原告（反诉被告）江沛荣。被告（反诉原告）沙杭生。委托代理人吴立平。
原告江沛荣（以下简称原告）诉被告沙杭生（以下简称被告）一年能够房屋买卖合同纠纷一案，原告江沛荣于2010年2月8日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，本案依法由审判员邵永强独任审理，于2010年3月1日和2010年4月1日进行公开开庭，原告江沛荣、被告沙杭生及其委托代理人吴立平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告于1993年11月申请到杭州市房管局分配给被告位于拱墅区绍兴新村14幢1单元302室的有产权的解困房一套，房屋建筑面积49.88平方米，每平米购房价946元，共计购房款47186.48元，加上契税和其他费用，该套解困房的购置费需要51255.61元。当时被告作为西湖区金属材料协作公司的一名普通员工，每月一千多元的工资，再加上离婚一个人生活，根本无法支付将近5万多元的购房款。在此情况下，被告希望原告购买他的解困房，当时原告急需结婚用房，1993年12月2日经双方口头协议，原告同意以每平方米1700元的价格，共计购房款85000元购买该房屋。谈好价格后，原、被告于当天一起去市房管局签订解困房买卖合同，由原告亲自支付购房款47186.48元，契税3066.13元及其他费用1000元，合计51252.61元。支付购房款后剩下的购房款差额分二次支付给被告，第一次原告于1993年12月2日支付给被告10720元（被告在1993年12月2日打给原告的62000元的购房款收条上注明其中取现金10720元的原因所在），并于当天原告拿到了该房的钥匙。第二次于1993年12月7日支付给被告20000元。1994年6月30日原告拿到了以被告名义的房屋产权证（契证和土地证至今没有领取），由原告支付领取房产证的费用49.88元，为了考虑5年后房屋才能过户，原、被告于1994年9月12日补签房屋转让协议，同时由被告的工作单位西湖区金属材料协作公司担保，在1994年9月14日，双方到西湖区公证处对房屋转让协议进行公证，并支付给被告2000元购房款，留下1000元作为以后房屋产权过户的押金。当时被告为取得原告的信任将被告的身份证和一枚私章留给原告保管，但原告至今未用过。原告从拿到钥匙后装修花了16万元左右该房原告从1994年10月结婚起一直住到现在，被告在16年多时间里从未对房屋买卖提出异议。去年底为办理过户手续，与被告联系，但被告不同意按协议办理。原告认为房屋买卖事实清楚，被告实际获得买卖收益33720元，为确保原告的合法权益，特向法院起诉。要求判令被告继续履行与原告签订的位于拱墅区绍兴新村14幢1单元302室49.88平方米房屋的买卖协议，即无条件协助原告办理房屋产权过户到原告名下，由被告承担全部诉讼费用。
被告辩称，双方签订的协议不是被告的真实意思表示，是原告以贷款强逼被告签订的。本案房屋是解困房，原告不符合购买解困房的条件，我方已提出反诉，原告的诉讼已超出时效。被告反诉诉称，1993年，反诉人原为杭州市西湖区金属材料协作公司经理助理，本诉原告为杭州市区信用联社干部，当时反诉人公司向本诉原告单位贷款几百万元。被告因住房困难，于1993年根据相关规定申购解困房一套，即绍兴新村14幢1单元302室房屋。原告得知后，以贷款相威胁，被告被迫与原告签订房屋转让协议，此后，原告又多次向被告单位放贷。原告的行为严重侵害了被告的利益，请求判令：1、请求确认双方签订的房屋转让协议无效；2、请求判令被反诉人将绍兴新村14幢1单元302室房屋归还给反诉人；3、诉讼费用由原告承担。原告反诉辩称，房屋买卖事实清楚有效，且经过公证，事实很清楚，共付款85000元，买卖非常清楚。我们住到现在已经十七年，被告从来没有对房屋买卖提出异议，至今没有提出异议，因此被告提出申请请求双方的房屋转让协议无效是不对的，买卖事实清楚，不可能将绍兴新村14幢1单元302室房屋归还给被告，费用应由被告承担。原告为证明其主张的事实，向本院提供以下证据：1、被告名下的房产证，证明房子是有产权的，可以交易的。被告对真实性无异议，认为也恰恰证明这个房子是被告所有的，上面也有标明优惠价，是不能买卖的。2、付款凭证二张，证明我支付购房款82000元。被告对收条没有异议，第一张收条是1993年12月2日在被告在向杭州市房管局买房子当天，说明原告是知道房子是经济解困房，还是用种种手段买这个房子，说明原告主观有这个恶意。3、公证书，证明转让协议经过公证，还与当天付了2000元。被告认为公证书内容是违法的，诉争房屋在当时产权没有领出来，产权是经济解困房，根据规定该房屋在五年内不得交易；公证程序也违法，被告自始至终没有看到过，是原告一手办理。4、身份证、被告私章，证明房屋是被告将房屋卖给我将这二样东西放在我处，在房屋过户时可以用到。被告对真实性无异议，但与本案没有关系，这二样东西本来就是被告的。5、电信局单子，证明房屋在1994年4月份原告就开始入住。被告对真实性没有办法确认，且现在房屋就是出租着的，认为与本案无关。针对被告的质证意见，原告陈述被告既不是财务人员，也不是总经理，贷款也不是原告批的，当时原告因结婚急于买房，在当时是高价房了，赚了我三万多元。房屋过五年可以转让，被告才将私章和身份证交给原告的，公证是一起去的。根据协议约定，要付被告85000元，还有1000元是过户后再付，实际付款是84000元。被告为证明其主张的事实，向向本院提供以下证据：1、解困房买卖合同，证明反诉人购买的房屋为解困房的事实。原告对真实性无异议。被告补充陈述为，协议虽然是被告签名的，但被告没有去过公证处，被告当时在单位是经理助理，是单位经理要求我卖房给原告，因为单位要贷款，对原告支付的款项尚有1000元未付的事实无异议。上述证据，经当庭质证，本院认证如下：对原告提供的证据1、2，被告方对真实性无异议，本院予以采信；被告对证据3的真实性有异议，但对本人签名和李水恩的签名无异议，本院对证据3予以采信；被告对证据4的真实性无异议，认为没有关联性，但本院认为该证据有房屋买卖有关，予以采信；被告对证据5有异议，该证据可以证明原告实际占有房屋，故对该证据以采信。对被告提供的证据，原告无异议，本院予以采信。
根据上述予以采信的证据及当事人陈述，本院确认事实如下：被告沙杭生于1993年11月申请到杭州市房管局分配给位于拱墅区绍兴新村14幢1单元302室的解困房一套，房屋建筑面积49.88平方米。原、被告双方于1993年12月达成口头协议，被告将位于拱墅区绍兴新村14幢1单元302室的卖给原告。双方于1993年12月2日一起去杭州市房管局，由被告签订解困房买卖合同，由原告代被告支付购房款47186.48元，契税3066.13元及其他费用1000元，原告合计支付51252.61元。原告在支付购房款后，于1993年12月又分两次支付了被告10720元和20000元，被告在拿到拱墅区绍兴新村14幢1单元302室房屋的钥匙后，于1993年12月4日交给原告，原告遂开始对该房屋装修和使用。原告在1994年6月拿到被告名下的房产证，由原告支付办证费用49.88元，于1994年12月补签房屋转让协议书一份，由杭州市西湖区金属材料协作公司作为担保单位盖章，由李水恩作为担保单位代表签名，当天原告并支付被告2000元，根据协议约定尚剩余1000元未付。拱墅区绍兴新村14幢1单元302室房屋至今尚未领取契证和土地使用证，被告将个人私章及身份证原件交与原告，以办理过户手续时使用。原告为办理房屋过户手续，与被告产生纠纷，原告遂诉至本院。
本院认为，本案争议的焦点主要有二个，第一个是协议的签订是否自愿，被告既非法定代表人，又非财务负责人，被告主张为了单位贷款系被迫卖房，理由牵强；且向房管局支付的所有购房款项均由原告支付，原告向被告购房的价格在当时亦属较高，故被告主张的被迫卖房，缺乏依据，不能成立。第二个焦点是解困房的买卖是否禁止转让，根据杭州市对解困房的相关政策规定，解困房属限制交易，而非禁止交易，本案原、被告签订的协议是双方真实意思表示。被告主张的公证书违法，缺乏依据，且各方在协议上的签名均是真实的，支付款项的事实也清楚，原告从1993年12月4日起对杭州市拱墅区绍兴新村14幢1单元302室占有并使用，目前该房已超出限制交易期限，房屋转让协议的效力已得到补正。至于被告提出的已超出诉讼时效，因协议未对办理过户手续约定履行期限，故原告的诉讼尚未超出诉讼时效。被告要求将拱墅区绍兴新村14幢1单元302室房屋归还给被告，有违公平原则。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告沙杭生与原告江沛荣继续履行已签订的杭州市拱墅区绍兴新村14幢1单元302室房屋转让协议书。二、被告沙杭生在本判决生效之日起三十日内协助原告江沛荣，将位于杭州市拱墅区绍兴新村14幢1单元302室（建筑面积49.88平方米）的房屋过户到原告江沛荣名下，但必须符合杭州市有关解困房的限制期限并缴纳规税、规费等费用的相关规定，过户所需费税由原告江沛荣承担。三、驳回被告沙杭生的反诉诉讼请求。本诉案件受理费80元，减半收取40元，由被告沙杭生负担；反诉案件受理费减半收取40元，由被告沙杭生负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一份及副本一份上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费80元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处；户名：浙江省杭州市中级人民法院；帐号：12×××68）。
审判员：邵永强
代书记员：鲁滟华
引用法律
《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条