案外人张晓东，1982年11月18日，西安和威广告公司总经理，委托代理人张黎平，男，汉，1959年12月13日出生，系张晓东之父。申请执行人上海美特幕墙有限公司，住上海市青浦区崧泽大道**。负责人余国令，该公司董事长。被执行人西安市海星房地产综合开发有限公司，住西，住西安市高新区科技二路** 法定代表人荣海，该公司董事长。委托代理人李梦玉。委托代理人范钦，陕西恒达律师事务所律师
上海美特幕墙有限公司简称美特公司，依据已经发生法律效力的西安仲裁委员会西仲裁字2010第154号裁决书，语法向本院申请执行西安海星房地产综合开发有限公司简称海星公司建筑装饰工程施工合同纠纷一案，申请执行人美特公司于2010年9月27日向本院申请强制执行，本院于同日立案执行。在执行过程中，案外人张晓东以本院2010西执仲字第198-3号执行裁定书中查封的被执行人海星公司位于西安市高新区科技路37号海星城市广场第2幢11层11106号房屋属其所有为由，向本院提出执行异议，并提供了相应的证据。本院于2012年7月9日依法组成合议庭，对案外人张晓东提出的执行异议进行了公开听证审查，申请执行人美特公司的委托代理人范钦，被执行人海星公司的委托代理人李梦玉，案外人张晓东的委托代理人张黎平，均到庭参加了听证，本案现已审查完结。案外人张晓东提出执行异议城，法院查封被执行人公司位于西安市高新区科技路37号海星城市广场第2幢11层1106号房屋，系其于2005年6月23日与被执行人海星公司签订商品房买卖合同，通过首付和银行按揭方式购买被执行人海星公司房产，该合同在西安市房屋管理局办理了备案登记。张晓东已全部支付购房款并办理了贷款公证和抵押登记备案手续，于2006年7月8日接收并实际占有该房屋，并且已使用至今，该房屋至今未办理房产权属证书，是因被执行人海星公司的原因所致，原因人对此并无过错，故请求法院解除对上述房产的查封。
申请执行人美特公司辩称，法院所查封登记在被执行人海星公司名下的房产符合《物权法》的规定，异议人在签订合同后数年中未按规定申请转移登记和暂缓登记，对未能办理产权过户又一定过错，案外人张晓东所提异议不能成立，请求法院予以驳回。被执行人海星公司答辩称，法院查封的防护灿系异议人与其签订《商品房买卖合同》，并在房管局进行备案登记，异议人付清了全部的房款，该房已由其交付异议人占有使用至今，虽然异议人为办理产权登记手续，但异议人对此没有过错，故请法院支持异议人提出的异议，解除对该房长的查封。
本院查明，2005年6月16日案外人张晓东为购买021106号房向被执行人海星公司支付定金2万元，2005年6月23日，案外人张晓东买受人与西安海星公司出卖人正式签订了一份编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》，该合同在西安市住房保障和房屋管理局备案登记号为519231，该合同约定，案外人张晓东购买被执行人海星公司位于西高新科技路37号海星城市广场第2幢11层021106号房屋，该商品房建筑面积共112.24平方米，单价为人民币每平方5645元，总金额633595元，合同同时还约定，买受人于2005年6月23日前支付房价款253595元，剩余房价款38万元整采取银行按揭方式支付，买受人须在2005年6月25日之前办理银行按揭手续，逾期不做按揭，买受人承担合同第七条买受人逾期付款的责任，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订当日，案外人张晓东向被执行人海星公司交付房款233595元，并向陕西兴业房地产评估有限公司支付房产评估费2217元，2006年3月1日案外人张晓东与中国光大银行西安友谊路支行签订房地产抵押合同，以海星城市广场021106号房产抵押担保住债权本金38万元，抵押期限从2006年3月6日到2016年3月6日。2006年3月6日陕西省公证处出具2006陕证经字第385号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，公证案外人张晓东与中国光大银行西安友谊路支行签订的个人贷款合同，西安高新科技产业开发区国土资源和房屋管理局办理了抵押登记，并出具高新房地抵押备字第2006-0302号《西安市高新区房地产抵押登记他项权利备案证明》，2006年7月8日，案外人张晓东与西安海星物业管理有限公司签订《海星城市广场客户协议书》，约定双方同意海星公司为张晓东垫付契税（业主办理产权手续应向房管部门缴纳的税费）、专线维修资金由业主个人缴纳的，所购物业共用部位，共用设施设备的专项维修资金作为海星公司对张晓东逾期交房违约责任的部分赔偿，以上两项代缴的费用海星公司为张晓东交付后，张晓东无需再承担该费用，2011年2月23日、29日，案外人张晓东与被执行人海星公司分别签订《谅解备忘录》及《海星城市广场面积补差协议》，双方对有关办理过户手续具体事宜进行了约定，同时对案外人张晓东所购买的房产实际面积及房号进行了确认。上述协议约定将合同中约定的房号为21106号，经实测后确认为11106号房；同日案外人张晓东协议向海星公司补交实测增加的0.99平方米5589元的房款，并同时补交契税168元。上述事实有听证笔录、商品房买卖合同、中国光大银行贷款凭证、抵押备案登记注销通知单、房地产抵押合同、个人贷款合同、公证书、客户贷款结清通知书、客户协议书、物业管理服务协议、面积补差协议、谅解备忘录、收款收据、房屋租赁合同、现场照片等证据在卷予以佐证。
本院认为，案外人李晓宏在执行异议中主张权利止房屋，即本院2010西执仲字第198-3号执行裁定书中查封的被执行人海星公司位于高新区科技路37号海星城市广场第2幢11层11106号房产，系案外人张晓东与被执行人海星公司签订了《商品房买卖合同》，案外人张晓东依据该合同通过首付和银行按揭贷款方式支付了该房产的群补购房款，且贷款手续经过公证及银行抵押备案登记，并已经实际使用、占有该房屋。该商品房买卖合同系当事人意思表示，符合当事人意思自治原则，且房产作为不动产，经依法登记发生法律效力，案外人张晓东对所购房产已经在房产登记机关办理了商品房买卖合同登记备案手续，具有排他性，据此，案外人张晓东提出的执行异议理由成立，本院依法予以支持，综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第204条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条规定，裁定如下：
案外人张晓东提出的执行异议理由成立，终止对海星公司位于西安市科技路37号海星城市广场第2幢11层11106号房产的执行。如不服本裁定，当事人、案外人可自本裁定书送达之日起15日内向执行法院提起诉讼。本裁定送达后立即生效。
审判长：王庆九审判员：王连军审判员：王炜
书记员：何洁
引用法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第204条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条