池怡与曹阳房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：池怡。委托代理人：林秀。被告：曹阳。委托代理人：汤泉慧。

原告池怡诉被告曹阳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年6月1日立案受理后，依法由代理审判员周菁晖独任审判，于2010年7月5日公开开庭进行了审理。原告池怡的委托代理人林秀、被告曹阳的委托代理人汤泉慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告池怡诉称：原告与被告、中介方杭州帝凡房产代理有限公司（以下简称帝凡公司）三方于2010年3月31日签订了一份《购房意向书》，约定被告将其从开发商处购得的余杭区闲林镇闲林山水紫薇苑6幢1单元301室房屋出售给原告，该房屋面积为135.74平方米，房屋总价为130万元。意向书约定签订之日原被告各支付5万元定金由中介方保管；待被告取得房屋产权证后三个工作日内与原告签订《杭州市房屋转让合同》，并办理过户手续；如果任何一方违约导致该房屋不能成交的，则违约方向守约方一次性支付违约金10万元。意向书签订之日，原告按约支付了5万元定金，被告却一直未按约支付定金。意向书中虽然约定被告在接到物业办理三证通知后再去办理三证，但后经原告了解，所售房屋在2007年交房时开发商就已经发出过办理产权证通知，故现无需经过物业通知这一程序，也不会有物业通知这一程序。于是立即向被告反映该情况，多次通过电话、短信、函件方式催促被告去交付定金及办理产权证，以便使房屋顺利成交。但被告置之不理，至今未交付定金，也不去办理产权证。意向书中约定的被告主要义务就是交付定金和办理出房屋的产权证，故原告认为被告不按约交付定金和办理产权证的行为已经构成根本性违约，于2010年5月12日向被告发送了《解除〈购房意向书〉的函》，解除了与被告之间的《购房意向书》，并要求支付违约金，但被告至今未支付违约金。故起诉至法院，请求：1.确认原告和被告2010年3月31日签订的《购房意向书》解除；2.判令被告支付原告违约金拾万元整；3.判令被告返还原告支付的定金伍万元整（此定金现由杭州帝凡房产代理有限公司代为保管）；4.判令被告承担本案的全部诉讼费用。

被告曹阳辩称：自双方签订协议书后被告从未表示不愿意履行意向书，按照购房意向书第四条的第二点，如三个月内被告未收到物业办理三证的通知，协议自动解除，所以被告没有违约。原告池怡为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：1.2010年3月31日签订的《购房意向书》1份，2.收据1份，两证据欲证明：①意向书约定被告将余杭区闲林镇闲林山水紫薇苑6幢1单元301室的房屋出售给原告，约定了房屋价款、违约责任等条款；②2010年3月31日原告按约将五万元的购房定金支付给了帝凡公司，但被告没有按约支付定金；3.2010年4月14日原告池怡发送的《催促尽快履行意向书的函》1份；4.EMS快递详情单1份，5.快递查询结果1份；三证据欲证明：①2010年4月14日原告向被告发函要求支付定金并办理案涉房屋产权证，②被告于2010年4月16日收到催促函；6.2010年4月15日帝凡公司发送的《要求尽快履行意向书的函》1份，7.EMS快递详情单1份，两证据欲证明2010年4月15日帝凡公司发函向被告要求支付定金并办理案涉房屋产权证，但函件到达被告后被拒收退回；8.2010年4月30日的《再次催促尽快履行意向书》1份，9.EMS快递详情单1份，10.原告将2010年4月30日的函件抄送到帝凡公司的快递详情单1份，11.邮局改退批条1份，四证据欲证明：①2010年4月30日原告再次向被告发函要求支付定金并办理案涉房屋产权证，②同时将发送给被告的函件抄送给了帝凡公司，③发送给被告的函件到达被告后被拒收退回；12.2010年5月6日的《通知函》1份，13.EMS快递详情单1份，14.原告将5月6日的函件发送给被告户口所在地的EMS快递详情单1份，15.原告将5月6日的函件抄送帝凡公司的EMS快递详情单1份，16.邮局改退批条1份，17.邮局改退批条1份，六证据欲证明：①2010年5月6日原告向被告的居住地和户口所在地地址分别发送书面通知函要求支付定金并办理案涉房屋产权证，②同时原告将发送给被告的函件抄送给了帝凡公司，③发送给被告的两封函件均在到达被告后被拒收退回；18.2010年5月12日《解除﹤购房意向书﹥的函》1份，19.EMS快递详情单1份，20.原告将解除函抄送帝凡公司的EMS快递详情单1份，21.邮局改退批条1份，四证据欲证明：①2010年5月12日原告向被告发送解除函，解除了双方2010年3月31日签订的《购房意向书》，②同时原告将解除函抄送给帝凡公司，③发送给被告的解除函已到达被告的事实；22.帝凡公司员工的证言（提交书面证言1份并出庭作证），欲证明：①原告一直按约履行意向书义务，但被告不按约交付定金，也不办理房屋产权证，②被告的根本违约行为造成案涉房屋不能成交；23.婚姻登记处证明1份，欲证明被告是案涉房屋的有权处分人，产权是他一个人的，不需要通过被告妻子的同意就可以处分案涉房屋。上述证据经庭审质证：被告对证据1三性没有异议，证据2收据，被告都没有看到。证据3没有收到，证据4快递单没有看见。证据5寄交人才能查询。证据6-21，没有看到。证据22证人证言，与事实不符，有严重的误导倾向。证人当庭的证言与书面证词有很大出入，关于物业即房屋的陈述是错误的。对证据23没有异议。本院认为，证据1、23被告无异议，予以确认。证据2能与证据1及证人证言相印证，予以确认。证据3-5能相互印证，被告也认可其岳父汤有兴代收该函的事实，故予以确认。证据6－21，能证明原告曾向被告发送相关函件的事实，但不能证明被告已收到。证据22，证人能出庭作证，对其关于意向书签订时间、过程、定金交付等的证言予采信，但证人关于合同条款含义的陈述与合同内容及通常理解不一致，故不予采信。被告曹阳未向本院提交证据。

根据上述有效证据及当事人的陈述，本院认定下述案件事实：2010年3月31日，原告池怡、被告曹阳在帝凡公司见证下，签订《购房意向书》一份，约定曹阳将其坐落于余杭区闲林镇闲林山水紫薇苑6幢1单元301室、建筑面积135.74平方米的房屋出售给池怡。双方同意该房屋转让总价为130万元。签订意向书的同时，双方各支付定金5万元由帝凡公司代为保管。因在签订意向书时，该房屋权属证书尚未具备，所以曹阳委托帝凡公司代为办理房屋三证，曹阳必须配合帝凡公司办理相关办证手续。待房屋三证齐全后，三方给定三个工作日内签订正式《杭州市房屋转让合同》。房款支付方式按照《杭州市房屋转让合同》的支付方式。签订意向书后，曹阳不得将房屋出售给除池怡外的任何人，只能在帝凡公司处完成房屋的买卖及过户手续。如三个月内曹阳未收到物业办理该房屋三证手续的通知，则本协议自动撤销，帝凡公司归还双方已交的各5万元定金。曹阳承诺收到物业办理三证通知书后45天内完成办理房屋三证，如未完成则自动交由帝凡公司免费为其办理。因池怡或曹阳单方违约，不按该意向书条款执行，导致该房不能成交，则违约一方应向对方一次性支付违约金10万元。同日，池怡向帝凡公司转账支付5万元。2010年4月1日，帝凡公司的员工到曹阳家中拿办理三证的资料，被曹阳的妻子拒绝，此后，帝凡公司的员工多次与曹阳电话联系，催促尽快办理房屋权属证明，曹阳以没有时间等理由推拖。2010年4月14日，池怡向曹阳发送《催促尽快履行意向书的函》，称根据意向书的约定，曹阳应于2010年3月31日前向池怡支付定金5万元，并直接交付帝凡公司保管，但经多次催促，曹阳仍未交付，望收函后3日内按约交付定金，否则视为曹阳违约。另据池怡和帝凡公司了解后得知，案涉房屋已具备办理房屋产权证的条件，望曹阳于收函后10日内，前往房管局办理该房屋产权证书等相关权属手续，否则视为曹阳违约，由此造成的一切法律后果全部由曹阳承担。该函于同年4月16日由曹阳的岳父代收。后池怡及帝凡公司又多次向曹阳寄送《要求尽快履行意向书的函》、《解除〈购房意向书〉的函》等函件，均因曹阳要求退回、出差在外、拒收等而退回。案涉房屋系曹阳于2006年与建设单位签订合同购买，并于2007年6、7月份交付使用，现尚未办理出房屋所有权证。曹阳于2010年6月8日与汤泉慧登记结婚。

本院认为：购房意向书系池怡与曹阳真实的意思表示，曹阳与池怡签订合同时，虽然尚未取得房屋所有权证，但该房屋系曹阳从建设单位购入并已交付，曹阳可以与他人签订房屋转让意向书。购房意向书依法成立，双方应遵照履行。根据该意向书，曹阳的主要义务是：向帝凡公司交付5万元定金、办理房屋权属证书、在办理完房屋权属证书后与池怡签订正式的《杭州市房屋转让合同》。定金系一方当事人向另一方支付的用作债权的担保，合同约定双方均应支付5万元定金由帝凡公司保管，但曹阳未按约定支付，应认定违反了合同的约定。关于办理房屋权属证书，合同约定曹阳应在收到物业办理三证通知书后45天内完成办理房屋三证。如三个月内曹阳未收到物业办理该房屋三证手续的通知，则本协议自动撤销。曹阳认为，其至今未收到物业通知，合同已自动撤销。池怡认为，意向书中关于物业通知的条款系格式条款，签订意向书时曹阳明确表示房产证随时可以去办理，经其了解，案涉房屋无需通过物业通知程序，案涉房屋在2007年交房之初建设单位就已通知业主办理产权证，曹阳楼上的401室就已于2007年办出房屋产权证。本院认为，即便上述条款系中介方帝凡公司提供的格式条款，也应按照通常理解予以解释。上述条款按通常理解，应当是指曹阳在收到物业办理三证的通知后，应及时办理房屋三证，如三个月内未收到通知，则意向书自动撤销。该约定也与合同载明的该房屋权属证书尚未办出的事实相吻合。池怡称实际办理房屋权属证书不需物业通知，但未能提交证据证明，也与意向书约定不符。其他房屋购买人办出房屋所有权证并不当然能证明曹阳房屋也可以办出房屋所有权证。合同约定，单方违约，不按意向书条款执行，导致房屋不能成交，则应向对方支付违约金10万元。根据查明的事实，曹阳虽然存在未依约支付定金的违约行为，但双方未签订正式的《杭州市房屋转让合同》，系因案涉房屋所有权证至今未办出，即意向书约定的签订正式《杭州市房屋转让合同》的条件尚未成就。而池怡也未能提交证据证明物业公司已通知曹阳办理三证及曹阳接到通知后怠于办理。池怡主张曹阳怠于办理房屋权属证书导致合同不能继续履行缺乏依据。因此，池怡按照导致合同不能履行的违约条款主张10万元违约金缺乏依据，但曹阳在合同履行过程中也确实存在违约行为，本院根据曹阳的违约情况，结合案情，酌情确定由曹阳承担违约金10000元。池怡要求确认意向书已在其发解除函后于2010年5月13日解除，但根据池怡提交的证据，该解除函曹阳并未实际收取，即解除合同的通知并未到达曹阳，故池怡该请求缺乏依据。池怡要求曹阳返还定金5万元，但根据查明的事实，该款现由帝凡公司保管，并未交付曹阳。且意向书也约定，协议自动撤销后5万元定金由帝凡公司返还双方。因此，池怡要求由曹阳返还该5万元缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告曹阳于本判决生效之日起十日内支付原告池怡违约金10000元；二、驳回原告池怡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，因适用简易程序审理，减半收取1650元，由原告池怡负担1540元（已交纳），被告曹阳负担110元（于本判决生效之日起十日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费3300元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）。

代理审判员：周菁晖

代书记员：陈伟