吴土良与张敏、范碧江房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：吴土良。委托代理人：张敏。被告：张敏。被告：范碧江。两被告委托代理人：徐江陵。

原告吴土良诉被告张敏、范碧江房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年2月1日立案受理后，依法由代理审判员周菁晖独任审判，于2010年3月11日和4月19日公开开庭进行了审理。原告吴土良的委托代理人张敏，被告张敏、范碧江的共同委托代理人徐江陵两次到庭参加诉讼，原告吴土良于第一次庭审到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告吴土良诉称：2009年6月18日，经原告、张敏与中介公司杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司（以下简称我爱我家公司，经办人为该公司营运部经纪人于世彪）协商一致，三方在我爱我家公司德胜店共同签署了《购房意向合同》，约定张敏将坐落于本市下城区三塘竹苑8幢1单元102室的房屋以总价103万元转让给原告；合同第四条第1款约定：“若乙方（张敏）不依约履行，则双倍返还定金”；合同第六条约定“甲（原告）、乙双方同意在本协议签字后12日内，签订《杭州市房屋转让合同》”；合同第七条第1款约定：“本意向书经甲乙双方签字后，甲方或乙方违约，违约方应按房屋拟转让价的10%向对方支付违约金”。合同签字后，原告交纳了购房定金1万元，并依照约定由中介公司代收，张敏也将房产证押于中介公司。经纪人于世彪再一次提醒张敏，一定要来签订房屋转让合同，不履行要支付10%的违约金。6月24日上午，经纪人于世彪打电话给张敏，约定签订房屋转让合同的时间，张敏同意第二天晚上8点夫妻同来中介公司签订转让合同。然而，6月25日上午，张敏打电话告诉于世彪房子不卖了。之后，经纪人多次致电，张敏都说房子不卖了，违约金问题可以协商。6月30日下午4点，原告与张敏都来了中介公司，张敏坚持房子不卖。原告与中介公司提出支付违约金，张敏说我签字会负责的，但是我目前没有这么多钱。6月30日以后直到起诉前，原告与中介公司多次致电致函，张敏均以没钱为由拒绝支付违约金。张敏的行为，导致原告无法购得该房，也延误了与其他卖家签订购房合同的机会，给原告造成非常大的经济损失。其行为严重侵犯了原告的合法权益，理应立即支付违约金。范碧江与张敏系夫妻，应当共同承担债务。故起诉至法院，请求：1.判令张敏向原告支付违约金103000元；2.判令范碧江与张敏共同承担支付违约金责任；3.本案诉讼费由二被告承担。

被告张敏、范碧江辩称：原告称被告存在的违约行为，但没有证据证明，因此被告不承担法律上的违约责任。原告举证来支撑其认为被告违约的观点，唯一的就是证人的情况说明，但是证人证言的真实性都有异议，因此不能证明被告存在违约的事实。从函件的日期来看，已经超过法定的履行义务，在法定履行义务之外，双方都有抗辩权利。从二手房买卖来看，被告也不愿意花时间去对付这个事情，被告没有采取相应的措施。原告对违约金的设定，提供了网上的复印件，不足以证明价格问题，结合合同法的相关规定，原告的实际损失难以证明，原告缴纳的定金也早已经取回，要有的话，也只是这10000元的利息。如果存在违约，那么违约金也过高。原告吴土良为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：1.购房意向合同1份，欲证明原被告双方签订的购房意向合同真实合法有效，双方应按约履行合同各项义务；2.收款收据1份，欲证明合同签订当天，原告依约向张敏交付了购房定金10000元，并依照约定由中介公司代收；3.房屋所有权证存根1份，欲证明杭州市下城区三塘竹苑8幢1单元102室房屋所有权人系张敏；4.我爱我家公司营运部经纪人于世彪出具的情况说明1份及出庭作证的证言，欲证明被告违约的事实经过；5.催告函1份，欲证明原告多次致电致函被告要求其承担违约责任，被无理拒绝；6.原告四次发出催告函，张敏三次签收之邮件详情单，欲证明张敏多次收到原告要求其承担违约责任之权利主张，均置之不理；7.询问笔录1份，欲证明向证人调查情况，做了笔录，说明被告违约的经过；8.安居客网页资料，欲证明原告的实际损失已经超过违约金103000元；9.房屋转让合同、合同签订承诺书、统一发票、房屋所有权证存根各1份，欲证明案涉房屋已经被转让的事实，被告违反和原告签订合同的事实，将房屋转让他人，获得35万元利润的事实。上述证据经被告庭审质证，本院认证如下：被告对证据1三性无异议，对共同约定本身没有异议，同意在签订后12日内签订房屋买卖合同，是对双方的约定，对违约责任没有异议，违约责任高于实际损失。对证据2、3，三性无异议。对证据4情况说明及证人证言，三性有异议，证人来的时候对自己来的目的已经很清楚了，况且也记不清楚时间点，情况说明也不是他本人所写，陈述是由律师写的，然后证人签字的。证人供职的单位，有向双方收取代理费，一般来说向买房方收取中介费，作为职务行为是公司赋予的，因此不能作为证人发表证言。在促成买卖合同以后，也有一定的提成，因此没有证明效力。对证据5，真实性及收到没有异议，收到日期是2009年9月22日，应该是到当月的30日，是原告单方陈述，不能作为证据使用。对证据6，有原件的进行质证，没有原件的不质证，2009年10月20两份原件都是同一天寄出，不能说明邮件内容是什么，仅是单方的陈述，不能成为被告违约的证据，同一天寄出两份，也不符合常理，对真实性有异议。对证据7，已经超过举证期限，且不是出于证人之手，笔录最后一段，对于是否违约，当时是七八天，时间上面有出入。对证据8认为过了举证期限，对其三性均有异议，安居客不具有司法资格，作为网站出具的价格资料不符合法定条件，且只是打印件，没有任何单位盖章，因此没有效力。对证据9，过了举证期限，不属于举证期限内无法取得的，也不属于反驳证据或加强证据，因此不予质证。在法庭释明后发表质证意见，对真实性合法性没有异议，对证明目的有异议，原告没有客观直接的证据证明，被告有违约行为存在。既然没有违约行为的存在，那么被告获得的利润也是合法的。原告也将定金取回，是原告存在违约行为。本院认为，证据1－3被告无异议，予以确认。证据4，证人系中介公司员工，了解相应的事实，并出庭接受双方的询问，虽然证人所在公司可以在促成交易后收取中介费用，但并不能由此推定证人的证言不客观，故对该证据予以确认。证据5被告对其真实性无异议，认可收到的事实，故予以确认。证据6中原告能提交原件的部分，能证明原告发函的事实，予以确认，其余部分原告未能提交原件，故不予确认。证据7虽然是当庭提交，但系针对被告的质证意见提交的反驳证据，故予以采纳，该证据能与证人证言相互印证，故予以确认。证据8系网站发布的房屋出售信息，其房屋出售价格带有不确定性，与案涉房屋的价格也缺乏关联，故不予确认。证据9虽系原告超过举证期限提交，但在第一次庭审时原告即已陈述被告以超过原合同价格30余万元的价格出售，而被告则对此不予确认，原告现调取该证据，系对相关事实的补强，且该证据对本案事实的认定有重大影响，故予以确认。被告张敏、范碧江未向本院提交证据。

根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院认定下述案件事实：本市下城区三塘竹园8幢1单元102室房屋系张敏与范碧江共有，张敏与范碧江系夫妻。2009年6月18日上午，吴土良与案外人我爱我家公司的工作人员到上述房屋看房，张敏当时在房屋内。吴土良表示愿意以102万元购买，张敏说要和其丈夫讲一下。中午，我爱我家公司工作人员打电话给张敏，张敏说其丈夫要求最低103万元。吴土良表示同意。下午2点，吴土良和张敏来到我爱我家公司德胜店，张敏出示了房产三证。吴土良、张敏及我爱我家公司遂签订《购房意向合同》一份，约定吴土良通过我爱我家公司购买坐落于本市三塘竹苑8幢1单元102室、建筑面积77.28平方米的房屋，转让总价为103万元，吴土良约定按商业按揭方式付款。吴土良为表示购房诚意，同意向我爱我家公司支付意向金1万元，待张敏接受吴土良购买条件并签署本意向书后，我爱我家公司所收的意向金转为购房定金。吴土良不依约履行，则无权要求返还定金。张敏不依约履行，则双倍返还定金。张敏同意于取得全部房款后三个工作日内交房于吴土良。吴土良、张敏双方同意在本协议签字后12日内，签订《杭州市房屋转让合同》。在违约责任中还约定，本意向书经吴土良、张敏双方签字后，吴土良或张敏违约，违约方应按房屋拟转让价的10%向对方支付违约金。合同签订后，我爱我家公司工作人员提醒张敏，一定要来签订房屋转让合同，不履行要支付10%的违约金。同日，吴土良向我爱我家公司交纳了1万元意向金。6月24日，我爱我家公司工作人员打电话给张敏商量签订房屋转让合同的时间，张敏先是答应第二天晚上签约，后又在第二天上午称“房子我不卖了，家里有点事”，此后我爱我家公司工作人员多次电话联系张敏，张敏均称房子不卖了，违约金问题可以商量。6月30日下午，吴土良、张敏又到我爱我家公司协商，吴土良、我爱我家公司都要求张敏支付违约金，张敏称签字会负责的，但目前没这么多钱，后我爱我家公司工作人员打电话给张敏，张敏均以没钱为由拒绝支付违约金。2009年9月22日，吴土良向张敏寄发催告函一份，称双方签订意向书后，张敏违约拒绝签订房屋转让合同，现再次催告，要求张敏于接函后二日内支付违约金103000元。后吴土良又于10月20日再次向张敏发催告函。2009年12月7日，张敏、范碧江以1380000元的价格将上述房屋转让给他人，并已办理权属变更登记。

本院认为：吴土良与张敏就房屋买卖签订《购房意向合同》，系双方真实的意思表示，合同依法成立并对双方均有约束力。张敏在签订《购房意向合同》后，明确表示房屋不卖了，未按约定与吴土良签订《杭州市房屋转让合同》、将案涉房屋转让给吴土良，应认定张敏违约，张敏应承担相应的违约责任。双方在合同中既约定了违约金，又约定了定金，吴土良作为守约方，可以选择适用违约金。张敏、范碧江认为合同约定的违约金过高，应当予以适当减少。本院认为，违约方应支付对方房屋拟转让价10%即103000元违约金，系合同的明确规定，即双方在订立合同时就应当知晓违约应承担103000元违约金，我爱我家公司的工作人员也在签订《购房意向合同》后告知张敏，一定要来签订房屋转让合同，不履行要支付10%的违约金。但张敏在明知的情况下，仍然违背诚实信用原则，不依约履行，理应承担合同约定的违约金。张敏、范碧江虽提出合同约定的违约金过分高于吴土良的损失，但未能提交证据证明吴土良的损失是多少。当事人因对方违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，在本案中即表现为吴土良购买案涉房屋后的升值部分。结合张敏、范碧江最终将该房屋以138万元的价格出售的事实，房屋升值远高于合同约定的违约金。因此，张敏、范碧江称合同约定的违约金过分高于造成的损失缺乏依据，本院不予采信。上述债务系张敏在婚姻关系存续期间，因处分夫妻共有财产而产生的，故范碧江应对上述债务承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：

被告张敏于本判决生效之日起十日内支付原告吴土良违约金103000元，被告范碧江对张敏的上述债务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2360元，因适用简易程序审理，减半收取1180元，由被告张敏、范碧江负担（于本判决生效之日起十日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一份及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费2360元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）。

代理审判员：周菁晖

书记员：汪国庆