原告程开俊。原告叶蔓茵。两原告共同委托代理人（特别授权代理）吴红亮。被告姜芳芳。委托代理人（特别授权代理）崔彦军。第三人杭州盛世管家房地产经纪有限公司。法定代表人童浩。委托代理人（特别授权代理）胡丽春。
原告程开俊、叶蔓茵为与被告姜芳芳关于房屋买卖合同纠纷一案，于2010年4月29日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后依法由审判员周蓓独任审判，于2010年5月20日第一次公开开庭进行了审理。后根据案情，本院依法组成合议庭并追加杭州盛世管家房地产经纪有限公司（以下简称盛世管家）为第三人，于2010年8月24日第二次公开开庭进行了审理。原告程开俊、叶蔓茵共同的委托代理人吴红亮、被告姜芳芳及其委托代理人崔彦军、第三人盛世管家的委托代理人胡丽春均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告程开俊、叶蔓茵诉称，2010年3月24日，两原告与被告签订一份购房意向合同，合同约定，两原告共同向被告购买一套位于杭州市德胜路365号圣都公寓3幢105室的商品房，房屋建筑面积为39.29平方米，合同总价款为80万元。合同还约定，自本意向合同签订之日起18日内，双方须前往房产中介处签订《杭州市房屋转让合同》，如一方违约则违约方应按房屋总价款的10％支付违约金给对方。合同签订后，原告方积极履行合同义务，于合同签订当日即支付2万元定金，以作为履约的保证。而被告于2010年4月9日告知房产中介公司不再将房屋转让给原告，被告也未于约定的期限到中介公司签订正式合同。被告的行为已明显违反合同的约定。原告认为，购房意向书是双方真实意思表示，原、被告均应按约履行，被告不履行合同的行为，显属违约，要求法院判令被告支付违约金8万元，本案诉讼费及保全费由被告承担。原告程开俊、叶蔓茵为证明其主张，向本院提交以下证据：1、购房意向合同1份，证明原、被告双方签订意向合同，原告向被告购买一套二手房的事实，以及被告违约的事实。2、盛世管家出具的收据1份，证明原告积极履行合同，缴纳定金的事实。3、盛世管家出具的证明1份，证明被告违约的事实。4、网上公布的二手房房价信息，证明相似地段的房价已经上涨，由于被告违约给原告造成了预期利益的损失。
被告姜芳芳辩称，1、原告要求解除购房意向书于法无据，应当驳回并要求原告继续履行合同。2、被告已经积极全面的履行了合同义务，不存在违约行为，原告的行为存在严重违约。3、原告的证据不能证明被告违约，盛世管家与原告有利害关系，其陈述不具有证明力，要求法院驳回原告的诉讼请求，并要求法院解除对涉案房屋的查封。即便法院认定被告存在违约行为，那么原告主张的违约金过高，原告并没有实际损失存在，要求法院对违约金进行调整。被告姜芳芳未向本院提交证据。
姜芳芳及盛世管家对证据1、2均无异议。本院确认其证据效力。姜芳芳对证据3的真实性有异议，认为购房意向书中约定守约方同意在收到违约金的同时，将违约金的50%支付给中介公司作为代理服务费。因此盛世管家作为中介公司与本案的处理结果有利害关系，故其出具的证据不是真实的，对该证据不予认可。盛世管家对证据3的真实性无异议，确认是由其出具给原告，并认为其与本案无任何利害关系，证明中陈述的内容客观真实。本院认为，购房意向书中约定若由于原告或被告的原因未能在约定时间签订《杭州市房屋转让合同》，则违约方应按意向合同所约定的意向金金额向守约方支付违约金，守约方同意在收到违约金的同时，将违约金的50%支付给中介公司作为代理服务费。因此该条款所指向的违约金明确是指在意向书中约定的意向金，与本案原告主张的违约金无关。盛世管家作为中介方与原、被告均无利害关系，故对证据3的证明力本院予以认定。姜芳芳对证据4的真实性及关联性均有异议，认为不能证明被告违约，也不能证明原告的损失。对证据4，盛世管家认为网上发布的房产价格与真实交易价格有出入，仅能作为参考。本院认为该证据对本案不具有证明力。根据上述有效证据及庭审中双方当事人的陈述，本院确认以下事实：2010年3月24日，程开俊、叶蔓茵与姜芳芳及盛世管家三方签订购房意向合同一份，三方约定：程开俊、叶蔓茵通过盛世管家购买姜芳芳所有的坐落于杭州市德胜路365号圣都公寓3幢105室建筑面积39.29平方米的房屋，转让总价为人民币80万元，程开俊、叶蔓茵首付房款32万元，于2010年4月12日前打入盛世管家的保证金账户，余款商业按揭。为表示购买诚意，程开俊、叶蔓茵同意在签订意向合同的当日向盛世管家支付意向金2万元，若姜芳芳接受程开俊、叶蔓茵的购买条件并签署意向合同，则该2万元意向金转为购房定金并由盛世管家代为保管。姜芳芳同意于2010年4月30日前将房屋交付给程开俊、叶蔓茵。在意向合同签订后的18日内（4月11日），程开俊、叶蔓茵及姜芳芳须到盛世管家签订《杭州市房屋转让合同》，若未能在约定时间签订《杭州市房屋转让合同》，则违约方应按本意向合同所约定的意向金金额支付给守约方作为违约金，守约方同意在收到违约金的同时，将违约金的50%支付给盛世管家作为代理服务费。此外，程开俊、叶蔓茵与姜芳芳还约定，买卖双方任何一方违约，违约金为总房款的10%。程开俊、叶蔓茵和姜芳芳及盛世管家三方均在购房意向书上签名或盖章。该购房意向合同签订次日，程开俊、叶蔓茵将2万元购房意向金交付给了盛世管家。2010年4月9日姜芳芳告知盛世管家其不愿意将房屋转让给程开俊、叶蔓茵。4月11日，姜芳芳向程开俊、叶蔓茵提出要求将购房款一次性付清，而程开俊、叶蔓茵坚持按照购房意向合同约定的支付方式，最终《杭州市房屋转让合同》因此而没有签订。之后程开俊、叶蔓茵已经从盛世管家取回2万元意向金。在本案审理中，姜芳芳同意按照购房意向合同约定的条款签订正式购房合同，而程开俊、叶蔓茵则认为国家购房贷款政策调整导致其贷款成本大大提高，购房意向合同客观上已经无法履行，要求予以解除。
本院认为，程开俊、叶蔓茵与姜芳芳于2010年3月24日签订的协议名为购房意向合同，但其内容已涵盖了正式购房合同的主要内容，且系双方真实意思的表示，合同内容不违反法律及行政法规的规定，应为有效，对意向合同中权利义务的约定双方均应自觉履行。姜芳芳没有按照该意向合同的约定在2010年4月11日与程开俊、叶蔓茵签订正式的《杭州市房屋转让合同》显属违约。尽管现在姜芳芳同意继续履行购房意向合同，但由于目前国家贷款政策调整，使得程开俊、叶蔓茵已经无法按照原来的贷款首付比例及利率向银行按揭贷款，其履约能力客观上受到影响，故程开俊、叶蔓茵要求解除购房意向合同的请求本院予以支持。对程开俊、叶蔓茵要求姜芳芳支付违约金8万元的诉讼请求，本院认为，从双方签订购房意向合同到约定签订正式合同之时这一期间内，房价并无大的涨幅，两原告没有充分证据证明姜芳芳逾期签订正式合同的违约行为给其造成损失的大小，程开俊、叶蔓茵主张的违约金过高，姜芳芳要求对违约金进行调整本院予以采纳，并酌情确定违约金为2万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除程开俊、叶蔓茵与姜芳芳于2010年3月24日签订的购房意向合同。二、姜芳芳于本判决生效后十日内向程开俊、叶蔓茵支付违约金20000元。三、驳回程开俊、叶蔓茵的其他诉讼请求。若被告未按判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，财产保全申请费820元，合计2620元，由程开俊、叶蔓茵负担1500元，由姜芳芳负担1120元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1800元（开户银行：工商银行湖滨支行；帐号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服判决部分的上诉请求由本院另行书面通知预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判长：周蓓人民陪审员：赵建明人民陪审员：吴晓航
书记员：吴彦
引用法律
《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款