原告李林与被告杜尔明房屋买卖合同纠纷一案民事判决书

原告（反诉被告）李林，男，1980年6月13日生。委托代理人郑文虎，男，1952年11月10日生。被告（反诉原告）杜尔明，男，1969年3月22日生。委托代理人郝冰冰，江苏友诚律师事务所律师

原告（反诉被告）李林诉被告（反诉原告）杜尔明房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李林及其委托代理人郑文虎，被告（反诉原告）杜尔明及其委托代理人郝冰冰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告（反诉被告）李林诉称，2012年7月3日，原告在被告及居间方隐瞒房屋存在重大质量问题的情况下，签订了关于南京市鼓楼区XX号501室房屋的房地产买卖中介合同，并当场向被告支付定金1万元，向居间方缴纳买卖服务费9000元。同年7月4日，原告在被告同意且在场的情况下，对该房屋的空气质量进行了检测。检测结果表明该新装修的房屋空气质量不合格。此后，在原告的多次强烈要求下，被告与原告达成解约协议，退还原告定金1万元，但拒绝承担违约责任，亦拒绝赔偿原告遭受的经济损失。故原告诉至法院，请求判令被告赔偿原告已付中介费9000元、房屋检测费800元、邮寄费21元，并承担本案诉讼费用。

被告（反诉原告）杜尔明辩称，房屋空气质量不合格并不等同于房屋质量不合格，中介费非被告收取亦不应由被告赔偿。由于涉案房屋刚装修完毕，李林借口空气质量不合格要求解约，使得杜尔明的售房计划被打乱。为防止损失进一步扩大，杜尔明无奈之下同意解除合同，退还定金，并在另一中介公司的居间下，将涉案房屋另行出售给他人，由此产生房屋差价损失2万元及中介费用13080元。故被告提出反诉，要求法院判令原告赔偿被告上述经济损失共计33080元。反诉被告李林针对反诉辩称，杜尔明反诉的事实和理由没有依据。其在另行出售房屋的过程中是否有损失、损失额为多少以及所发生的中介费用，均系杜尔明与案外人之间的交易，与李林无关，请求法院驳回杜尔明的反诉请求。

经审理查明，2012年7月3日，杜尔明、刘顺齐（甲方）、李林（乙方）经南京我爱我家房屋租赁置换有限公司（丙方，以下简称我爱我家公司）居间，签订了《房地产买卖中介合同》一份。该合同约定：乙方向甲方购买刘顺齐名下位于南京市鼓楼区XX号501室房屋（以下简称诉争房屋），建筑面积60.71平方米，房屋来源为房改购房，售价为111万元；乙方应于签约当时向甲方支付定金1万元，于产权送件当日支付甲方首付款52万元，于接到贷款机构通知后的10个工作日内与甲方共同去贷款银行办理组合贷款56万元，于房屋交付当日支付甲方剩余房款2万元；甲方委托丙方出售上述房产，并代办产权转移、房屋交付等相关事宜，并向丙方支付代办费4000元；乙方委托丙方购买上述房产，并代办产权证、房屋交付、房款拨付、贷款、抵押登记、土地使用证等相关事宜，并向丙方支付代办费18000元；房屋交付时间为2012年9月30日前，违约金金额为111000元；甲方承诺在交房当日向乙方提供补充协议上所列此房屋的装修及家电等发票。该合同签订当日，李林向杜尔明支付了定金1万元，向我爱我家公司支付了买卖服务费9000元，此后未再支付剩余款项。2012年7月4日，李林委托江苏省百斯特检测技术有限公司（以下简称百斯特公司）对诉争房屋内的空气质量进行检测，百斯特公司出具了百斯特（NJ）第1207024号《检测报告》。该《检测报告》中载：采样日期为2012年7月4日，检测时间为2012年7月4日至2012年7月11日，采样温度为29.4℃，封闭时间为1小时（据委托方口述），检测依据为GB50325-2010《民用建筑工程室内环境污染控制规范》，主要检测设备为GC9800气象色谱仪、722S分光光度计。检测结论为：所测主卧、次卧、客厅、厨房的甲醛及主卧、次卧、客厅的TVOC浓度不符合GB50325-2010规定的标准限量值，其余均符合GB50325-2010规定的标准限量值。其中，国家标准规定的甲醛限量值（单位：㎎／立方米）为≤0.08，而诉争房屋主卧的甲醛为0.12，次卧的甲醛为0.11，客厅的甲醛为0.11，厨房的甲醛为0.1；国家标准规定的TVOC限量值（单位：㎎／立方米）为≤0.5，而诉争房屋主卧的TVOC为0.86，次卧的TVOC为0.65，客厅的TVOC为0.7。因此次检测，李林向百斯特公司支付了检测费800元。2012年7月16日，李林向我爱我家公司邮寄关于诉争房屋质量问题的函及房屋检测报告，并称花费了邮寄费21元。2012年7月17日，李林与杜尔明达成《解约书》一份，一致同意解除关于诉争房屋的房屋买卖合同关系。审理中，本院向百斯特公司调查了解诉争房屋空气检测的相关情况，该公司的工作人员称：关于室内空气污染物检测，该公司实验室内有针对封闭1小时和12小时的两种检测方式，此次检测前要求对诉争房屋的封闭时间为1小时，该时间是由委托人自行计量并口述的，公司工作人员未在场监督；从通常情况来讲，空气中的污染物会随着时间自行释放，温度越高越有利于污染物的释放，市场上有相关机构可以对室内空气中的污染物进行消解或作相关处理，但该公司不从事空气污染物的处理工作。另查明，诉争房屋的原所有权人为刘顺齐、吴子健夫妻。2010年5月10日，刘顺齐（甲方）与杜尔明（乙方）在南京市鼓楼区信置房产信息服务部（丙方，以下简称信置公司）的居间服务下签订《房地产买卖中介合同》一份。该合同约定：乙方以916000元的价格向甲方购买诉争房屋，房屋交付时间为2012年5月13日前；甲方同意乙方办理委托公证。此后，2012年5月10日、11日、25日，刘顺齐分别出具《收据》三份，该收据上分别载明收到李林购买诉争房屋的房款13000元、90万元、3000元，合计金额为916000元。2012年5月11日，刘顺齐、吴子健夫妻出具《委托书》一份，将签订关于诉争房屋买卖合同、代收定金、办理权证过户手续、代收房款等权限授权给杜尔明。2012年5月16日，江苏省南京市公证处出具（2012）宁南证民内字第5436号《公证书》对前述《委托书》上签名的真实性予以证明。审理中，杜尔明称在与李林订立合同时，其为诉争房屋的实际所有人，在原房主刘顺齐向其交付房屋后，其于2012年5月至6月期间对该房屋进行了装修；因其系南京市建邺区江心洲集体土地的居民，为使自己在集体土地征收中能享受到优惠条件，故其在购买诉争房屋之后未将该房屋转移登记在其名下，而是通过公证委托的形式确定了自己的权利。2012年7月18日，刘顺齐（甲方）与朱海娟（乙方）在信置公司的居间下订立了关于诉争房屋的《房地产买卖中介合同》一份，约定乙方以109万元的价格向甲方购买诉争房屋。该合同甲方委托代理人处的签名为杜尔明。当日，信置公司出具收据一份，金额为13080元，交款单位为“刘顺齐（杜尔明）”。现该房屋已过户至朱海娟名下，并由其实际占有使用。以上事实，有双方当事人陈述、《房地产买卖中介合同》定金收条、收据、室内空气检测报告、快递单、《解约书》、《公证书》、现金完税证、销售不动产统一发票、南京市房屋权属登记申请书、计量认证证书、企业法人营业执照、调查笔录以及庭审笔录等证据予以证实。

本院认为，原、被告之间签订的《房地产买卖中介合同》及《解约书》均系当事人真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力。本案中，原告在与被告订立合同后的次日即2012年7月4日，遂委托百斯特公司对该房屋的空气质量进行检测，并以百斯特公司出具的载明房屋空气部分检测物未达标的结论，主张该房屋存在重大质量问题。经本院查实，诉争房屋系二手现房交易，故买卖双方在订立合同时对房屋状况是明知的，并且李林作为买房人在购房前能够实际查看房屋，但其在订立合同前并未对房屋空气质量进行检测。此外，原、被告间《房地产买卖中介合同》对于诉争房屋交付时间的约定为2012年9月30日前，根据本院向百斯特公司的调查得知，室内空气污染物会随着时间不断释放，故原告所举证的百斯特（NJ）第1207024号《检测报告》，并不能证明该房屋在交付时间届满时仍存在前述空气质量不合格的情况。并且，房屋空气质量并不完全等同于房屋质量，房屋空气污染可以利用各种技术或方法进行化解或者释放。综上，原告的证据不能证明诉争房屋在交付时不符合合同约定或国家强制性规定，故其以空气质量不合格为由主张被告存在违约行为，进而要求被告赔偿经济损失的依据不足，本院不予支持。因本案所涉多次房屋交易均属于市场主体自身的交易行为，被告作为诉争房屋的所有权人，其在与原告解除房屋买卖合同关系以及此后与案外人朱海娟建立房屋买卖关系的过程中，均系意思自治的民事行为主体，其有权对房屋的售价以及销售方式作出决定。本案中，被告以房屋另行销售产生的差价及中介费用为由，要求原告承担赔偿责任，但其未能举证证明该差价及中介费用与原告所具有的过错行为之间的关联，故该反诉请求，依据不足，本院亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、驳回原告李林的诉讼请求。二、驳回被告杜尔明的反诉请求。本案本诉案件受理费50元，减半收取25元，由原告李林承担；反诉案件受理费627元，减半收取313.5元，由被告杜尔明承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。

代理审判员：皮轶之

见习书记员：沈婷