原告：姜甲。委托代理人：姜乙。被告：叶某某。第三人：项某某。第三人：温州市××××开发有限公司，住所地：温州市××××号。法定代表人：张某某。
原告姜甲为与被告叶某某、第三人项某某、温州市××××开发有限公司（以下简称银河房某某司）房屋买卖合同纠纷一案，于2010年5月25日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员沈文江独任审判，于2010年7月19日公开开庭进行了审理。原告姜甲及其委托代理人姜扬凯，被告叶某某，第三人项某某均到庭参加诉讼。第三人银河房某某司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本庭依法予以缺席审理。本案现已审理终结。
原告姜甲诉称：2004年1月4日第三人项某某与第三人银河房某某司签订定购位协议书，并支付黄金海岸公寓b幢1206室定位款10万元。2004年11月14日原告经温州市新联房屋介绍所介绍，与被告叶某某签订房屋买卖协议书，约定由被告叶某某将南浦一号地块黄金海岸公寓b幢1206室出卖给原告，约定先付定金3万元，价格为开盘价外加202000元。2004年11月30日被告在收到292000元后出具收条。此后，第三人银河房某某司仍然回复原告可以购到上述房屋，直至2010年4月第三人银河房某某司某某确告知原告，因其未能取得预售许可证，该地块被其他房某某司开发，故原告不能购到合同约定的房屋，并将10万元定位款返还给原告，且按月息1%赔偿原告利息损失，另补偿1万元。原告认为，原、被告签订的房屋买卖协议书系未取得房屋预售许可证明的商品房买卖合同，应当认定无效，由于第三人及被告的原因导致原告不能取得合同约定的房屋，故被告应承担相应的赔偿责任。请求法院确认原、被告就南浦一号地块黄金海岸公寓b幢1206室签订的《房屋买卖协议书》无效；判决被告立即返还原告购房款192000元，并赔偿原告利息损失按年利率12%从2004年11月30日起计算至付清之日止。
被告叶某某辩称：首先，原、被告之间签订的房屋买卖合同意思表示真实，原告在签订房屋买卖合同当时应当已经知道涉案房产尚未取得预售许可证，现原告主张合同无效要求被告承担利息损失，无事实与法律依据。其次，原告已经与第三人银河房某某司达成了补偿调解协议，故本案与被告无关。最后，即使法院认定合同无效，被告愿意退还92000元，但利息不应当计算在内。
第三人温州市××××开发有限公司未作答辩。本院经审理认定：2004年1月4日，第三人项某某与第三人银河房某某司签订《订购位协议书》，经双方协商同意订下南浦一号地块黄金海岸公寓（暂定名）b幢1206室，并支付了10万元定位款。同年10月19日，第三人项某某与被告叶某某签订《房屋买卖协议书》一份，约定：将涉案房产的订购位权益转让给被告方；该房暂不能改名，暂扣壹万，待改名后付清；该房原房开价未定，房开以后价格高低由被告方承包，外加壹拾万元整。被告于当日向第三人项某某之妻刘某某支付了19万元（包括定位款10万元）。之后，第三人项某某与第三人银河房某某司签订的订购位协议书上“项某某”一栏更名为“叶某某”，被告付讫1万元余款。同年11月14日，原告姜甲经温州市新联房屋介绍所介绍，与被告签订《房屋买卖协议书》一份，约定：被告将上述房产出卖给原告，先付定金3万元，价格以房开开盘价格为准，外加202000元，原告方扣款1万元，待改名后付清。同年11月30日，原告支付给被告合同款项共计292000元。因房某某司无法改名，仍有1万元余款未付。2010年4月，银河房某某司告知原告因其未取得商品房预售许可证，原告无法购得涉案房产，为此，原、被告与第三人银河房某某司在中介公司组织下进行调解，由房某某司退还10万元定位款，并按月息10%赔偿原告利息损失，另补偿1万元。该笔款项由原告收取，共计184000元（包括定位款10万元，补偿金84000元），房某某司收回订购位单收款收据，并在背面备注上述款项。后由于原、被告就赔偿金额协商未果，原告遂向本院起诉。上述事实有各方当事人身份证明，第三人项某某与第三人银河房某某司之间签订的订购位协议书，原、被告之间，被告与第三人项某某之间签订的房屋买卖协议、收条以及各方当事人的庭审陈述予以证实。
本院认为：房地产开发商未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。原、被告之间买卖的涉案房产，系被告叶某某从第三人项某某处取得的由第三人银河房某某司出售的未取得商品房预售许可证的房屋，双方以此为合同标的物签订的《房屋买卖协议书》，因违反法律、法规的强制性规定而无效。《订购位协议书》的性质是以将来订立商品房买卖合同为目的的预约合同，第三人银河房某某司在一审开庭之前仍未取得商品房预售许可证，导致将来签订本约有效性的可能丧失，因此作为预约的《订购位协议书》也无效。根据《合同法》的规定，合同无效之后，双方因该合同取得的财产应当予以返还，因此被告叶某某应当向原告姜甲返还其支付的外加款292000元（包括定位款10万元），而原告姜甲应当返还给被告叶某某无效合同的权利。但是，原告姜甲擅自收取了第三人银河房某某司支付的调解赔偿金额188400元（包括定位款10万元），视为其已经处分了原本属于被告叶某某对于其与第三人之间的无效合同处分权利，故原告的行为存在一定的过错，造成被告丧失无效合同处分权，对于原告损失即外加款199200元，被告应赔偿原告一半即99600元较为合理。原告姜甲主张的损失金额过高，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决如下：一、原告姜甲与被告叶某某签订的《房屋买卖协议书》无效；二、被告叶某某于本判决生效之日起七日内返还原告姜甲99600元；三、驳回原告姜甲的其他诉讼请求。
当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6070元，减半收取3035元，由原告姜甲负担1500元，由被告叶某某负担1535元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。
审判员：沈文江
书记员：孙晓琳
引用法律
《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条