告徐震房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

邵金华，男，1953年5月1日出生，汉族，现住杭州市半山镇宁和弄**。委托代理人马美笑。被告徐震。第三人邵建平。原告邵宝庆为与被告徐震房屋买卖合同纠纷一案，于2012年2月21日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员于天麟独任审判，于2012年3月14日公开开庭进行了审理。诉讼中，由于原告邵宝庆死亡，需等待继承人表示是否参加诉讼，本案中止审理。中止原因消除后，本院另行组成合议庭审理本案。邵宝庆的法定继承人邵金华要求继续诉讼，本院通知其作为原告参加诉讼。邵宝庆的另一法定继承人邵建平表示不同意原诉讼请求，本院通知其作为本案第三人参加诉讼。本院于2012年11月12日第二次公开开庭审理了本案。原告邵金华及其的委托代理人马美笑，被告徐震、第三人邵建平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告邵金华诉称：原、被告双方于2005年3月28日签订《杭州市房屋转让合同》一份，合同中约定：原告将坐落于杭州市大关西六苑14-6-102室的房屋转让给被告，转让的总额为386000元，付款方式为：首付款136000元（自行交割），商业贷款250000元。合同签订后，被告在未告知原告的情况下，将房屋的产权擅自过户至自己的名下，但却一直未将首付款136000元支付给原告，且商业贷款25万也是在2005年4月7日杭州商业银行西湖支行放款的当日就由被告的母亲邵建平代为领取。因此，时至今日，被告一直未支付房款给原告。基于被告一直未支付房款的行为，原告认为被告已经构成根本违约，故提起诉讼，请求：1、判令解除原被告双方于2005年3月28日签订的《杭州市房屋转让合同》；2、判令被告将大关西六苑14-6-102室房屋返还给原告；3、判令本案诉讼费由被告承担。为证明其主张，邵金华向本院提交了如下证据：1、杭房权证拱改字第**房屋所有权证存根复印件一份，证明被告已于2005年4月5日将涉案房屋的产权人变更为徐震；2、杭州市房屋转让合同复印件一份，证明原被告双方签订了房屋买卖合同；3、杭房房权证拱移字**屋所有权证复印件一份，证明案涉房屋产权人变更为徐震的事实；4、银行进帐单及银行取款单各复印件一份，证明邵建平母亲将房屋商业贷款250000元取走的事实；5、拱墅法院立案庭的通知一份，证明原告是在其它途径穷尽后才选择起诉；6、杭州明皓2011文检鉴字第42号司法鉴定意见书复印件一份，证明原件留存于杭州档案馆的房产合同是被告伪造的；7、2010年6月30日邵金华与邵建平签订的协议书，证明房屋买卖不是当事人真实意思表示；8、信一封，证明亲友对本案纠纷的态度。

被告徐震答辩称：1、本案从形式上看是其外公邵宝庆提起诉讼，但实质上邵宝庆是在其子邵金华的鼓动、操纵下才起诉的。邵金华与邵宝庆多年不往来，都是邵建平在尽赡养义务。2010年初，邵金华才与邵宝庆恢复往来。邵金华借邵宝庆的名义提起诉讼目的是为了争房子。2、1999年10月，邵宝庆与邵建平商量，希望参房改购买大关西六苑住房，这样可以节省房屋租金支出，所需购房款全部由邵建平出资，待领到房屋所有权证等三证即将大关西六苑住房赠与邵建平，并办理房屋赠与公证及不动产过户手续；但要保证其生前在该房的居住权利，待其百年后即将房屋交付给邵建平。后邵建平出资进行了房改。3、买下住房以后，邵宝庆与邵建平及徐震经商量变更了以前商定的内容，决定将大关西六苑住房直接赠与答辩人，并办上办理房屋赠与公证手续。4、基于房屋赠与关系，由于赠与的财产系不动产，依照法律规定应当办理房产变更登记等不动产变更登记手续。2005年3月，为了履行2000年5月经公证的房屋赠与合同，以房屋产权过户登记为目的，徐震全家经与邵宝庆商量，一致同意决定将大关西六苑房屋以转让的形式，将房产产权过户到徐震名下。综上所述，本案虽系一起房屋买卖合同纠纷，但是，双方当事人之间实质上为房屋赠与合同关系，并已依法依约履行完毕。双方当事人之间虽然形式上签订的是房屋买卖合同，但该房屋买卖合同并不符合一般买卖合同应支付对价的特征，实质上却符合赠与合同的构成要件。双方办理房产转让手续明显以产权过户登记为目的，系双方履行房屋赠与合同的行为。可见，原告的各项诉讼请求，缺乏事实依据，同时亦缺乏诚信，其行为辜负了对其的充分信赖。在此，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告徐震向本院提交了如下证据：1、原告陈诺书复印件一份（提交原件供核对），证明房屋由邵建平出资购买等；2、赠予合同公证书复印件一份（原件供核对），证明原告将房屋赠予给被告的事实；3、授权委托书加盖查档章的复印件一份，证明房产过户出于邵宝庆的真实意思；4、转让承诺书复印件一份，证明房产过户出于邵宝庆的真实意思；5、具结书复印件一份，证明房产过户出于邵宝庆真实意思；6、资金监管协议复印件一份，证明房产过户出于邵宝庆真实意思；7、房产过户费用凭证复印件三份，证明房产过户费用由被告支出的事实；8、房屋所有权证存根复印件一份（与原告提交的证据3一致），证明不动产变更登记已依法办理完毕；9、浙汉博2011第049号痕迹司法鉴定意见书复印件一份（提交原件供核对），证明保存在国土资源局的房屋转让合同上邵宝庆指印系邵宝庆所按，以及保存于杭州银行西湖支行的房屋转让合同上邵宝庆的指印也是其本人按捺的；10、浙汉博2011文鉴字第278号文书司法鉴定意见书复印件一份（提交原件供核对），证明从杭州银行西湖支行调取的房地产居间合同上邵宝庆的签字系其本人所签，从杭州市国土资源局调取的房产转让合同上邵宝庆的签字系其本人所签，从杭州银行西湖支行调取的房屋转让合同上邵宝庆的签字系其本人所签；11、银行转账支票存根复印件一份，证明房屋尾款25万元打入邵宝庆账户；12、贷款结清证明复印件一份（提交原件供核对），证明房屋贷款合同上的商业贷款尾款已经结清；13、房屋他项权注销登记证明复印件一份（提交原件供核对），证明房屋抵押他项权已注销；14、邻居证明书复印件一份（提交原件供核对），证明原告在2010.6.30前一直居住在案涉房屋内，并由被告母亲邵建平在赡养。

根据以上有效证据及当事人陈述，本院确认本案事实如下：邵宝庆系邵金华和邵建平的父亲，徐震系邵建平的儿子。1999年10月，邵宝庆立下字据，载明：为购买我现在住的座（坐）落于杭州市拱墅区大关西六苑14幢6单元102室公有住房，经与我女儿邵建平协商并同意，特立以下文书以免发生争议。文书内容如下：1、我现在住的杭州市拱墅区大关西六苑14幢6单元102室住房由邵建平以我的名义邵建平的资金购买，此购房款购房价格以杭州市房改办会审核定的价格为准，不是邵建（平）对我赠与。并由邵建平抄（钞）票交付银行，交款后我不再另行出具收条给超键盘，待邵建平交款后本文书即是收条。2、待购房有关手续办妥三证拿到，我即将上述杭州市拱墅区大关西六苑14幢6单元102室住房赠与女儿邵建平，并即办理赠与公证及过户手续。但上述住房在我有生之年由我居住，我百年后即交付给邵建平。如我违背以上承诺，陈（除）应全额退还购房款给邵建平外，还应赔偿利息损失和诉讼费用，律师费用及实现债权的一切费用。以上文书内容完全是我个人真是意思表示。2000年1月25日，邵建平代表邵宝庆签订了《公有住房买卖协议书》，支付了购房款，对案涉房屋进行了房改，嗣后取得了该房屋的所有权，领取了权属证书。2000年5月15日，邵宝庆和徐震到杭州市拱墅区公证处办理了《房屋赠与合同》公证，载明：一、坐落杭州市拱墅区大关西六苑14幢6单元102室房屋，计建筑面积57.66平方米，产权属赠与人邵宝庆个人所有。二、赠与人邵宝庆因该房购买资金均系受赠与人徐震父母承担，为避免日后产生矛盾，经慎重考虑，现自愿将上述房屋产权全部无条件赠送给徐震所有，今后绝不反悔。三、受赠与人徐震系赠与人邵宝庆的外孙，徐震表示愿意接受外祖父的上述赠与，并保证外祖父生前在该房屋的居住权利。2005年3月28日，邵宝庆和徐震与杭州互动房地产代理有限公司签订了《房地产转让居间合同》。同日，邵宝庆与徐震签订了《杭州市房屋转让合同》，载明：邵宝庆将杭州市拱墅区大关西六苑14幢6单元102室房屋以386000元转让给徐震。首付款支付136000元（自行交割），商业贷款250000元。交房时间为2005年3月31日。合同还约定了其他内容。合同签订后，双方完成了产权变更登记手续，徐震于2005年4月5日取得了房屋权属证书。同时，徐震向杭州市商业银行西湖支行申请贷款25万元。银行于2005年4月7日放款。同日，邵建平代邵宝庆领取了该25万元款项。对于房屋过户过程中的相关文书，邵宝庆对其签名的真实性提出异议。经本院委托鉴定，2011年4月6日，杭州明皓司法鉴定所出具鉴定意见：保存在杭州市房产档案馆中的《杭州市房屋转让合同》甲方（签章）处“邵宝庆”签名字迹不是邵宝庆所书写。2011年7月22日，浙江汉博司法鉴定所出具鉴定意见：保存在杭州市国土资源局的《杭州市房屋转让合同》甲方（签章）处“邵宝庆”的红色印油指印是邵宝庆右手食指捺印；保存在杭州银行西湖支行的《杭州市房屋转让合同》甲方（签章）处“邵宝庆”的红色印油指印是邵宝庆右手食指捺印。2011年7月29日，浙江汉博司法鉴定所出具鉴定意见：保存在杭州市国土资源局的《杭州市房屋转让合同》甲方（签章）处“邵宝庆”签字是其本人书写；保存在杭州银行西湖支行的《杭州市房屋转让合同》甲方（签章）处“邵宝庆”签字是其本人书写；保存在杭州银行西湖支行的杭州互动房地产代理有限公司《房地产转让居间合同》甲方（签章）处“邵宝庆”签字是其本人书写。嗣后，邵宝庆仍继续居住在案涉房屋内，直至2010年邵金华将其接走。2010年6月30日，邵金华、邵建平签订《协议书》一份，载明：2000年买下大关西六苑14-6-102室。2000年5月，在拱墅区公证处办理房产赠与徐震的公证，2005年过户给徐震。因徐震买房首付款缺钱，父亲年迈不能贷款，过户后徐震买勾庄房子后又退还没成交，户主至今仍是徐震，过户以赠与的名益（义）办理。父亲过世后现住房以后市场价各按50%分配，邵建平认可不后悔。以邵建平、徐伯钦的房卡作抵押，收到房卡后邵金华出收据，该协议生效。诉讼中，徐震表示对该协议不知情，不认可邵建平的处分行为。对于该25万元贷款，徐震于2010年3月19日还请贷款本息。

本院认为：根据本案查明的事实可以认定，2005年邵宝庆与徐震签订《房屋买卖合同》的真实原因是：徐震欲购买勾庄的房屋但首付款缺钱，而邵宝庆年迈不能贷款，故以房屋买卖的形式以获取银行贷款。事实上双方也确实如此操作，徐震获取了银行贷款25万元，该款项邵宝庆没有实际取得，而由徐震母亲邵建平领取。徐震也没有向邵宝庆支付过首付款，邵宝庆也没有从房屋内搬出将房屋交付给徐震。因此，该房屋买卖不是真实的交易，而是以交易的形式来获取银行贷款。根据法律规定，民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民生义务的合法行为。民事法律行为应当行为人意思表示真实，内容不违反法律强制性规定或者社会公共利益。从本案的事实判断，交易时双方的目的是为了获取贷款，有可能损害银行的利益。贷款银行可以向人民法院要求宣告该交易无效。但该种无效情形并非绝对无效的情形，有权要求宣告无效的主体是银行。本案中徐震在诉讼前已经归还了贷款本息，事实上未损害银行利益，银行也未向人民法院主张宣告交易、贷款无效，贷款合同也履行完毕，现宣告交易无效已经没有必要。在银行未提出主张的前提下，人民法院也不能依职权宣告其无效。根据法律规定，民事法律行为从成立时起具有法律拘束力。对于交易行为的双方邵宝庆和徐震来说，不真实的交易合同对双方当事人不具有拘束力。依据该交易行为所取得的财产应当相互返还。但本案中还有一个事实是，邵宝庆与徐震之间订立了《房屋赠与合同》，且该赠与合同经过了公证。根据法律规定，经过公证的赠与合同，赠与人不可以撤销赠与。赠与人不交付赠与的财产的，受赠人可以要求交付。本案中当事人并未提交证据证明存在赠与人可以撤销赠与的事由，故赠与合同应当履行。如此，造成一个循环，即交易行为不真实，不属于合法成立的合同，徐震应当返还房屋，但返还后徐震又可以凭赠与合同要求赠与人交付房屋，最终还是回到原点。因此，根据本案具体情况，邵宝庆已经死亡、而案涉房屋已经登记在徐震名下，返还房屋已经没有必要。否则，往来复去，既增加当事人讼累，也浪费司法资源、社会资源，违背了经济原则。故对于原告提出的解除《房屋转让合同》、返还房屋的请求，本院不予支持。而且，按照原告的诉讼理由，其主张也不能成立。原告认为：邵宝庆与徐震之间的《房屋转让合同》不是双方的真实意思表示，是可撤销的合同，邵宝庆享有撤销权。由于邵宝庆未在法定期限内行使撤销权，撤销权消灭，故其认可了该合同效力。其要求解除合同也是以合同有效成立为前提的。由于《房屋买卖合同》有效，故《房屋赠与合同》履行不能，双方以买卖行为替代并解除了《房屋赠与合同》。由于徐震未按照约定支付购房款，构成根本违约，故原告要求解除《房屋买卖合同》并要求返还房屋。本院认为，原告的该种思路在法律逻辑上是有漏洞的。首先，虽然我国法律对行使合同解除权的期限没有明确规定，但根据法律的一般原理，当事人应当在合理期间内行使合同解除权，且行使解除权的除斥期间要短于诉讼时效期间。否则，当债权履行的诉讼时效都已经届满，其实现债权的请求不能得到保护的情况下，其反而可以要求解除合同返还财产，将造成法律制度之间的严重冲突，使时效制度变得没有意义。本案中，邵宝庆要求徐震支付购房款的诉讼时效早已届满，其未在合理期间内行使合同解除权，其权利消灭。其次，按照原告逻辑，买卖合同可以解除，则双方相互返还财产，如此，赠与合同不再是不能履行的合同了。而且合同解除的效果是恢复原状，则赠与合同的效力得以恢复，徐震仍然可以要求交付房屋。据此，原告的诉讼请求仍然不能得到支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条、第五十七条、《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第一百八十六条、第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

驳回邵金华的诉讼请求案件受理费12500元，由邵金华负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费12500元（开户银行：工商银行湖滨分理处；账号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。

审判长：陈颖浚人民陪审员：沈磊人民陪审员：吴晓航

书记员：徐婷