原告李晓蓉，女，汉族，1971年11月29日出生，住址广东省深圳市南山区。原告彭永丽，女，汉族，1983年4月11日出生，住址贵州省安顺市西秀区。上列两原告的共同委托代理人黎大方，广东维强律师事务所律师。被告大中华国际集团（中国）有限公司，住所地深圳市福田区福华路与金田路交汇处大中华国际交易广场**，组织机构代码618824909。法定代表人郑小梅，董事长。委托代理人刘莉，广东惠商律师事务所律师。委托代理人江晓丹，广东惠商律师事务所律师。第三人华夏银行股份有限公司深圳大中华支行，地址深圳市福田区深南大道与金田路交界西南深圳国际交易广场（首层部分）组织机构代码680396917。负责人郑壮志，行长。委托代理人拜小军，广东海埠律师事务所律师。委托代理人姜杰，广东海埠律师事务所律师。
原告李晓蓉、彭永丽诉被告大中华国际集团（中国）有限公司、第三人华夏银行股份有限公司深圳大中华支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年11月21日受理后，被告对管辖权提出异议，被本院驳回后，被告不服，提出上诉，深圳市中级人民法院于2012年8月8日以（2012）深中法立民终字第1830—1832号民事裁定书驳回上诉，维持原裁定。本院依法组成合议庭于2012年11月1日公开开庭进行了审理，原告李晓蓉、彭永丽、两原告的共同委托代理人黎大方、被告的委托代理人刘莉、第三人的委托代理人拜小军、姜杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2010年4月8日签订了一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》（以下简称买卖合同），约定：原告购买被告开发的位于深圳市福田区××与××处×ד东方××天地广场”××房产，房产总价款为2741593元；同时约定被告应在2011年6月30日前将合同项下房产交付原告使用。合同签订后，原告依约向被告支付了首期款，并与第三人及被告签订《个人房屋抵押借款合同》（以下简称借款合同），办理了银行按揭贷款，全面适当地履行了合同义务，但被告却未按照合同约定时间履行交房义务，且交付时间一再迟延。据此，诉请法院依法判令：一、解除原、被告及第三人之间签订的买卖合同及借款合同；二、被告向原告返还购房首期款1101593元，并支付按银行同期贷款利率计算的利息117610.9元（自2010年4月1日起，暂计至2011年11月8日，实际计算至清偿之日止）；三、被告向原告支付原告承担的房屋按揭贷款本息186079元，并支付按银行同期贷款利率计算的利息19019.15元（自2010年4月26日起，暂计至2011年11月8日，实际计算至清偿之日止）；四、被告向原告支付违约金275655.9元；五、被告向第三人偿还尚欠的按揭贷款本息；六、被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称，一、合同附件五是双方经协商一致签订的，是双方真实意思的表示，应作为审理案件的依据。被告在合同签订过程中，已就附件五的内容向原告充分履行了提醒、解释、说明的义务，且原告在附件五第十七条中确认“本补充约定及其他约定都经买卖双方协商后自愿达成，并非卖方提供的格式合同”。附件五的内容充分体现了买卖双方权利义务的对等性，不存在显失公平的情形，且是在双方协商一致的情况下达成，不存在重复使用的情况，不属于格式条款。二、双方在附件五中对解除权的行使期限进行了补充约定，原告提出解除合同的时间已超过双方约定的解除权行使期限，其合同解除权已经消灭。三、关于违约金的标准双方在附件五中也另有约定，即使原告在合同约定的解除权行使期限内提出解除合同，被告需要承担违约金也应以合同总价的1%为限。四、案件所涉房地产未在合同约定期限内交付，是因有受第三方原因（即相邻方）侵权的影响所致，被告并无过错，根据合同约定，被告有权相应顺延履行义务，且不承担违约责任。五、涉案项目已于2011年12月31日取得项目竣工验收备案回执，具备法定的交付使用条件，被告此后依约通知了原告办理入伙手续，已履行通知入伙义务。
经审理查明，原告关于其与被告签订买卖合同、合同约定的房屋总价、交房期限、其已依约履行付款义务、被告未如期交房等事实的陈述属实，本院予以确认。另查明，原、被告在买卖合同第六条“付款方式和日期”中约定，原告采用按揭方式付款，即原告在签订买卖合同之日起1日内支付总房款20%的首期款，余款自买卖合同签订之日起30日内付清。双方在买卖合同第九条“交付时间和办法”中约定，卖方应当在2011年6月30日前将本房地产交付给买方；双方在买卖合同第十二条“卖方逾期交付的违约责任”中约定，逾期在90日内（含90日）的，自约定的交房期限届满日之次日起至实际交房之日止，卖方按日向买方支付房地产总价款万分之之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买方有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同。买方解除合同的，卖方应当自买方解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付购房款并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10%向买方支付违约金，违约金不足以补偿买卖实际损失的，卖方应补偿其差额。双方在买卖合同第三十一条“补充和修改”中约定，对本示范文本内容的任何补充和修改，除非是由买方提出，否则均被视为由卖方提供的格式条款。买卖合同签订当日，双方还签订了数份补充条款，其中合同附件五约定，如造成卖方未能按约定期限交付是有受买方或第三方原因影响（包括相邻关系原因导致本房地产交付受到影响等），并非原因全部在卖方所致，则买方同意根据实际情况要给予宽限期，但卖方须按房地产总价款的1%向买方进行补偿，双方合同继续履行。除非本合同或法律法规另有规定，买卖双方同意任何一方在本合同项下所有的解除合同权行使期限为三个月，自解除事由发生之日起算，本合同因法律规定或者合同约定解除的，双方应互相配合办理本合同备案登记的注销手续、抵押登记手续及按揭合同解除手续办理完毕后的十个工作日内退还买方相应款项。买卖双方一致同意将本合同约定一方向另一方支付10%违约金的条款调整为1%违约金。买卖双方任何一方请求对方赔偿损失的总额(包括违约金、律师费、赔偿金或补偿金等)累计不应超过本房地产总价款的2%，本补偿约定及其他约定都经买卖双方自愿协商达成，并非卖方提供的格式条款。本补充条款为合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。2010年3月31日，原告向被告支付首期款1101593元，被告收款后向原告开具了收据；原告还以合同项下房产作为抵押，向第三人借款164万元，所借款项用于向被告支付剩余购房款，并且办妥了抵押登记手续。双方约定的交房期限2011年6月30日届至，被告未如期履行交房义务，引起原告不满。2011年10月31日，原告委托律师向被告发出《律师函》，以被告逾期交房构成违约为由，要求解除双方签订的买卖合同，被告返还原告支付的购房款及按揭贷款利息，赔偿原告已付购房款的利息损失，并支付违约金。2011年12月31日，被告开发的“东方新天地广场”B、C、D栋取得主管部门的竣工验收备案回执，具备法定的交付使用条件，被告随即在报纸上刊登了《“东方新天地广场”入伙公告》，并向原告邮寄了《入伙通知书》。本案审理过程中，被告提出其之所以未按时交房，是因为案外人文某佳、文某军等五人擅自在其合法拥有的“东方新天地广场”项目地块上兴建私人住宅，并且拒绝履行法院作出的停止侵权、恢复原状和返还土地的生效判决，还阻挠被告施工，直接影响到楼盘的施工进度，进而影响到整个工程的竣工验收，导致被告被迫逾期交房。为证明上述事实主张，被告提供了法院的生效判决、其向福田区委政法委递交的紧急情况报告、福田区区长工作会议纪要等证据。
本院认为，原、被告签订的买卖合同合法有效，应受法律保护。双方的争议围绕原告提出解除买卖合同时是否已经超过双方约定的合同解除权行使期限展开，而合同附件五在原买卖合同的基础上，将合同解除权行使期限由原来约定的“交付期限届满之日起半年内”限缩至“自解除事由发生之日起3个月内”，若以合同附件五为依据进行判断，则原告提出解除合同时已超过双方约定的合同解除权行使期限，其原本享有的合同解除权已经消灭，无权再要求解除合同，反之，原告有权要求解除合同，故此，该案的核心主要焦点是合同附件五缩短合同解除权行使期限是否有效。原告否认合同附件五的效力主要是基于《合同法》第四十条有关“提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，换言之，该案的主要争议焦点为合同附件五是否为格式条款的问题。格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。原告购买的房产价值达到数百万元，其作为具有完全民事行为能力的当事人应当谨慎地从事交易，事先不可能不详细阅读包括合同附件五在内的所有合同条款，原告在合同附件五中签名，表明原告已就附件五内容与被告达成并愿意接受合同附件五的约束；况且，买卖合同第二十八条还约定“买卖双方可约定其他条款列于附件五中，附件须经双方签字、盖章方为有效，本合同的附件及附图均为合同的组成部分”，附件五第二十一条也明确约定“本补充约定及其他约定都经买卖双方协商后自愿达成，并非卖方提供的格式合同”，上述约定证明附件五内容不具备格式条款的法律特征，应属于非格式条款，对双方当事人均具有法律约束力。原告认为附件五属于格式合同缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，原告有权在双方约定的交房期届满后3个月内，亦即在2011年9月29日前解除合同，原告直至2011年10月31日才向被告发出解除合同的《律师函》，该《律师函》中通知解除合同的内容不具有法律效力，不产生解除合同的法律效果，原告要求解除买卖合同及借款合同的诉讼请求不能成立，本院不予支持。原告的其他诉讼请求均以合同解除为前提，由于双方签订的买卖合同依然有效，原告的其他诉讼请求不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条第二款、第四十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款之规定，判决如下：
一、原告李晓蓉、彭永丽与被告大中华国际集团（中国）有限公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》及合同附件五有效；二、驳回原告李晓蓉、彭永丽的诉讼请求。本案案件受理费20100元（已由原告预交），由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在递交上诉状之日起七日内向该院预交上诉案件受理费，逾期未交的，按自动撤回上诉处理。
审判长：张华人民陪审员：姚敬东人民陪审员：张小娜
书记员：黄月莹（代）
引用法律
《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国合同法》第四十条