案外人应自新，男，1960年6月20日出生，住丰宁满族自治县。申请执行人承德顺兴建筑安装工程有限公司，住所地：承德市双桥区会龙山小区**楼后独立楼。法定代表人杨井红，职务经理。被执行人承德市恒联房地产开发有限公司，住所地：承德市双桥区中居宅福隆小区。法定代表人杨振江，职务总经理。被执行人承德市恒联房地产开发有限公司波罗诺分公司，住所地：丰宁满族自治县波罗诺镇。法定代表人鞠廷凯，职务分公司经理。
本院在执行承德顺兴建筑安装工程有限公司（以下简称顺兴公司）申请执行承德市恒联房地产开发有限公司（以下简称恒联公司）、承德市恒联房地产开发有限公司波罗诺分公司（以下简称波罗诺分公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人应自新于2013年6月27日对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人应自新称，2011年10月15日，我与承德市恒联房地产开发有限公司波罗诺分公司签订了《商品房买卖合同》，购买楼房14套，我购买楼房已向该公司支付了房款，我们的买卖合同合法生效，现承德市中级人民法院在波罗诺镇张贴公告要拍卖我购买的房屋，我认为该拍卖行为不合法，侵犯了我们有效合同确定的财产权益。为此，依法提出异议，请求承德市中级人民法院依法撤销对我所购买房屋的拍卖裁定书。
本院查明，2011年10月12日、10月15日波罗诺分公司法定代表人鞠廷凯分别向应自新借款66万元、65万元，共计131万元，由鞠廷凯为应自新出具了借条，由吴建丰予以担保，双方签订了个人借款合同。对66万元借款以波罗诺分公司所有的位于丰宁满族自治县波罗诺镇波罗诺新民居御福嘉园3号楼7单元113、114、213、313、413、513、613号七套楼房抵押；对65万元借款，以同一地点（丰宁满族自治县波罗诺镇波罗诺新民居御福嘉园）3号楼7单元214、314、414、514、614、713、714号七套楼房抵押，但上述财产的抵押均未办理抵押物登记。本院在执行顺兴公司申请执行恒联公司、波罗诺分公司建设工程施工合同纠纷一案中，于2013年4月18日在承德日报刊登公告，拟拍卖上述财产时，案外人应自新对执行标的向本院提出上述书面异议。
本院认为，虽然应自新与鞠廷凯分别于2011年10月12日、10月15日签订了个人借款合同，并约定以3号楼7单元113、114、213、313、413、513、613、214、314、414、514、614、713、714号14套房产作抵押，但双方未办理抵押物登记。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条之规定，认定建设工程的承包人的优先权优于抵押权和其他债权。综上所述，案外人应自新异议理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：
驳回案外人应自新的异议。本裁定送达后立即生效。
审判长：刘军生审判员：李国臣审判员：廉立伟
书记员：孙源远
引用法律
《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条