卢樟炎与姚勇生房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：卢樟炎。委托代理人：吴文晖。被告：姚勇生。委托代理人：方城善。

原告卢樟炎与被告姚勇生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年11月15日立案受理。依法由代理审判员徐行健适用简易程序公开开庭进行了审理。原告卢樟炎及其委托代理人吴文晖，被告姚勇生及其委托代理人方城善到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告卢樟炎起诉称：2009年10月24日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将坐落于桐庐县城南街道平阳山8号的房屋（5层）租赁给被告，租期自2010年1月1日至2020年12月31日，前5年每年租金33000元，以后每年租金为35000元，后双方又约定租金每年增加3000元。合同约定被告承租后不得搞坏性装修，及实施其他违法行为，否则原告有权无条件终止合同，并追究被告违约责任。被告承租原告房屋后擅自改变房屋结构，并在房屋后墙开通道，把原告房屋一楼卫生间全部改掉变成通道，并把楼梯间改装成卫生间，进而擅自扩建（搭建）违章建筑，严重违反合同约定和国家法律的规定，经原告多次劝告仍然拒不改正。为此，原告起诉至人民法院，诉讼请求：1、判决解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，被告向原告支付违约金33000元；2、判决被告限期恢复租赁房屋原状并将房屋退还给原告；3、判决被告承担本案诉讼费用。

被告姚勇生答辩称：被告租原告的房屋开饭店，并于2009年10月24日签订了房屋租赁合同。饭店开张之后，后门口有一个水池用来洗餐具的，因为服务员雨雪天工作不方便，经原告同意，搭建了一个避雨蓬。原告再另收租金3000元。自从饭店开业以后，由于店内被盗多次，被告又经原告同意，在饭店后墙上开扇门，方便管理。工程于今年6月23日实施，其中三个工人是今天要开庭作证的证人，还有一位就是原告。其亲自为被告拆除卫生间后墙，当时有三个证人在场可以证明。原告于2012年10月23日寄出了要求被告恢复原状的通知，被告于2012年11月2日把卫生间恢复了原状。希望法庭驳回原告的诉讼请求。原告卢樟炎为支持其主张为支持其诉讼主张，在庭审中向法庭提交并陈述以下证据材料：1、房屋租赁合同一份，证明原、被告的房屋租赁的事实及原、被告之间的权利义务；2、要求恢复房屋原状通知及快递单回执，证明原告书面通知被告恢复房屋原状、拆除违章建筑的事实；3、房屋图纸以及现场照片13份，证明被告在原告房屋搭建违章建筑并且在收到恢复原状通知书后，被告仍拒绝恢复原状的事实。被告姚勇生为支持其答辩主张，在庭审中向法庭提交并陈述以下证据材料：1、房屋租赁合同一份，证明原、被告之间的租赁关系；2、房租收条三份，证明被告已交付原告房租的事实；3、书面证明一份，证明原告同意被告搭建后院雨棚的事实；4、证人证言三份，证明被告在房屋后墙开门并不是擅自行为，是经过原告同意的；5、要求恢复房屋原状的通知一份，证明被告接到通知后对房屋进行了恢复；6、照片三份，证明房屋卫生间恢复后的事实。本院依据被告姚勇生的申请，准许证人方某、邢某、陈某出庭作证。证人方某在庭审中陈述：2012年6月23日，姚勇生请方某去干活，帮忙拆除卫生间里的电线，当时干活的有方某、邢某、蒋梅荣、陈某、卢樟炎等六个人，其中卢樟炎在帮忙搬砖头，并且方某还询问过卢樟炎，拆除卫生间是否同意，卢樟炎回答是同意的。六个人当天中午还在姚勇生的饭店里一起吃饭。证人邢某在庭审中陈述：2012年6月23日，姚勇生请邢某去干活，敲卫生间的墙，当时干活的时候有六个工人，其中卢樟炎也在帮忙。我询问过房东卢樟炎，拆除卫生间是否同意，卢樟炎回答是同意的。六个人当天中午还在姚勇生的饭店里一起吃饭。证人陈某在庭审中陈述：2012年6月23日，姚勇生请陈某去做泥工，当时干活的时候有六个工人，其中卢樟炎也在帮忙。听邢某问过房东卢樟炎，拆除卫生间是否同意，卢樟炎回答是同意的。陈某干活的三天中，卢樟炎每天都与他在姚勇生饭店里吃饭。被告姚勇生质证认为：对于证据1、2无异议；证据3中编号为1至6号、12、13号的照片是事实的无异议，编号为7至11号照片上的设施已经恢复，对于房屋图纸上的情况是实属的，但是被告已经把卫生间恢复原状。原告卢樟炎质证认为：对于证据1、2、5无异议；证据3不能证明原告同意被告在后院搭建雨棚；对于证据4的真实性有异议；证据6是事实的，也证明了被告违约的事实。对于方某、邢某、陈某的证人证言均有异议，上述证人证言都不是属实的，2012年6月23日当天原告在富阳场口打工，未在桐庐，这些证人都某被告请去干活的法庭不应采信。

本院对各方当事人提交的证据认证如下：对于原、被告都无争议的证据，本院予以认定；对于被告提交的证据3，本院予以认定；对于被告提交的证据4与证人方某、邢某、陈某的证人证言，本院对于三位证人陈述的关于原告卢樟炎在施工现场帮工，并同意被告撤除其卫生间等内容，本院予以认定。经审理查明：2009年10月24日，原、被告双方签订房屋租赁合同，该合同约定原告将坐落于桐庐县城南街道平阳山8号的房屋（共5层）租赁给被告，租期自2010年1月1日至2020年12月31日，前5年每年租金33000元，以后每年租金为35000元；2010年5月10日，被告为了得到房屋后院的使用权便与原告妻子曾生凤约定同意被告使用房屋后院并且房屋年租金加3000元。该房屋租赁合同第六条约定乙方不得搞破坏性装修；第9条约定如乙方违约赔偿当年一年的租金。2012年6月23日，被告姚勇生为了方便管理在租赁房屋后墙开通道，把房屋一楼卫生间变成通道，并把楼梯间改装成卫生间在施工过程中，原告在现场帮工。同年10月23日，原告卢樟炎向被告姚勇生发出恢复房屋原状通知书。被告姚勇生于同年11月2日把原卫生间恢复原状，楼梯间并未恢复。

本院认为：原、被告之间房屋租赁关系成立且有效应受法律保护。原告以被告破坏性装修其出租的房屋为由要求解除双方签订的房屋租赁合同并要求被告支付违约金的诉讼请求；本院认为根据原、被告所提供的证据分析，被告对其所承租的房屋一楼卫生间及楼梯间的改造不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条中规定的情形，且根据证人证言可以认定，被告在改造卫生间及楼梯间的时候，原告也在现场并同意被告的改造房屋之行为。原告也未提交其他证据证明被告实施了对所承租的房屋改变房屋建筑主体和承重结构的行为。综上，对于原告的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、第二百二十条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

驳回原告卢樟炎的诉讼请求。案件受理费625元，减半收取312.5元，由原告卢樟炎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费625元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1268），在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。

代理审判员：徐行健

书记员：方潇