原告宋柔婵。委托代理人吴玉，河南九同律师事务所律师。委托代理人唐太赫，河南九同律师事务所律师被告景振杰。委托代理人吴彬，河南心诚律师事务所律师。
原告宋柔婵与被告景振杰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人唐太赫，被告委托代理人吴彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年3月28日，原、被告签订房屋租赁协议一份，约定：被告租赁原告名下位于郑东新区面积330平方米房屋一套，租赁期为2011年3月29日至2017年3月29日，租金为每平方米65元／月，即月租为21502元；如发生违约行为，违约方向守约方支付相当六个月租金的违约金。协议签订后，被告交付租金至2011年9月，之后既不再缴纳，也未终止合同。故请求判令终止双方签订的房屋租赁协议；判令被告支付所欠房租150514元（期间为2011年10月至2012年4月）；判令被告支付违约金129000元。
被告辩称，原告单方终止房屋租赁协议，且已明确告知被告；被告不欠原告房租150514元；被告不存在违约行为，系原告违约。原告为支持其诉讼请求向本院提供如下证据：2011年3月28日双方所签房屋租赁协议一份，证明被告根本违约，原告房租、违约金损失。被告对上述证据质证认为，对其真实性无异议，但证明内容有异议：被告如约支付了2011年4月30日至2011年10月30日期间房租，系在承租期内搬走部分设施；2011年10月24日原告锁门行为，使被告饭店不能正常运转，系单方终止协议，下余房租不应支付；协议系原告拟定，未明确约定如何终止合同，如有异议，应作出对被告有利的解释；被告在承租房屋期间因病临时停业，不应视为违约。
经审查，原告提交的证据真实、合法，与本案具有关联性，应予采信。被告为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：证据1、房屋租赁协议一份，证明租赁期限自2011年4月30日起算，被告已支付6个月房租；证据2、房租汇款单一份，证明原告已收到被告足额支付的6个月房租；证据3、收条一份，证明原告收到被告押金2万元，同一协议违法约定两种违约方式；证据4、被告病历一套、出院证明书、诊断证明书各一份，证明被告长期患有压缩性脊柱炎，2012年6月住院手术治疗；证据5、2008年被告在北京检查疾病诊断处方一份，证明被告长期患有压缩性脊柱炎；证据6、照片11张，证明被告饭店原装修和设施情况，原告单方终止合同，房屋早已租赁给他人；证据7、证人证言四份，证明被告于2011年10月22日搬走部分设施，原告于2011年10月24日将门上锁，被告因病重无法继续经营，原告单方终止合同；证据8、房屋钥匙五把，证明原告单方上锁导致被告不能转租及正常使用。被告对上述证据质证认为，对证据1真实性无异议，对证明内容有异议，被告未提前二个月支付房租；对证据2无异议；对证据3真实性无异议，但双方明确约定押金系保证被告正确使用房屋及不拖欠水电费；对证据4真实性无异议，但与本案无关联性；对证据5处方显示非原告本人，不予认可；对证据6真实性有异议，对证据来源有异议；对证据7刘庆余、余俊哲出庭证言，认为二人与被告有利害关系，证言均系推测，不可信，对齐某、张某证言，因证人未出庭，不予质证；对证据8证据来源有异议，认为不可作证据使用。经审查，被告提交的证据1、2、3真实、合法，与本案具有关联性，应予采信；对证据4、5与本案无关，本院不予采信；对证据6系原告单方制作，无其他证据相互佐证，本院不予采信；对证据7刘庆余、余俊哲书面证言与出庭证言前后不一，且大多系推测之词，本院不予采信，对证人齐某、张某书面证言，因其未出庭，不予采信；对证据8不能证明其证明目的，不予采信。经审理查明，2011年3月28日，原、被告签订房屋租赁协议一份，约定被告租赁原告房屋一套，租赁期限为2011年3月29日至2017年3月29日，月租金计21502元，租金支付方式为每次支付6个月租金，首次于2011年3月30日前付清，自第二次起提前60天支付下期租金；从租赁房屋次年起，租赁费均在前年基础上递增10%；扣除装修时间不计，房租从2011年4月30日正式起算；承租方应于第一次支付租金时交付押金2万元；未经出租人同意，承租人不得向第三方转租房屋；承租方无正当理由通知出租方提前终止协议，应向出租方支付相当于6个月租金的违约金，出租方如提前终止合同，应提前1个月书面通知承租方，并向支付相当于6个月租金的违约金。合同签订后，被告于2011年3月28日支付押金2万元，于2011年3月29日交纳6个月租金计129012元。庭审时，被告称2011年10月22日从承租房屋提前搬走，之后未使用该房屋；原告称2012年4月份接管该房屋，2012年6月中旬出租与他人。
本院认为：依法成立的合同应当履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原、被告签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，该协议不违反法律、法规的禁止性规定，为有效协议，对双方当事人均有约束力。协议约定租赁期限为2011年3月29日至2017年3月29日，承租方无正当理由通知出租方提前终止协议，应向出租方支付相当于6个月租金的违约金。本案中，被告依约支付首笔6个月房租，被告有权占有、使用房屋至2011年10月31日，被告称于2011年10月22日搬离承租房屋，本院予以采信，该行为可视为提前终止房屋租赁协议，按合同约定构成违约，按约定应支付违约金129000元。被告称因疾病原因终止合同，但未向本院提交已履行告知义务的有关证据，本院对其辩称不予采信。原告请求终止协议，本院认为，被告于合同到期前搬离承租房屋，且不再支付下期租金，其行为视为不履行合同主要义务，故双方的房屋租赁关系自2011年10月31日终止。原告请求支付房租，本案中，被告应于2011年8月31日之前支付下期租金，但被告未曾支付并搬离承租房屋，原告在未收到被告应交租金的情况下，放任房屋空置，故该部分损失应由原告自行承担。此外，协议中关于房屋押金的约定系承租方妥善保护房屋及不拖欠租金之外相关费用的一种保证，不应作为违约责任承担方式，故被告预交的2万元押金应在违约金中予以扣除。原告请求超出范围部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告宋柔婵与被告景振杰签订的房屋租赁合同于二○一一年十月三十一日终止。二、被告景振杰支付原告宋柔婵违约金十万九千元，于本判决生效后十日内付清。三、驳回原告宋柔婵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五千四百九十三元，由原告宋柔婵负担三千零一十三元，由被告景振杰负担二千四百八十元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审判长：刘冰泉审判员：李建涛代理审判员：孔瑛
书记员：胡向楠
引用法律
《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款