月30日交房为由，主张严国骏、严维忠、朱玉树迟延交房，应承担违约金的请求，亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于庄苏阳主张的租房损失，因严国骏、严维忠、朱玉树不构成迟延交房，此诉讼请求本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第七十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十五条的规定,判决如下:

驳回庄苏阳的本诉诉讼请求；驳回严国骏、严维忠、朱玉树的反诉诉讼请求。本诉案件受理费426元，因适用简易程序减半收取213元，反诉案件受理费260元，合计473元，由庄苏阳负担223元，严国骏、严维忠、朱玉树负担250元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。（此页无正文）

审判员：王进华

书记员：竺青