上诉人（原审被告）林永步，男，汉族，1971年8月22日出生，住广东省阳江市。上诉人（原审被告）林永苏，男，汉族，1962年9月4日出生，住广东省阳江市。上诉人（原审被告）张李娟，女，汉族，1975年7月7日出生，住广东省阳江市。上列三上诉人的共同委托代理人黄家乐，广东正大联合律师事务所律师。上列三上诉人的共同委托代理人王淼，广东正大联合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）黄展义，男，汉族，1982年9月20日出生，住广东省佛山市顺德区。委托代理人叶志翔，广东泛邦律师事务所律师。委托代理人刘金梅，广东泛邦律师事务所律师。
上诉人林永步、林永苏、张李娟与被上诉人黄展义因委托合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2012）佛顺法民二初字第1520号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。原审法院经审理，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第三十一条，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决：一、林永步应于判决发生法律效力之日起十日内向黄展义退还差额业务费256900元及款项占用利息（自2010年12月21日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算至实际支付完毕日止）；二、张李娟对林永步的上述债务承担共同清偿责任；三、林永苏对林永步的上述债务承担连带保证责任；四、林永苏在承担了相应的保证责任后，依法享有《中华人民共和国担保法》第三十一条规定的对林永步的追偿权。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2007年修正）第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2748.62元，财产保全费1920元，共计4668.62元，由林永步、林永苏、张李娟负担。上诉人林永步、张李娟上诉提出：一、涉案合同签订时，“出让地块包含市政道路用地面积”是阳江市土地供应市场的土地供应政策和交易惯例。根据《工业园项目投资协议书》的内容可知，协议签订时，涉案的土地仍是毛地，其面积即规划用地面积，包含了市政道路用地面积。对于涉及毛地的交易，在没有特别说明的情况下，土地面积指的就是包含了市政道路用地面积在内的规划用地面积，而不是指净用地面积。从各个地方国土部门的土地拍卖公告可以得知，一般情况下公告中都会显示土地的“用地面积”和“净用地面积”两个数据，可见“用地面积”是完全区别于“净用地面积”的，是特指的包含了市政道路用地面积的毛地面积。而在林永步与黄展义签订内部协议时，阳江市的土地出让政策是以土地的用地面积出让，而不是以净用地面积出让，即在土地交易过程中谈到的土地面积若没有特别说明，均是指包含了市政道路用地面积的毛地面积，而不是净用地面积。主要依据如下：首先，根据阳江市高新技术产业开发区经济发展局（以下简称阳江经发局）与东莞市长安某胶袋制品厂于2010年12月13日签订《五金塑胶制品项目投资协议书》可知，双方约定的30000平方米土地是包含了市政道路用地面积在内的。其次，阳江高新技术产业开发区规划建设环保和交通局作出的阳高规地M2011-017号《建设用地规划许可证》及附件用地红线图可知，31186.14平方米土地也是包含了市政道路用地面积在内的。再次，阳江市国土资源局高新区分局在2011年9月7日与土地受让人签订的《国有建设用地使用权出让合同》所约定的31186.14平方米土地也包含了市政道路用地面积在内，而且国土部门是按照包含市政道路用地面积在内的土地面积计算和收取土地出让金。另外，阳江经发局出具的《证明》明确显示其是按照包含市政道路用地面积在内的规划用地面积作为出让土地面积并计算土地出让价款的，其与黄展义在投资协议书中所约定的土地面积即包含了市政道路用地面积在内。由此可见，在林永步与黄展义签订内部协议时，“出让地块包含市政道路用地面积”是阳江市土地供应政策，是土地市场的交易惯例，阳江市人民政府出台《阳江市工业用地管理规定》明确规定出让地块不包含市政道路用地面积是对阳江市此前土地政策的修改，直到该政策出台后，规划部门的《建设用地规划许可证》及附件用地红线图、国土部门的《国有建设用地使用权出让合同》及宗地图才不再将市政道路用地面积计入土地面积内。林永步与黄展义签订内部协议是在阳江市的土地政策变更之前完成的，因此，应按照交易时的土地供应政策和交易惯例来确定内部协议和投资协议书所约定的31186.14平方米土地使用权是否包含市政道路用地面积在内。二、原审法院以土地使用权证面积作为报酬结算依据是错误的。首先，黄展义对签订内部协议时阳江市的土地供应政策和交易惯例是知情的。“出让地块包含市政道路用地面积”的土地供应政策并非阳江市所独有的政策，而是全国土地交易市场的普遍现象，黄展义在投资购买土地之前，不可能不对当地的土地政策进行了解。实际上林永步已经向黄展义告知了相关情况，之所以内部协议和投资协议书中都没有明确注明购买的土地面积包括市政道路用地面积，是因为大家都认为这是理所当然的，是没有任何争议的事实，无需作出特别约定或说明。其次，黄展义对出资购买的31186.14平方米土地使用权包括市政道路用地面积是明知和认可的。虽然投资协议书没有用文字明确约定31186.14平方米土地是包含了市政道路用地面积在内的，但附件用地红线图已经清楚反映了31186.14平方米土地是包含了市政道路用地面积在内的，黄展义本人在投资协议书上签名，应视为其明知并认可了31186.14平方米土地使用权是包含了市政道路用地面积在内的事实，并认可土地价款140元／平方米、业务费70元／平方米的结算依据是包含市政道路用地面积在内的毛地面积，而不是土地使用权证显示的净用地面积。再次，双方签订的内部协议也没有明确约定以国土证显示的面积作为结算依据，原审法院在没有任何依据的情况下推定应按照国土证显示的面积结算是对双方交易的片面理解，是缺乏事实和法律依据的错误推断。综上，原审法院在对本案事实和法律关系作出认定时并未考虑内部协议签订时的土地政策和交易惯例、交易背景，机械的认定土地使用权证显示的面积就是黄展义所取得的土地使用权面积、费用结算依据应以该面积为准，从而作出了错误的判决，应予纠正。
据此请求：1.撤销原审判决，驳回黄展义的全部诉讼请求；2.案件一、二审诉讼费用全部由黄展义承担。上诉人林永步在二审期间申请本院向阳江市国土资源局调查核实阳江市土地出让及办证惯例，以证实阳江市高新区政府及国土资源局为土地使用人征用的实际面积与国有土地使用证登记的使用权面积存在差额，是由于阳江市的土地出让惯例所造成的。
被上诉人黄展义辩称：一、黄展义与林永步对购买阳江高新技术产业开发区工业土地保证金的支付方式在《阳江高新技术产业开发区土地买卖内部协议》（以下简称《内部协议》）中约定得很明确。该内部协议第一条约定：“购买面积约为31000平方米（具体面积以实际确定为准），甲方约占21000㎡，乙方约占10000㎡，中期支付给阳江高新区的账面价为140元／㎡，业务费70元／㎡；第三条约定：“签订本协议后的两个工作天内，甲方转账所属的约21000㎡土地的业务费给乙方，即人民币1470000元，由乙方负责妥当支付业务费手续，相关办证费及其他税金及费用等按照比例各自承担。如甲方拥有的土地面积少于21000平方米的，由乙方返还业务费差额给甲方”。林永步在一审期间提供的《阳江市工业用地管理规定》第八条明确规定：出让地块不包含市政道路用地面积。根据我国法律规定，只有产权证上的面积才算是产权人真正拥有的土地面积。故林永步认为市政道路面积包含在土地面积内没有事实与法律依据。二、根据黄展义与林永步之间签订的《内部协议》，黄展义支付业务费的依据是以黄展义实际取得的用地面积为准。黄展义与阳江经发局签订的《五金塑胶制品项目投资协议书》第一条就用地面积约定：“实际面积以国土部门核算为准”。黄展义与林永步之间签订的《内部协议》也是约定：“具体面积以实际确定为准。”。实际取得面积是以黄展义取得的由国土部门核发的《土地使用权证》的面积为准。但是黄展义取得的《国有土地使用权证》上登记的面积明显是少于双方签订的《内部协议》约定的面积，因此林永步应该退还黄展义未能取得的土地使用面积的业务费。不管签订协议时土地是何性质，但是规划用地面积并不能等同于实际取得的面积，林永步以规划用地面积视为黄展义实际取得的面积，完全是不符合客观事实及法律。三、林永步收取保证金本身就是不合法的，但是，黄展义在本案中只是追究林永步未能给黄展义办理到土地使用权证面积差额部分的保证金的返还，黄展义将保留对林永步其他保证金的追究的权利。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，林永步、林永苏、张李娟上诉没有事实理由，故应予驳回上诉。被上诉人黄展义在二审期间未提供新的证据。
经审理，原审判决认定事实清楚，本院依法予以确认。
本院认为：双方当事人对本案系黄展义与林永步之间已形成有偿的委托合同法律关系这一事实均没有异议，本院予以确认。林永步、林永苏、张李娟上诉主张根据黄展义与林永步、林永苏签订的《内部协议》及《内部协议补充协议一》，黄展义实际取得土地使用权面积与双方合同约定一致，土地使用权证上登记的面积少于约定面积系因市政道路用地面积不登记在内的原因，故其不应退还业务费差额。黄展义则主张双方约定以最终实际取得的土地使用权面积来计算业务费，现最终取得的国有土地使用权证登记面积未达合同约定，林永步应退回差额费用。根据本案查明事实，虽然黄展义授权东莞市长安某胶袋制品厂名义与阳江经发局签订的《五金塑胶制品项目投资协议》约定土地面积为约3万平方米，黄展义也按照用地面积31186.14平方米支付了土地转让款，但黄展义与林永步签订的《内部协议》及《内部协议补充协议一》是双方对委托事宜所达成的委托合同，该委托合同与土地使用权转让合同是两个不同的法律关系。黄展义与林永步之间的委托关系及报酬的取得应以双方达成的《内部协议》及《内部协议补充协议一》约定为依据。该《内部协议》第一条约定“土地购买面积约31000平方米（具体面积以实际确定为准）；”第二条约定“黄展义转账所属的21000平方米土地的业务费1470000元给林永步，由林永步负责妥当支付业务费手续，相关的办证费及其它税金及费用等按比例各自承担。如将来黄展义拥有的土地面积少于21000平方米的，由林永步返还业务费差额给黄展义。”可见，双方对于委托报酬的支付已明确约定为按照用地面积乘以每平方米70元计算，而且黄展义拥有的土地面积少于21000平方米的，则林永步需将已收取的业务费差额退回黄展义。至于如何理解“拥有的土地”，根据我国土地使用权的规定，土地使用权证载明的权利人对土地使用权享有权利的范围以土地权证为准，因此，双方约定的“拥有的土地”应是指经合法程序获得的土地使用权的面积，即土地使用权证载明的面积。由此，结合黄展义购买涉案土地之过程及其与林永步签订的《内部协议》的约定，现黄展义取得的土地使用权证面积少于21000平方米，林永步应依约返还已收取的保证金差额，原审法院对此处理正确，本院予以维持。至于林永步提出的调查申请，因本案中黄展义与林永步之间就委托报酬及获得条件进行了约定，因此，调查阳江市的土地出让和办证惯例与本案双方之间就委托事项自愿达成的约定不存在关联性，故本院对林永步的该申请不予采纳。综上所述，林永步、林永苏、张李娟的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2012年修正）第一百七十条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5497.24元，由上诉人林永步、林永苏、张李娟负担。本判决为终审判决。
审判长：麦嘉潮代理审判员：王琰代理审判员：李炜
引用法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十八条