绍兴县华舍街道兴越南区业主委员会与绍兴市乐源物业管理有限公司、王江松合同纠纷一审民事判决书

原告：绍兴县华舍街道兴越南区业主委员会。负责人：朱国君。委托代理人：杨国勤、张东旭。被告：绍兴市乐源物业管理有限公司。法定代表人：朱建民。委托代理人：陶光明。被告：王江松。

原告绍兴县华舍街道兴越南区业主委员会（以下简称兴越南区业委会）诉被告绍兴市乐源物业管理有限公司（以下简称乐源公司）、王江松确认合同无效纠纷一案，本院于2012年9月13日立案受理后，依法由审判员冯春盛独任审判，公开开庭进行了审理。原告兴越南区业委会的委托代理人杨国勤，被告乐源公司的委托代理人陶光明，被告王江松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告兴越南区业委会诉称：绍兴县华舍街道兴越南区12#103室、12#104室两处物业管理用房的实际产权属于该小区全体业主。2008年7月23日，因该小区业主委员会尚未成立，故由拆迁安置方绍兴县华舍街道办事处为代表与乐源公司签订物业服务合同，该合同约定兴越东区、兴越南区的物业管理服务事宜承包给乐源公司，服务期限为三年，自2008年8月1日起至2011年7月31日止，乐源公司有权出租物业管理用房弥补物业费。2011年5月16日，乐源公司明知其物业服务期限将届满，在事先未征得兴越南区业委会或绍兴县华舍街道办事处同意的情况下，又与王江松签订一份为期五年（自2011年5月31日起至2016年5月30日止）的租赁合同。2011年9月起，兴越南区由新的物业公司即绍兴县包洁物业有限公司进驻管理，但两被告的签约行为，侵犯了兴越南区全体业主的利益，也侵犯了新进驻物业公司的管理权利。据此，兴越南区业委会提起诉讼，明确诉讼请求为：一、确认乐源公司与王江松于2011年5月16日签订的《房屋租赁合同》自2011年9月1日起无效；二、判令王江松腾退绍兴县华舍街道兴越南区12#103室、12#104室两处物业管理用房；三、判令乐源公司与王江松连带赔偿兴越南区业委会租金损失（自2012年6月1日起至实际腾退日止按每月6700元标准计算）。

被告乐源公司辩称：兴越南区业委会自称为兴越南区12#103室、12#104室物业管理用房的实际所有人，需要举出证据证明。我公司于2008年8月1日起至2011年7月31日期间对兴越南区拥有物业管理权，同时有权出租物业管理用房，因当时我公司考虑在管理期限届满后仍有可能继续进行物业管理，故与王江松签订一份为期五年的房屋租赁合同，其中第一年的租金已向王江松收取。后来，兴越南区由新的物业公司进驻，但在办理物业移交时，移交协议中明确约定已出租的物业经营用房，按原签订协议继续履行，而且我公司已将第一年租金中超出我公司管理期限部分的租金移交给了绍兴县华舍街道办事处。综上，请求法院驳回兴越南区业委会的诉讼请求。被告王江松辩称：我与乐源公司于2011年5月16日签订的五年期房屋租赁合同是有效的，请求法院驳回兴越南区业委会的诉讼请求。

本院经审理查明：绍兴县华舍街道兴越南区12#103室在该小区开发时规划为物业管理办公用房，12#104室在该小区开发时规划为物业经营用房，上述两处物业管理用房的所有权归属于该小区全体业主。2011年1月，兴越南区业委会成立，此前该小区相关事务由绍兴县华舍街道办事处代为管理。2008年7月23日，绍兴县华舍街道办事处与乐源公司签订一份《兴越东区、南区物业服务合同》，合同约定绍兴县华舍街道办事处将兴越东区、南区的物业管理交由乐源公司服务，服务期限自2008年8月1日至2011年7月31日，乐源公司出租的营业房租金收入作为物业管理费用的资金来源之一等。2011年5月16日，乐源公司与王江松签订一份《房屋租赁合同》，合同约定乐源公司将其物业服务区域内的兴越南区12#103室、12#104室两处物业管理用房出租给王江松，租赁期限自2011年5月31日至2016年5月30日，每年租金30925元，先付后租等。合同签订后，王江松已支付给乐源公司第一年的租金30925元。2011年8月18日，兴越南区业委会、兴越东区业委会与绍兴县包洁物业有限公司签订一份《兴越东区、南区物业服务合同》，合同约定上述区域的物业管理交由绍兴县包洁物业有限公司服务，服务期限自2011年9月1日至2014年8月31日，物业公司有权出租物业管理用房作为物业管理费来源等。2011年9月7日，移交方乐源公司、接收方绍兴县包洁物业有限公司、监督方绍兴县华舍街道办事处、兴越南区业委会、兴越东区业委会签订一份《兴越东区、兴越南区物业管理移交协议》，约定前任物业费收至2011年8月31日止，收费超过2011年8月31日的，多收部分移交给下任物业；已出租的物业经营用房，按原签订协议继续履行，超收部分由街道支付给接收方，因移交方已全额抵交物业管理费从2011年9月起街道需支付给接收方78756.60元，具体见附件，出租房押金由上任物业移交给下任物业，今后接收方出租营业房签订合同终止时间不得超过2014年8月31日等。由此，乐源公司退出兴越南区物业管理，并已将其向王江松收取的租金30925元扣除其服务期间应得物业服务费部分移交给了绍兴县华舍街道办事处。2011年9月17日，乐源公司向租户发出通知，载明其公司的物业管理期限已于2011年8月31日到期，之后由绍兴县包洁物业有限公司接管，各营业房租户如要续租，与新的物业公司办理相关手续。目前，涉案二处物业管理用房仍由王江松占有使用。以上事实，由原告兴越南区业委会提供的小区物业管理用房产权移交协议、业主委员会成立备案表、兴越东区、南区物业服务合同（二份）、房屋租赁合同、通知，被告乐源公司提供的兴越东区、南区物业管理移交协议、（2012）绍民初字第2213号民事判决书以及当事人在庭审中所作的陈述等证据予以证明。

本院认为：当事人的合法权益受国家法律保护。本案的焦点在于：一、兴越南区业委会的诉权问题？二、兴越南区业委会的诉讼请求能否得到法院的支持，如何处理？本院对此作以下评判分析。关于焦点一，本院认为，根据我国合同法第五十二条的相关规定，具有恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益情形的合同，应为无效合同。兴越南区业委会作为依法成立的业主委员会，其为维护全体业主的共同利益，可以以自己的名义提起诉讼，现兴越南区业委会起诉要求确认两被告就涉案二处物业管理用房签订的《房屋租赁合同》自2011年9月1日起无效，兴越**业委会尽管并非该合同的当事人，但根据上述实体法的规定，法律还是履予合同外的第三人对合同有申请无效的权利。第三人依法行使这个权利，当然包括了采用向法院申请的方式。据此，兴越南区业委会以上述租赁合同侵犯其合法利益为由，提起确认合同无效之诉，符合法律规定，应享有诉权。关于焦点二，本院认为，兴越南区业委会提出的确认合同无效之诉请，通过实体审理，可以认定涉案《房屋租赁合同》部分有效，部分无效。其理由基于：首先，涉案租赁合同所指向的租赁标的物即两处物业管理用房，其所有权归属于兴越南区全体业主，此为房地产管理部门所证实，也符合法律规定。兴越南区业委会参加本案诉讼的诉讼风险和后果由全体业主共同承担，其可代表兴越南区全体业主就上述两处物业管理用房行使权利。乐源公司非涉案两处物业管理用房的所有权人，但其基于与绍兴县华舍街道办事处的物业服务合同，取得了对涉案两处物业管理用房的出租权利，即可以通过出租该房屋从而获得租金来弥补物业费用的不足，兴越南区全体业主作为物业管理用房的所有权人事实上对此也是认可的。表明乐源公司对涉案物业管理用房的出租行为是有合法权利来源，即源自乐源公司基于其与绍兴县华舍街道办事处签订的物业管理合同而享有的对涉案物业管理用房在物业管理期内的占有和使用权。从这个意义上讲，乐源公司出租房屋的行为类似于房屋转租，其与他人签订的租赁合同具有一定的依附性，即其所订立的出租合同的期限不应长于物业管理的期限。除非乐源公司与绍兴县华舍街道办事处、兴越小区全体业主另有约定或者乐源公司事后取得了涉案物业管理用房的所有权。其次，根据前述，本院认为乐源公司与王江松间租赁关系可类比转租处理。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。事实表明，乐源公司对兴越南区物业服务的最后届满日为2011年8月31日，乐源公司在该期日之后就丧失了对涉案物业管理用房进行出租的合法权源，乐源公司与他人签订的租赁合同租赁期超过该期日部分的约定应为无效。但是，由于乐源公司在办理物业移交时，已将其向王江松收取的截止2012年5月30日的租金移交给了绍兴县华舍街道办事处，而且签约当事方兴越南区业委会对此也未提出异议，故而乐源公司与王江松所签订的租赁合同租期中的有效约定部分应截止2012年5月30日，而租期超过2012年5月30日部分的约定则为无效。最后，乐源公司未提供充分证据证明其在向下任物业绍兴县包洁物业有限公司办理移交时，其向下任物业、兴越南区业委会、绍兴县华舍街道办理处一并移交了乐源公司与王江松所签订的五年期租赁合同这一文件，而仅是向接收方等移交了王江松所交付的第一年（2011年5月31日至2012年5月30日）的租金，足以使物业接收方等相信王江松所承租的两处物业管理用房的租期到期日为2012年5月30日。故而移交协议中出现的“已出租物业经营用房，按原签订协议继续履行”应理解为乐源公司出租给王江松的物业管理用房的继续履行至2012年5月30日，而非两被告所主张的2016年5月30日。除非兴越南区业委会已明知当时王江松与乐源公司签订的是五年期租赁合同且未提出异议，并同意继续由王江松履行。但乐源公司与王江松对于该例外情形显然未提供有力证据加以证明，应承担不利后果。另外，乐源公司在签订移交物业协议后还于2011年9月17日向租户发出通知，告知了其物业管理期限已于2011年8月31日到期的事实，并要求租户就续租事宜与下任物业公司交涉，表明乐源公司对于在2011年8月31日后不再拥有出租物业管理用房的合法权源是明知的，在此情形下，乐源公司在此前仍与王江松签订五年期租赁合同，并在移交时隐瞒了该签约事实，明显存在恶意，也损害了兴越南区业委会所代表人全体业主的合法利益。综上分析，法律将恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同归入无效合同的范围，因为此类合同是在违背了当事人的真实意思表示情况下订立的合同，是损害第三人利益的不公平合同，而乐源公司与王江松的签约行为，明显损害兴越南区全体业主的正当权益，应认定部分有效、部分无效。兴越南区业委会代表全体业主起诉要求确认该合同部分无效，本院予以支持并认定该合同中的租赁期“2012年5月31日至2016年5月30日”的约定无效。关于兴越南区业委会的其他诉求，本院认为，根据我国合法法第五十八条的规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。据此，兴越南区业委会可以代表物业管理用房的所有人即全体业主要求房屋占有人王江松腾退涉案两处物业管理用房。同时，兴越南区业委会据此也有权要求王江松赔偿无效租赁期间的房屋租金损失。该租金损失费用根据本案的实际情况，可以参照乐源公司与王江松合同约定的租金标准，起算周期可为2012年5月31日至本判决确定退房日，兴越南区业委会主张起算日为2012年6月1日，本院予以照准。另，兴越南区业委会同时要求乐源公司对王江松承担连带责任，因该项诉求缺乏相应的法律依据，本院不予支持。综上，本院对兴越南区业委会的诉求中合理部分依法予以支持，对其不合理部分，则予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十五条、第十八条的规定，判决如下：

一、确认被告绍兴市乐源物业管理有限公司与王江松于2011年5月16日签订的《房屋租赁合同》中的租赁期“2012年5月31日至2016年5月30日”的约定无效；二、被告王江松应于本判决生效后十日内向原告绍兴县华舍街道兴越南区业主委员会腾退位于绍兴县华舍街道兴越南区12#103室、12#104室两处物业管理用房；三、被告王江松应于本判决生效后十日内向原告绍兴县华舍街道兴越南区业主委员会赔偿自2012年6月1日起至上述第二项中腾退之日止的租金损失（以年租金30925元的标准，按每天84.73元计算）；四、驳回绍兴县华舍街道兴越南区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费425元，减半收取212.50元，由原告绍兴县华舍街道兴越南区业主委员会负担50.50元，绍兴市乐源物业管理有限公司负担81元，王江松负担81元，款均限于本判决生效后十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费425元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。

审判员：冯春盛

书记员：谭钰婷