马庆军与王鹏飞确认合同无效纠纷一审民事判决书

原告：马庆军，男，1972年7月6日出生，汉族，农民，住安徽省临泉县。被告：王鹏飞，男，1975年2月11日出生，汉族，市民，住安徽省临泉县。

原告马庆军与被告王鹏飞确认合同无效纠纷一案，原告于2012年1月29日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2012年5月16日公开开庭进行了审理。原告马庆军、被告王鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告马庆军诉称：原、被告经朋友介绍认识。被告向原告承诺自己有一宗土地，权属明确、与四邻无纠纷，被告愿意将其转让给原告。经协商，原、被告于2011年6月11日签订《合作建房协议书》，约定：被告将自己所有的位于临泉县S102北侧、流鞍路东侧的一宗宅基地转让给原告用于建设楼房；原告支付宅基地补偿款69万元；楼房建成后被告出资13万元购买原告所建楼房一套等。协议签订后，原告依约支付被告现金29万元。事后，原告得知被告对该土地不具有合法使用权且与四邻有争议。原告要求被告返还宅基地补偿款29万元，被告拒绝返还，原告无奈起诉，请求依法判今原、被告于2011年6月11日签订的《合作建房协议书》无效；判令被告王鹏飞返还原告人民币29万元。原告马庆军为支持其诉讼请求，向本院提举如下证据材料：1、原告马庆军身份证复印件，表明原告的自然状况及原告具有诉讼主体资格。2、《合作建房协议》复印件，表明原告与被告签订合作建房协议，后因政府干预没有实施。3、收条复印件一份，表明被告收到原告土地补偿款29万元。4、照片四张，表明原告没有拆除被告的房屋。5、光碟一张，表明被告房屋的情况。

被告王鹏飞辩称：原、被告签订《合作建房协议书》是双方平等自愿、协商一致的结果，该协议不违反法律规定。《合作建房协议书》无法履行是由于原告不具有开发、建设、施工资质所致。被告为履行协议拆除居住房屋三间、砍伐树木八十多棵；原告不履行协议应赔偿被告相关损失。原告未按协议履行支付第二笔土地补偿款等义务，应按照协议承担违约责任。被告王鹏飞为支持其抗辩主张，向本院提举如下证据材料：1、被告身份证复印件，表明被告的自然状况及具有诉讼主体资格。2、《合作建房协议书》一份，表明原告支付给被告29万元是用于被告扒房子、伐树木的补偿款。3、照片13张，表明原、被告签订协议中涉及的土地上的房子被扒、树木被伐的情况。

经本院庭审质证，双方当事人对原、被告的身份证、《合作建房协议》、收条的真实性、关联性、合法性均无异议，本院予以确认。但对下列证据材料有异议：1、被告对原告举证的照片四张的证明目的有异议，认为该照片恰恰能证明被告的房屋已经被扒过。因照片反映被告的瓦房房顶基本完好，没有扒过的明显痕迹，故本院对原告举证该证据的证明目的予以采信。2、被告对原告举证的光碟一张与本案的关联性有异议。本院认为该光碟与本案事实认定及争议解决没有关联性，对被告质证意见予以采纳，对该证据不予采信。3、原告对被告举证的《合作建房协议书》的证明目的有异议，认为原告支付给被告的29万元现金不是用于房子和树木的补偿，而是支付给被告的押金。本院认为依双方意思表示该款应为土地补偿款，而非房子、树木的补偿款，本院对该证据的证明目的不予采信。4、原告对被告举证的照片13张的证明目的有异议，认为照片反映的地点是合同涉及土地，但不能证明原告扒了被告的房子。因该组照片能够证明被告的树木已经被砍伐，但不能证明被告的房子已经被扒掉、也不能证明树木是原告所伐，故本院对被告该组证据的证明目的不予确认。经审理查明，被告王鹏飞在临泉县城关镇S102北侧、流鞍路东侧有房地产一处。该房产及其中的房屋所占土地原为可耕地，被告在未取得土地使用权的情况下建成该院落及房屋，之后亦没有取得房产证、宅基地证等合法权证。2011年6月11日原、被告协商签订《合作建房协议书》，协议约定：由原告出资在被告所有的，位于临泉县城关镇S102北侧、流鞍路东侧的宅基地上建房，所建设的楼房归原告所有；原告向被告支付人民币69万元，原告于签订协议当日支付被告29万元，剩余款在当年年底付清；房屋竣工后返还被告房屋一套，由原告从剩余的款中扣除13万元作为被告的购房款；被告保证该宅基地权属真实、四邻无纠纷，否则一切损失由被告承担，原告有权解除协议；一方如违约按照总款30%支付对方违约金。协议签订后，原告按照协议约定将第一笔款29万元交付给被告，被告给原告出具收条一张，载明：“今收到马庆军土地补偿款贰十玖万元整.王鹏飞2011.6.12号”。事后，被告将该院落中的杨树伐掉，原告向城建、规划部门申请建房手续。但未能取得建房审批手续，楼房无法建设。原告要求解除合同、返还押金，被告不予返还。原告诉至本院，请求确认原、被告之间签订的《合作建房协议书》无效；被告王鹏飞返还原告29万元。上述事实，由原、被告的陈述、辩解，原、被告提供的上述经庭审质证的证据材料在卷佐证，本院予以确认。

本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，无效的合同自始没有法律约束力。原、被告签订的《合作所建房协议书》虽名为合作建房协议，但该协议涉及的主要法律关系是被告出让土地使用权、原告支付土地补偿金，因此该协议实为土地转让合同。但被告对《合作建房协议书》中标的土地即位于临泉县城关镇S102北侧、流鞍路东侧的国有土地（原为可耕地，后转化为城镇范围内的国有土地）不享有土地使用权，更不可能享有土地所有权，被告私自在可耕地上建设院落房屋的行为应认定为非法侵占土地的行为，签订该协议转让该土地的行为应认定为非法转让土地行为。我国土地管理法明确禁止任何单位和个人侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，原、被告签订的《合作建房协议书》违反土地管理法该强制性规定，应认定为无效合同。故被告辩称双方签订的合同合法有效，应当继续履行的抗辩意见本院不予采纳。根据法律规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，故《合作建房协议书》中的合同条款自始无效，对双方当事人不具有约束力。但合同无效后因合同取得的财产应当予以返还。本案中原告交付给被告王鹏飞的人民币29万元，被告依法应予返还。故原告要求被告返还财产的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告辩称，因原告未取得建筑开发、施工资质导致双方签订的《合作建房协议书》无法履行，应由原告承担违约责任，赔偿被告拆除房屋、砍伐树木等造成的损失，因原、被告所签《合作建房协议》因违反国家强制性规定而无效，无效合同本应根据双方过错程度确定损失承担，但因人民法院审理和裁判的范围应与当事人主张的范围相一致，本案被告未就《合作建房协议》无效的法律后果提出反诉，亦未提举相关证据证明其损失，本院无法对被告所主张的损失作出处理，被告可另案诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第八条、第四十三条、《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

一、原告马庆军与被告王鹏飞于2Ol1年6月11日签订的《合作建房协议》无效；二、被告王鹏飞于本判决书生效之日起10日内返还原告马庆军人民币290000元；如果未按照判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5650元由被告王鹏飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。

审判长：李成贤审判员：杜军人民陪审员：水明

书记员：王阿敏