范茂准与济南万达商业广场置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告范茂准，男，1977年10月5日生，汉族，济南仁爱贸易有限公司经理，住济南市。委托代理人刘文忠，山东康桥律师事务所律师。被告济南万达商业广场置业有限公司，住所地济南市。法定代表人丁本锡，执行董事。委托代理人张巍，山东豪才律师事务所律师。委托代理人董立丽，山东豪才律师事务所律师。

原告范茂准与被告济南万达商业广场置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李江独任审判，公开开庭进行了审理。原告范茂准的委托代理人刘文忠，被告济南万达商业广场置业有限公司法定代表人丁本锡的委托代理人张巍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告范茂准诉称：原、被告双方于2010年5月18日签定《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的位于市中区纬一路以东、经二路以南的商品房。合同签订后，原告依照合同约定预先支付了合同总房款4692082元。2012年，被告交付的房屋不符合双方合同的约定，将合同约定的半阳台建造成全阳台，济南市房产测绘研究院测绘全阳台比半阳台多出4.74平方米，导致被告因阳台不符多收取了原告购房款76119元，同时导致原告在今后将多支出物业费、取暖费及税费等费用。原告多次找被告协商解决未果。综上，原告特依据民事诉讼法的相关规定，诉至法院，请求法院依法判令被告返还原告因全阳台多收取的购房款76119元；请求法院判令被告赔偿原告因全阳台造成的可预期损失（物业费、取暖费及各项税款等）20000元；由被告方承担本案的诉讼费用。

被告济南万达商业广场置业有限公司（以下简称万达置业公司）辩称：1、我公司与原告签订的《商品房买卖合同》及附图中系因工作人员笔误而写成景观非封闭阳台的。我公司实际严格按照施工图纸进行建设，不存在任何主观过错。原告购买的商品房所在的魏家庄在设计规划中6层到22层的阳台为景观非封闭阳台，23层到26层的阳台为景观全封闭阳台。《商品房买卖合同》中约定的非封闭系工作人员笔误造成的，我公司并非故意，不应当承担返还原告76119元房款并赔偿其损失的责任。2、原告已认可阳台由半封闭变更为全封闭阳台，双方就购房款问题早已结算完毕。2012年7月13日，原告在收房时就已得知其所购商品房的阳台为全封闭阳台，但从未提出任何异议。此外，2012年7月13日，我公司与原告签订了《房屋结算移交协议书》，原告已认可了对所购房屋阳台面积的变更，并且双方于当日就已结算完毕。我公司收取原告的房屋款项是严格按照《房屋结算移交协议书》中的实测面积据实结算的，不存在我公司多收取原告购房款的情况。综上，原告的诉讼请求没有任何法律和事实依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

经审理查明：2010年5月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同中约定由原告范茂准购买被告万达置业公司开发建设的位于济南市的商品房一处，合同中约定的房屋建筑面积为292.18平方米，单价每平方米16058.87元，总价款4692082元。合同第五条中，双方在对面积确认及面积差异处理条款中约定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。商品房交付后，产权登记与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理。2、双方自行约定：（1）双方按照补充协议的相关约定执行。同日，原、被告双方还签订《商品房买卖合同补充协议》一份，在该补充协议第六条第5款中，双方约定：该房屋的产权登记面积为双方最终结算购房款的依据。若本合同约定面积与产权登记面积不一致，则双方按照产权登记面积和本合同约定的单价据实结算购房款、多退少补。主合同中注明该房屋的阳台为非封闭式；主合同附件一房屋平面图（预测）中记载的原告范茂准所购房屋的阳台均为半阳，24层为全封闭阳台。2012年6月30日，被告万达置业公司向原告范茂准发出《入伙告知函》，通知原告范茂准来公司办理房屋交接手续，该通知中还告知原告办理房款及其他相关费用的结算手续。2012年7月13日，双方进行了房屋交接，并签署了《济南魏家庄万达广场入伙房屋交接表》、《房屋结算移交协议书》及《济南万达公馆房屋验收单》，交接表中记载的交付房屋的实测建筑面积为283.56平方米，总计价款应为4553655元；验收单中记载了双方在验收房屋过程中发现的部分房屋质量问题。验收时，实际交付房屋的阳台为全封闭，在验收单中未注明原告范茂准对阳台为全封闭状态提出过异议。2012年7月6日，被告万达置业公司向原告范茂准开具了购房发票。经济南市房产测绘研究院实际测绘，原告范茂准所购房屋面积为9.48平方米（全封闭状态），22层以下阳台面积为4.74平方米（半封闭状态）。原告范茂准现认为被告万达置业违反合同约定，将其所购房屋变更为全封闭阳台，导致其购买的房屋建筑面积增大，给原告造成多支出购房款的直接经济损失76119元；因房屋面积增大造成其多缴纳购房契税2283.57、七十年多支出的采暖费8693.16元、七十年多支出的物业费9954元，共计20930.73元。故原告诉至法院，要求被告万达置业公司赔偿其上述损失20000元及退还多收取房款76119元，并由被告承担本案的诉讼费用。另查明，原告范茂准已全部预交了购房款4692082元，房屋交接后，原告范茂准未向被告万达置业公司提出过解除合同的要求，尚未与被告万达置业公司办理房款结算手续。庭审中，原告范茂准明确表示不要求解除合同。再查明，原、被告所签订的《商品房买卖合同》第十条中约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人（本案被告）应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。《商品房买卖合同补充协议》第九条第一款约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，甲方（被告万达置业公司）应当在变更确定之日起十日内，书面通知乙方（原告范茂准）。乙方有权在收到通知后15日内向甲方作出是否退房的书面答复。乙方在收到通知后15日内未向甲方作书面答复，或虽书面答复，但未明确提出退房的，视为乙方接受规划、设计变更以及因此可能引起的房屋价款调整，本合同继续履行。被告万达置业公司庭审后提交了在2008年12月的涉诉房屋的楼层设计平面图及变更设计图纸，该图中记载楼的最初设计所有阳台均为半封闭阳台；在2011年6月该楼的相关设计发生了变化，将阳台变更为全封闭设计。案外人山东同圆设计集团有限公司2012年12月向被告万达置业公司出具的工程变更答复通知单显示，图签中图名楼层有误，应以变更后平面图中：2-22层平面图23-26层平面图为准。对于该证据原告范茂准表示对其真实性没有异议，但认为被告万达置业公司没有履行合同中约定的规划设计变更应在10内通知的义务，导致了原告多支付购房款76119元及造成可预期损失20000元。以上事实，由济南市商品房买卖合同及附件（平面图）、补充协议、入伙告知函、房屋结算移交协议书、房屋户（室）面积对照表、规划设计平面图、工程变更答复通知单、购房发票、照片及原、被告双方当事人陈述等证据予以证实。

本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实的意思表示，且不违反我国法律、法规的禁止性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护。合同当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案的焦点是被告万达置业公司在履约合同中的行为是否构成违约的问题。对此，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》中虽约定了规划变更需出卖人在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人，而被告万达置业公司未履行该合同约定的义务，但根据常理，原告范茂准在与被告万达置业公司交付房屋与其办理房屋交接手续时就应当发现涉诉房屋的阳台由合同约定半封闭改为了全封闭状态。此时，原告就应当根据合同及时向被告提出异议并依法主张自己的权利。但从现有证据上看，在双方办理交接手续并签署房屋验收单时，原告并没有对阳台现有的状态提出质疑，故依照双方签订合同的约定，应视为原告范茂准在交接当时是接受了房屋阳台现有的全封闭状态的。其次，我国《合同法》规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。从中，可以看出，不适当履行属于违约责任的一种，即债务人虽然履行了债务，但履行的内容不符合法律规定或者当事人的约定，即不符合债的本旨。其中不适当履行又包括迟延履行、不完全履行、瑕疵履行、加害给付。被告万达置业公司在合同签订后已按照合同规定的期限将房屋交付给原告范茂准，且房屋质量良好，已经完成了主合同义务；被告万达置业公司在与原告签订合同时，根据当时设计的规划，在合同中约定了涉诉房屋阳台为半封闭状态并无不妥，只是在阳台的设计变更为全封闭情况下，没有及时尽到向原告范茂准进行通知的义务，应属于履行瑕疵，但此瑕疵履行的行为并未对原告范茂准在该房屋内的居住和生活产生不良影响，从而导致原告订立合同的目的不能实现，反而在一定程度上增强了原告及家人的生活安全。第三，根据原、被告在《商品房买卖合同》及《补充协议》中的约定，在房屋面积出现差异的情况下，应据实结算购房款，任何一方不提出解除合同，据此约定，原告范茂准不应当以面积差异为由要求被告万达置业公司返还购房款76119元。关于原告范茂准诉求中包括的将来可能多支出的物业费、取暖费及税费等费用问题，本院认为，被告万达置业公司虽然在履行合同中怠于履行了通知义务，具有一定过错，但此过错并未给原告范茂准造成经济损失。对于每一名购房人来讲，按照房屋的实际面积支付物业费、取暖费及相关税费等，是法定的义务。在原告范茂准接受了该房屋现状的情况下，就应按相关规定缴纳上述费用，故原告范茂准要求被告万达置业公司承担其将来可能多支出的物业费、取暖费及相关税费等费用的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，在本案中被告万达置业公司虽未按照合同约定履行通知规划设计变更的义务，具有一定过错，但该行为属履行中的瑕疵，而且客观上并未给原告造成经济损失；故原告范茂准要求被告万达置业公司赔偿其各项经济损失及退还部分房款的诉讼请求，没有合同及法律依据，依法不能得到支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百二十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条、第六十四条之规定，判决如下：

驳回原告范茂准的诉讼请求。案件受理费1105元，由原告范茂准承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。

审判员：李江

书记员：李伟杰